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??5年多過(guò)去了，北京70年自持只租不售項(xiàng)目仍困在運(yùn)營(yíng)里。

??2016年12月，萬(wàn)科拿下北京海淀永豐兩宗自持地塊，按規(guī)劃將其打造成自持性租賃住房項(xiàng)目——翡翠書(shū)院，翡翠書(shū)院共計(jì)1322套房源，主力戶型為90平方米三居和180平方米四居；2018年5月中旬，作為北京首個(gè)房企全自持租賃住房項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠書(shū)院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。

??不過(guò)，據(jù)記者了解，自2018年開(kāi)始預(yù)租至今，5年間翡翠書(shū)院出租量不足400套。其中，2021年9月首期交付的180平方米四居目前基本出清，占據(jù)項(xiàng)目總量70%的90平方米三居產(chǎn)品，至今仍未推出具體租賃方案。

??與萬(wàn)科翡翠書(shū)院相同的項(xiàng)目還有5個(gè)，其中2個(gè)自持比例100%，3個(gè)自持70%。這些企業(yè)的自持住房項(xiàng)目幾乎都未正式對(duì)外啟動(dòng)租賃。

??在動(dòng)輒數(shù)十億元起的土地、融資成本及資金沉淀下，上述項(xiàng)目為何遲遲沒(méi)有取得關(guān)鍵性進(jìn)展？高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所律師宋庭敏分析認(rèn)為，在高地價(jià)、融資利率高企的狀況下，70年高自持對(duì)房企而言壓力非常很大；即使是現(xiàn)金流和融資能力較強(qiáng)的頭部房企，也只能不斷研究和探索。

??“這些70年高自持地塊是市場(chǎng)特殊時(shí)期的產(chǎn)物，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難度非常大，政府相關(guān)部門(mén)也與項(xiàng)目有多次溝通。”某國(guó)企高管對(duì)記者表示。

??“高自持項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商最大挑戰(zhàn)是地價(jià)成本過(guò)高，盈利困難。”空·白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問(wèn)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。他曾為4塊全自持地塊算過(guò)一筆賬，上述4地塊樓面價(jià)均在25000元／平方米以上，假設(shè)建安成本3000元/平方米、運(yùn)營(yíng)成本按5000元／平方米、各種稅費(fèi)按照17％計(jì)算，對(duì)比周邊鏈家自營(yíng)的自如品牌租金水平，這些項(xiàng)目想要實(shí)現(xiàn)回本需要運(yùn)營(yíng)超過(guò)25年，有的地塊甚至要等到50年。

??艱難探索

??這場(chǎng)從重開(kāi)發(fā)向重運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型變革，源于2016年北京的“9·30”樓市新政。

??伴隨著當(dāng)年樓市“9·30調(diào)控新政”中“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”等內(nèi)容，在土地出讓競(jìng)自持比例情況下，企業(yè)全自持用地在應(yīng)運(yùn)而生。北京先后出讓了8宗高比例自持地塊。

??這是北京乃至全國(guó)開(kāi)發(fā)商首次面對(duì)“住宅全部自持”的狀況，以至于在地塊中標(biāo)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科高管坦陳，拿地成功之后，業(yè)界普遍質(zhì)疑他們拿了兩塊“算不過(guò)來(lái)賬”的地。

??2017年4月，在房企思索自持項(xiàng)目如何運(yùn)營(yíng)才能盈利時(shí)，北京市住建委與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)下發(fā)通知，明確自持租賃住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售；企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年；嚴(yán)禁將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷售的行為。

??嚴(yán)格政策要求下，同年12月位于北京市大興黃村的100%自持項(xiàng)目——中國(guó)鐵建·理想家因以“10年租金+20年押金”形式對(duì)外進(jìn)行預(yù)租，被北京市住建委約談、調(diào)查。

??此后的1個(gè)月內(nèi)，在一些自持租賃項(xiàng)目動(dòng)工前，各企業(yè)紛紛開(kāi)始了一系列股權(quán)變動(dòng)。

??位于北京市海淀永豐的E_ZIKOO智慧谷，是2017年4月由首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體競(jìng)得的全自持租賃住宅地塊。摘地后，3家企業(yè)合資設(shè)立了北京恒合悅興置業(yè)有限公司作為E_ZIKOO智慧谷的項(xiàng)目公司，由中糧地產(chǎn)持股39%、首創(chuàng)置業(yè)持股41%、天恒集團(tuán)持股20%。

??2018年年初，首創(chuàng)置業(yè)退出E_ZIKOO智慧谷項(xiàng)目公司，股份由中糧地產(chǎn)和天恒集團(tuán)接收，兩者分別持股49%和51%。首創(chuàng)置業(yè)一位高管人士表示，公司確實(shí)退出了海淀永豐自持項(xiàng)目，退出原因主要是項(xiàng)目不符合公司投資標(biāo)準(zhǔn)。

??同樣變化的還發(fā)生在翡翠書(shū)院19號(hào)地塊。2016年底，萬(wàn)科、住總聯(lián)合體以59億元代價(jià)獲得永豐19號(hào)地塊后，成立了各自持股50%的項(xiàng)目公司——北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2018年1月，該公司投資人發(fā)生變更，住總旗下公司金第地產(chǎn)從項(xiàng)目公司中退出，這意味著住總徹底退出了19號(hào)地塊，萬(wàn)科成為了項(xiàng)目唯一開(kāi)發(fā)者。

??位于北京市大興舊宮的首開(kāi)保利·熙悅林語(yǔ)兩地塊也出現(xiàn)過(guò)股權(quán)變化。摘得兩宗70%自持租賃住宅地塊后，保利、首開(kāi)、中海、龍湖4家公司分別成立兩宗地塊所屬的項(xiàng)目公司。在兩家項(xiàng)目公司原始股東序列中，保利、首開(kāi)、中海和龍湖各持25%股權(quán)。2018年1月，兩家項(xiàng)目公司均進(jìn)行增資擴(kuò)股，保利和首開(kāi)在兩項(xiàng)目公司上大幅增持，中海和龍湖股權(quán)均稀釋至0.07%及0.06%。

??盈利賬難算

??“房企搶拿自持租賃住宅用地是‘市場(chǎng)發(fā)燒’引起的‘不正常’現(xiàn)象。”資深房地產(chǎn)專家龍斌認(rèn)為，一些房企之所以自持拿地，是對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀，但自持項(xiàng)目投資巨大，回報(bào)“遙遙無(wú)期”。

??從此前萬(wàn)科公布的翡翠書(shū)院租金方案來(lái)看，該項(xiàng)目年租金為2000元/平方米~2400元/平方米；按照年租金2400元/平方米且100%滿租計(jì)算，項(xiàng)目第一個(gè)10年年租期收取的租金總額為33.3億元。

??這也就意味著，該項(xiàng)目至少需要30年租賃期收入，才能勉強(qiáng)覆蓋109億元土地成本。如果再考慮建安成本，財(cái)務(wù)、管理、融資成本，以及折舊、貼現(xiàn)等因素，項(xiàng)目投資回收期將會(huì)更加漫長(zhǎng)。

??對(duì)于翡翠書(shū)院的盈利空間，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖曾透露，萬(wàn)科將采用合作建房和眾籌方式，引入合作企業(yè)化解這一難題。考慮到自持住宅產(chǎn)權(quán)不能分割，萬(wàn)科設(shè)計(jì)成立眾籌平臺(tái)，將眾籌中的“一份”對(duì)應(yīng)數(shù)量不等的住房，參與眾籌的企業(yè)按照眾籌份數(shù)，支付交易對(duì)價(jià)。在萬(wàn)科開(kāi)發(fā)建設(shè)完成項(xiàng)目后，參與眾籌企業(yè)的員工可以租賃這些住房，同時(shí)向眾籌平臺(tái)繳納租金，再返回到相應(yīng)企業(yè)。萬(wàn)科則收取眾籌運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、提供所有物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

??不過(guò)，宋庭敏對(duì)于萬(wàn)科自持眾籌的做法并不認(rèn)同。他說(shuō)，眾籌涉及融資和項(xiàng)目公司股權(quán)問(wèn)題，也涉及土地使用權(quán)出讓后的監(jiān)管問(wèn)題，京建發(fā)〔2017〕145號(hào)文第四條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租”，因此，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)全自持或高自持項(xiàng)目房企的運(yùn)營(yíng)舉措需要合法合規(guī)。

??此外，亦有房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)人士直言此舉難以看出贏利點(diǎn)，“翡翠書(shū)院樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，按照其定價(jià)方案，其三居戶型產(chǎn)品自持租金計(jì)劃折現(xiàn)值約430萬(wàn)元，含精裝成本接近500萬(wàn)元，算下來(lái)年租金回報(bào)率僅1.2%左右。”

??這不僅是翡翠書(shū)院的困境，也是其他高自持租賃項(xiàng)目面臨的難題。

??以首開(kāi)保利·熙悅林語(yǔ)為例，2017年4月，保利、首開(kāi)、中海、龍湖聯(lián)合體拍下位于大興舊宮的兩地塊，該項(xiàng)目控制地上建筑面積為32.8萬(wàn)平方米，根據(jù)70%自持比例估算，可銷售面積為9.84萬(wàn)平方米，自持面積為22.96萬(wàn)平方米。

??根據(jù)拍地時(shí)約定，項(xiàng)目可銷售部分平均售價(jià)設(shè)定的上限為52315元/平方米，其可通過(guò)銷售收回約51.48億元，但與拿地成本相比仍有71.24億元差距；這個(gè)差距需要通過(guò)剩余自持租賃部分收回。

??中糧天恒操盤(pán)的海淀永豐E_ZIKOO智慧谷項(xiàng)目，雖有商辦產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“回血”，不過(guò)全自持的住宅產(chǎn)品仍面對(duì)較大盈利風(fēng)險(xiǎn)。智慧谷置業(yè)顧問(wèn)表示，智慧谷自持住宅方面打造了716套阿爾法之家，主要針對(duì)企業(yè)客戶，至今還未正式對(duì)外租賃。“疫情下經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)也比較難，估計(jì)這部分產(chǎn)品未來(lái)租賃出清周期會(huì)比較長(zhǎng)。”

??需長(zhǎng)期市場(chǎng)培育

??“自持租賃作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)對(duì)習(xí)慣短周期開(kāi)發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商而言，面臨諸多挑戰(zhàn)。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。

??他表示，租賃行業(yè)要求較長(zhǎng)的運(yùn)作周期，以輕資產(chǎn)的整租模式為例，互聯(lián)網(wǎng)類的公寓投資回收期多在3~5年，開(kāi)發(fā)商類的公寓在裝修和家具設(shè)施上投入更高，投資回收期在6~7年居多；如果為自持物業(yè)，投資回收期保守估計(jì)也要10年以上，部分一線城市如北京甚至達(dá)到20年。相比之下，地產(chǎn)行業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期通常在2~3年，開(kāi)發(fā)商最重視的拿地到開(kāi)盤(pán)這一環(huán)節(jié)，一般半年到1年即可實(shí)現(xiàn)資金回籠。

??在他看來(lái)，租賃地塊要求開(kāi)發(fā)商由“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和進(jìn)入門(mén)檻提出了更高要求。目前參與主體多為全國(guó)性大房企，但在盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶占市場(chǎng)為主。

??據(jù)消息人士透露，在拿到全自持租賃地塊后，幾家企業(yè)仍在不斷投入資金。北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人測(cè)算，翡翠書(shū)院項(xiàng)目從拿地到建安成本總計(jì)達(dá)到159億元；E_ZIKOO智慧谷在前期立項(xiàng)階段，資金方面就已面臨很大壓力。

??公開(kāi)資料顯示，中糧地產(chǎn)于2017年實(shí)際投資已達(dá)到約64億元。2018年3月，中糧地產(chǎn)為項(xiàng)目公司提供不超過(guò)32億元的財(cái)務(wù)資助；同年12月，中糧地產(chǎn)再次為項(xiàng)目公司擔(dān)保，幫助其申請(qǐng)10億元債權(quán)投資資金，以保證智慧谷項(xiàng)目的融資需求，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

??資金壓力的背后開(kāi)發(fā)商需要快速實(shí)現(xiàn)回款，除了收租金，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，自持地塊破解盈利難題可通過(guò)“REITs+千人商業(yè)配比+地下空間開(kāi)發(fā)”模式拓展，REITs是以證券化方式來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后將大大提高流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。

??關(guān)于資產(chǎn)證券化，2020年4月，國(guó)內(nèi)開(kāi)始啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs試點(diǎn)。2021年7月2日，國(guó)家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，針對(duì)原通知進(jìn)行了更新及完善，新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)等試點(diǎn)行業(yè)。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

??“主要還是因?yàn)閲?guó)內(nèi)租賃住房租金回報(bào)率很低，2021年中國(guó)重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為1.95%。即使是北京，租金回報(bào)率也基本上低于3%。目前1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。國(guó)際上普遍認(rèn)為，租金回報(bào)率在3.5%以下的城市，不適合通過(guò)出租來(lái)達(dá)到投資回本目的。”宋庭敏表示，比照基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的發(fā)行條件，自持住宅租賃項(xiàng)目的收益率（凈現(xiàn)金流分派率）至少應(yīng)該不能低于4%，但從目前看顯然還無(wú)法穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)。因此，從商業(yè)邏輯上無(wú)法滿足REITs的發(fā)行條件。

??在他看來(lái)，大城市住房緊張問(wèn)題急需解決，全自持或高自持租賃項(xiàng)目的盈利能力需要長(zhǎng)期培育，但短期來(lái)看更需要政府政策支持。相關(guān)部門(mén)結(jié)合全自持住宅租賃的民生保障需求和企業(yè)發(fā)展需要可以給予一定補(bǔ)貼，不失為一種過(guò)渡性解決方案。