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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）5月12日下午，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊做客樂居財(cái)經(jīng)《會(huì)長面對(duì)面》直播間，就近期房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)進(jìn)行權(quán)威解讀，同時(shí)針對(duì)消費(fèi)者購房疑問以及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的相關(guān)提問等進(jìn)行了一一解答。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 馮俊

??理性購房有三個(gè)條件需要考慮

??今年以來，多地相繼出臺(tái)樓市支持政策滿足購房者的合理住房需求，與此同時(shí)，部分房企因資金壓力導(dǎo)致暴雷問題頻現(xiàn)，這也引發(fā)了購房者的疑惑。面對(duì)“當(dāng)前是不是一個(gè)好的買房時(shí)機(jī)”這一問題，馮俊表示，作為一個(gè)理性的消費(fèi)者，在購買一個(gè)商品的時(shí)候，有三個(gè)條件需要考慮。一是，自己是不是需要；二是，是否在自己的支付能力范圍內(nèi)；三是，對(duì)于短期內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)，能不能承受住心理壓力。

??馮俊指出，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是一個(gè)正常現(xiàn)象。從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來看，除了極少數(shù)人口凈流出量比較大的城市，即萎縮性城市外，長遠(yuǎn)來說，房地產(chǎn)的價(jià)格都是上漲的。但是長遠(yuǎn)的上漲并不排除短期的波動(dòng)，而消費(fèi)者也比較關(guān)注短期的價(jià)格波動(dòng)，不過，短期的市場波動(dòng)是很難“踩”在價(jià)格最低點(diǎn)上的。如果買房是要切實(shí)解決住房問題，那么就建議從以上三點(diǎn)進(jìn)行考慮。

??在馮俊看來，目前各個(gè)城市的房價(jià)大體上平均跌了將近20%的水平，繼續(xù)下跌的空間不是太大。一方面，成本的剛性使得房價(jià)很難有一個(gè)再下跌的空間；另一方面，目前市場整體已經(jīng)逐漸走出了低迷的情況，特別是最近一段時(shí)間政策的密集出臺(tái)，使得部分房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在不長的時(shí)間里得到了很大的緩解。這些綜合效應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)市場需求不足、需求低迷等情況有很大的改善。在這兩個(gè)因素基礎(chǔ)上，如果是自住的話，當(dāng)前應(yīng)該是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。

??開發(fā)商拿地要結(jié)合自身生產(chǎn)及土儲(chǔ)情況

??近期多數(shù)城市土拍市場仍延續(xù)低溫態(tài)勢，部分開發(fā)商在直播間中坦言，不知道當(dāng)前該不該拿地。

??對(duì)此，馮俊表示，近幾個(gè)月土拍市場熱度的恢復(fù)還是比較快的，企業(yè)要不要拿地，跟自身生產(chǎn)能力、土地儲(chǔ)備有直接的關(guān)系。如果說現(xiàn)在土地儲(chǔ)備幾乎都沒了，那么可持續(xù)發(fā)展的能力就沒了，企業(yè)就一定要拿地。

??同時(shí)，馮俊指出，近幾個(gè)月各地土拍的整體溢價(jià)率在逐漸縮小，好多地塊基本都是底價(jià)出讓，現(xiàn)在從土地價(jià)值和價(jià)格來說，應(yīng)該是處于比較穩(wěn)定的情況。

??未來從業(yè)者要以全新的知識(shí)和能力迎接挑戰(zhàn)

??近年來，房地產(chǎn)市場下行壓力增加，不少企業(yè)也在逐漸縮減經(jīng)營規(guī)模，許多房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員更是感到迷茫，不知道未來市場發(fā)展如何。

??針對(duì)目前行業(yè)從業(yè)人員的困惑，馮俊認(rèn)為，未來在相當(dāng)長的時(shí)間里，老百姓對(duì)住房的需求還會(huì)相當(dāng)大。第一，未來在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，農(nóng)業(yè)人口向城里轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)之間的人口遷徙，都會(huì)引起住房需求，在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中至少還會(huì)維持二三十年的時(shí)間。第二，中央定下了第二個(gè)“一百年”，可支配收入每年增長6%的目標(biāo)，相信未來全國人民的收入也一定會(huì)繼續(xù)增長，而隨著收入的變化，生活水平的提高，老百姓對(duì)于住房品質(zhì)的要求也在不斷提升。

??與此同時(shí)，馮俊還特別指出，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步是各個(gè)領(lǐng)域最慢的。那么，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者面臨一個(gè)很重要的任務(wù)，就是要不斷充電，在行業(yè)競爭中要以質(zhì)量和服務(wù)來取勝，在新的發(fā)展階段，以全新的知識(shí)、全新的能力去迎接新的挑戰(zhàn)。

??此外，在本次做客直播間的過程中，馮俊還就保障性住房申請(qǐng)、房屋適老化設(shè)計(jì)、房屋交易注意事項(xiàng)等民生問題進(jìn)行了全面、詳細(xì)的解答。

??附：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)馮俊會(huì)長在線解答房地產(chǎn)熱點(diǎn)問題實(shí)錄

??問：今年不少城市都發(fā)布了限購、限貸的松綁政策，您覺得會(huì)有更多城市再出松綁政策嗎？比如大家都非常關(guān)注的北上廣深。政策松綁了，房價(jià)是不是又得漲？

??馮會(huì)長：其實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀政策的變動(dòng)，談不上是松綁，因?yàn)樵诿恳粋€(gè)階段的發(fā)展過程中，主要矛盾不一樣，矛盾的主要方面不一樣，所以采取的政策措施、調(diào)控對(duì)象也不一樣，這是非常正常的情況。原來也沒有說一定要給綁上，現(xiàn)在也不是說一定要給松了，這是兩個(gè)不同的范疇。中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控確定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原則，支持地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來調(diào)整政策。

??北上廣深的問題要根據(jù)實(shí)際情況來考慮，它有一個(gè)著力點(diǎn)，是把潛在的住房消費(fèi)需求激發(fā)出來，同時(shí)又像政治局會(huì)上所說，要防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??總體上，北上廣深在供應(yīng)不足的情況下，房價(jià)反彈的壓力還會(huì)存在，當(dāng)然目前不一定馬上出現(xiàn)反彈。在這種壓力存在的情況下，政府政策的著力點(diǎn)是鼓勵(lì)正當(dāng)?shù)淖》肯M(fèi)需求，或者房子是用來住的，滿足多樣性的住房需求，而不是鼓勵(lì)投資炒房的方向。

??實(shí)際上，這幾個(gè)月北上廣深的房地產(chǎn)銷售低迷跟整體經(jīng)濟(jì)下行的壓力有關(guān)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，大家都覺得收入增長是不是沒有可靠度了。收入增長可靠度如果得到懷疑，消費(fèi)的欲望就會(huì)減弱。

??當(dāng)然了，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在跟有關(guān)政府部門提建議時(shí)，考慮了這個(gè)問題。如果政策過度地刺激了投資需求，那就很有可能使得房價(jià)上漲，特別是在整體供應(yīng)不足的情況下。決定價(jià)格的是有錢人，而不是降價(jià)就能把錢拿出來買房子的人，所以防止房價(jià)過快反彈也是應(yīng)該作為政策考慮當(dāng)中一個(gè)重要的組成部分。

??從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，2008年全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場低迷、房價(jià)下行也就是三五個(gè)月的時(shí)間，時(shí)間并不長。目前，價(jià)格已經(jīng)處于比較低的狀況了，上漲的壓力還是會(huì)存在的。這里面兩方面事情都要做到，一是消費(fèi)者需要理性地看待市場價(jià)格波動(dòng)，二是開發(fā)商不要利用價(jià)格波動(dòng)去作為牟利的機(jī)會(huì)，這兩者之間都要做好。

??問：目前政府提倡的共產(chǎn)房、經(jīng)適房、公租房好多買不上或租不到，這類屬性的房子有沒有什么搶房攻略？

??馮會(huì)長：沒有搶房攻略，因?yàn)檎畬?duì)社會(huì)保障性質(zhì)的公共資源供給一定是公開、透明的。你如果符合條件，就在規(guī)定的網(wǎng)站或者規(guī)定的場所去登記、排隊(duì)。如果你自己不知道在哪去登記，那永遠(yuǎn)租不到、買不到。首先要把政府的公共信息掌握清楚，然后按照規(guī)定渠道去申請(qǐng)，沒有什么攻略，投機(jī)取巧的事在這里面做不到。

??問：孩子要上學(xué)了，要不要置換學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房會(huì)取消嗎？

??馮會(huì)長：其實(shí)學(xué)區(qū)房的問題不是房的問題，是學(xué)區(qū)的問題，是教育資源配置不均衡的問題，別把這個(gè)問題說到房子的問題上。各個(gè)地方政府都在解決教育公共資源配置不均衡的問題，但是短期要完全實(shí)現(xiàn)全社會(huì)教育資源配置均等是有難度的。你讓所有學(xué)校都達(dá)到北京四中的水平，這怎么可能。

??當(dāng)然我們是要盡可能的給孩子提供一個(gè)好的教育環(huán)境，但是要順其自然，不要刻意的去聽那些說學(xué)區(qū)房好，類似廣告的起哄的事，一點(diǎn)不值當(dāng)。

??問：一方面調(diào)控政策有松動(dòng)，另一方面房企爆雷信息頻出，對(duì)于普通購房者來講，面對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，到底該不該買房？

??馮會(huì)長：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)了一個(gè)需求收縮的狀況。其實(shí)，需求收縮從去年下半年開始就逐漸有跡象了，今年3月份已經(jīng)出現(xiàn)了一定的好轉(zhuǎn)，但是由于疫情的反復(fù)，使得房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于需求低迷的狀況。

??網(wǎng)友都非常關(guān)心現(xiàn)在是不是買房的時(shí)機(jī)。我是這么理解的，作為一個(gè)理性的消費(fèi)者，在購買一個(gè)商品時(shí)，有三個(gè)條件需要考慮：第一，是不是自己需要；第二，是不是在自己的支付能力范圍內(nèi)；第三，對(duì)于短期的價(jià)格波動(dòng)，能不能承受心理壓力。

??總體來看，現(xiàn)在各個(gè)城市的房價(jià)大體上平均跌了近20%，下跌的空間不是太大。一是成本剛性使得它很難有一個(gè)再下跌的空間；第二，從目前的情況看，總體上已經(jīng)逐漸走出了市場低迷的情況。

??我估計(jì)，用不了幾個(gè)月市場就能夠恢復(fù)到正常情況了。特別是最近一段時(shí)間，各個(gè)方面的政策很密集地出臺(tái)，這種綜合效應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)市場的需求不足情況、需求低迷情況得到很大改善。同時(shí)各方面政策出臺(tái)，使得流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在不長的時(shí)間里可以得到很大的緩解。

??在這兩個(gè)因素基礎(chǔ)上，如果是要自住的話，目前應(yīng)該是一個(gè)買房子的好時(shí)機(jī)；但如果因?yàn)槊魈炜赡軙?huì)跌就永遠(yuǎn)不出手，那就永遠(yuǎn)完成不了消費(fèi)目標(biāo)。

??問：按照現(xiàn)在住宅房子的租售比，還有收入和房價(jià)的比例，是不是房價(jià)還在高位？

??馮會(huì)長：其實(shí)房價(jià)的問題是跟收入相對(duì)而言的。中國的“房價(jià)收入比”相對(duì)于目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來說有點(diǎn)高，我們?cè)诮鉀Q這個(gè)問題的時(shí)候，不要去簡單想把房價(jià)壓下來就能把“房價(jià)收入比”改善了，而是要通過增加收入。假設(shè)房價(jià)不漲，收入翻了一倍，那“房價(jià)收入比”就減少一半。只要長期的房價(jià)增長比收入增長慢，這個(gè)社會(huì)的福祉就是改善的。

??問：買房時(shí)對(duì)于新房、期房、二手房如何選擇？

??馮會(huì)長：現(xiàn)在如果買到現(xiàn)房是更好，眼見為實(shí)，包括對(duì)房子的質(zhì)量、對(duì)周邊的配套都可以看到。但是總體上，目前預(yù)售的占比在整個(gè)銷售中要占到80%以上，所以現(xiàn)售的房子特別少，很難看到。有關(guān)專家也在呼吁，接下來是不是取消預(yù)售，直接走到現(xiàn)售去。

??當(dāng)然，對(duì)于買房者最重要的是地段。其實(shí)二手房也好，一手房也好，合適的地段比什么都重要。比如你在北京平谷，房子蓋得很好，但上班要兩小時(shí)，你承受不了這個(gè)交通成本。所以在一手房和二手房的選擇上，還是要選擇地段。總書記講了一個(gè)對(duì)老百姓生活非常關(guān)鍵的要素，就是“職住平衡”，上班能夠十分鐘、二十分鐘到達(dá)，跟兩小時(shí)到達(dá)是完全不同的幸福感。

??問：這位網(wǎng)友的老家在河南三線城市，自己的能力在鄭州買房子有很大壓力，回老家買倒是沒問題，但是現(xiàn)在的市場讓他不敢在小城市出手。小城市的房子能買嗎？未來的發(fā)展前景會(huì)怎樣？

??馮會(huì)長：買房子本身是跟就業(yè)相關(guān)聯(lián)的問題。買房子是為了居住，居住一定跟就業(yè)相關(guān)聯(lián)。雖然三四線城市買房子便宜，但首先要考慮那里有沒有就業(yè)機(jī)會(huì)。我所說的就業(yè)機(jī)會(huì)指的是充分就業(yè)的機(jī)會(huì)，不僅僅是能夠找到工作，而是要能夠找到跟你期望的收入相匹配的工作。不能為了房子便宜，就去那住了，那你工作沒了，收入就沒了。所以還是要從這個(gè)角度考慮。

??但這是個(gè)矛盾，正常情況下，大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)要多，大城市的收入要比小城市高。所以不能簡單的說去小城市、小縣城買房子便宜，但是沒有就業(yè)了，待在那干嗎。

??問：這位湖北的網(wǎng)友提問，他在武漢工作，想給父母資助買一套房，到底買新房還是二手房？是買遠(yuǎn)一點(diǎn)的大房子，還是買在市中心的小房子？

??馮會(huì)長：給老人買房子，除了錢以外首先考慮兩個(gè)因素，一個(gè)是生活方便，一個(gè)是醫(yī)療服務(wù)方便，這是最重要的考慮因素。

??問：想在海南或者云南給岳父買文旅地產(chǎn)，但是現(xiàn)在疫情波動(dòng)，不知道該不該出手？

??馮會(huì)長：任何一個(gè)買房子的投資行為，肯定是有人最終買在了最低點(diǎn)，但這個(gè)最低點(diǎn)并不是他理性分析出來的，完全是偶然、運(yùn)氣好。但是你不能拿著運(yùn)氣始終作為你行事處事的原則。所以實(shí)際上買房子的決策，還是要非常理性地去對(duì)待。

??問：對(duì)于開發(fā)商來說，現(xiàn)在土拍有點(diǎn)冷，還要不要拿地？

??馮會(huì)長：從最近的情況看，土拍并不冷，總體跟前幾年是要冷的，但是這幾個(gè)月土拍市場的恢復(fù)還是比較快的。

??要不要拿地這個(gè)問題太具體了，跟企業(yè)的生產(chǎn)能力、土地的儲(chǔ)備有關(guān)系，如果說現(xiàn)在土地儲(chǔ)備幾乎都沒了，可持續(xù)發(fā)展能力沒了，那一定要拿。

??這幾個(gè)月各地土拍當(dāng)中的溢價(jià)率在逐漸縮小，好多地基本都是底價(jià)出去的。目前從土地價(jià)值價(jià)格來說，應(yīng)該是處于比較穩(wěn)定的情況。在整個(gè)發(fā)展過程中，要素價(jià)格不斷增長是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格增長的一個(gè)重要因素。怎么樣冷靜地看要素價(jià)格對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響，這需要有一定的智慧。

??問：聽說恒大有復(fù)工、恢復(fù)銷售的消息，他們家的房子還能買嗎？

??馮會(huì)長：這個(gè)太難回答了，因?yàn)楹愦蟮牧鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生以后，其項(xiàng)目全國遍地都是，各個(gè)項(xiàng)目的復(fù)工情況、進(jìn)度也不完全一致。

??這個(gè)房子就得到現(xiàn)場去看那個(gè)樓盤。第一要看復(fù)工進(jìn)度是不是真實(shí)的；第二，政府在處理恒大資產(chǎn)的時(shí)候，都采取了一定的鎖定措施，要看這個(gè)項(xiàng)目本身的債權(quán)債務(wù)是不是能夠平衡，如果本身這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于資不抵債的狀況，那本身就有風(fēng)險(xiǎn)了；第三，要看這個(gè)樓盤后續(xù)交付的能力條件具不具備。這幾個(gè)要素都要看一下。不能說該買不該買，要根據(jù)樓盤的情況不同，還是要看它后續(xù)的進(jìn)展和能力怎么樣。