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??熱點聚焦

??5月26日，由上海易居房地產研究院主辦的“2022房地產及物業上市公司測評成果發布會”成功舉行，本次活動發布了最新的《2022房地產上市公司測評研究報告》。報告顯示，10強上市房企排名出現變化，其中，萬科繼續蟬聯榜首；保利發展、中國海外發展位列第二、三名，排名較上年均有提升；碧桂園位列第四名；華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名較上年均有提升；金地集團、旭輝控股集團位列第九、十名，為2022年新晉10強。

??熱點評析

??上市房企整體呈現增收不增利

??本次測評的研究對象為滬深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合計155家。與2021年相比，納入測評的上市公司總數凈減少40家，剔除了43家經營風險較大、或逐步退出房地產行業的企業，新增3家，其中1家為2021年新上市房企。

??根據測評成果，從資產規模來看，2021年上市房企總資產規模均值為1549.12億元，同比下跌1.82%；凈資產均值為365.14億元，同比上漲8.38%；從收入方面來看，房地產開發收入均值為294.79億元，同比增長7.21%，增速同比上升5.37%；從盈利能力來看，營業利潤均值為42.81億元，同比下跌18.41%；凈利潤均值為25.19億元，同比下降21.70%；凈資產收益率均值3.04%，較上年下降5.74%；從償債能力來看，2021年上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為61.62%，同比下降2.09%；凈負債率均值87.68%，同比下降7.39%。從結構上看，2021年有29%的房企整體利潤有所增長，超過70%的房企利潤無增長或負增長，行業仍面臨較大的壓力。

??總體來看，上市房企房地產開發業務收入均值、增速均有小幅上漲，但營業利潤及凈利潤均有大幅下降，整體呈現增收不增利。

??行業仍處于深度調整期，市場能否回穩仍有待政策層面的進一步放松

??2021年下半年以來，隨著房地產行業金融屬性的減弱，加上“三道紅線”等融資監管政策不斷加碼，疊加各地“四限”政策的約束，市場和企業整體業績表現低迷，購房者預期轉弱，房企資金回籠和去化壓力加劇。測評報告顯示，2021年上市房企的存貨均值同比上漲5.57%，增速下降9.23個百分點。

??從市場表現來看，2022年以來，雖然目前部分城市調控松綁，政策面有緩和的趨勢，但短期內，受行業信心不足以及部分城市疫情反復等多方面因素的影響，行業仍處于深度調整期，市場供求與成交尚未出現明顯轉暖跡象。根據國家統計局數據，1-4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中，住宅銷售面積33722萬平方米，同比下降25.4%；全國商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中，住宅銷售額33248億元，同比下降32.2%。而從中長期看，今年房地產市場能否回穩，尚需期待政策層面的進一步放松以及三季度的市場表現。

??“穩字當頭”背景下，房企應積極探索多元業務領域擇優發展

??在穩經濟、穩增長的大背景下，房地產行業作為重要的支柱型產業，具有基礎性和先導性地位，此時更需要發揮穩定器的作用。

??對企業而言，目前多數企業流動性壓力持續，業績增長承壓，短期來看，降杠桿、防風險仍是上市房企的重要任務，企業發展應以提升經營效率為主，借助目前政策面的放松，積極營銷以提高去化水平，不斷優化資本結構、融資方式和融資規模，保證現金流安全。從中長期來看，未來房企應加速轉變經營邏輯，積極探索多元業務領域擇優發展，提升資產質量和經營效益。