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??內容提要

??? 合約銷售：百強房企9月業績環比提升17.9%

??? 企業融資：規模同環比大幅減少，為近年來次低

??? 營銷策略：政策放松恰逢“金九”，房企以價換量促去化

??? 組織動態：蔣鐵峰接任招商董事長，華發北京、西安劃入華東大區管理

??? 戰略動態：大悅城84億元完成轉讓京滬兩地項目，招商與阿里在大宗交易領域合作

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
〖合約銷售〗

??百強房企9月業績環比提升17.9%

??核心觀點：1、2023年9月，百強房企單月業績規模延續下半年以來的低位。TOP100房企9月實現銷售操盤金額4042.7億元，單月業績環比提升17.9%，環比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位。累計業績來看，百強房企1-9月實現銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。目前，雖然政策層面釋放利好、有一定的修復預期，金九房企推盤積極性也有所提升，但企業銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。

??2、2023年以來，百強房企格局持續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-9月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2.8%至1271.8億元，TOP20門檻降低12.4%至484.6億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低17.6%和19.7%至302.7億元和187.5億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低4.9%至81.7億元。

??3、從企業表現來看，2023年9月逾六成百強房企實現單月業績環比增長，32家企業的環比增幅在0%到30%之間，29家企業環比增幅超過30%。其中部分企業的業績表現相對突出，如中國金茂、華發股份、綠地控股、大華集團、首開股份等房企的環比增幅均在60%以上。但從業績同比來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，9月單月業績同比降低的企業數量超過七成，累計業績同比降低的企業也達到近六成。

??02
企業拿地

??投資聚焦一二線
四季度仍將保持謹慎態勢

??核心觀點：

??1、9月，核心城市土拍持續分散進行，整體行情依然冷清。月末杭州、南京、武漢等熱點城市集中供地，市場熱度也表現出明顯的差異。而30家重點監測房企單月拿地金額、面積則“一漲一跌”。其中，30家房企9月拿地金額796億元，環比上漲5%，新增拿地面積433萬平方米，環比下降15%。由于核心二線城市土拍集中，本月重點監測房企拿地樓板價環比增長24%至18383元/平方米。

??2、國央企拿地金額占比超六成，拿地TOP10企業聚焦一二線。與上半年末相比，各類房企的拿地金額占比并未發生明顯改變，維持“國央企積極、城投托底、民企弱復蘇”的局面；而值得一提的是，第三季度后投資百強房企中城投平臺公司數量占比有所上升，民企數量占比下降，一定程度上也反映出土地市場仍在低位運行，城投托底現象仍存，而民企投資還在緩慢復蘇。

??3、四季度投資將繼續保持謹慎，拿地高度聚焦核心城市。三季度末，全國許多城市發布了取消限購、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策，但樓市利好傳導到土地市場仍需時間，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹慎的態度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區域的地塊，才能吸引房企積極參拍。投資格局上，我們認為四季度仍將保持國央企和城投為主、少數民企為輔的格局。國央企或將進一步占據更多的新增土儲；而在土地市場上保持活躍的民企依舊集中于綠城、濱江、龍湖等少數幾家。城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線是當下共識。一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優的土儲結構，且雄厚的資金實力足以支撐此類房企繼續在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場低迷，需要更漫長的修復期，在三四線城市投資既難以對業績提升有明顯助力，又難以通過快周轉的方式獲得高額利潤。

??03
企業融資

??規模同環比大幅減少，為近年來次低

??核心觀點：1、融資總量：2023年9月80家典型房企的融資總量為353.82億元，環比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規模大幅減少，最近幾年來僅略高于2023年5月份的水平。本月沒有房企進行境外債權融資，境內債權融資為265.86億元，環比減少42.6%，同比減少49.2%；資產證券化融資為3.68億元，環比減少80.6%，同比減少93.3%。

??2、融資成本：2023年1-9月80家典型房企新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升1.04個百分點，境內債券融資成本3.43%，較2022年全年降低0.11個百分點。單月來看，9月房企融資成本為3.8%，環比提升0.67pct，同比提升0.64pct，本月仍然沒有房企境外發債，而由于境內發債的企業仍然主要是華發、金融街、金隅等國企央企，因此境內融資成本繼續保持在較低的水平。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是招商蛇口，其融資總量為117.78億元，主要是因為企業進行了一次增發配股，共募資約84.28億元，此外還獲得了33.5億元的銀行貸款。從企業梯隊來看，2023年1-9月TOP10房企的平均融資額為79.32億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP51+的房企融資規模同比減少了12.35%，是降幅最小的一個梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.87pct，降幅最大。

??04
營銷策略

??政策放松恰逢“金九”
房企以價換量促去化

??核心觀點：

??1、房企“金九”大力營銷，房企集團營銷活動顯著增加。根據CRIC調研情況看，本月迎來年內營銷新高潮，TOP10房企均推出房企推出區域/集團營銷活動，其中中海、龍湖推出集團營銷活動，龍湖集團月內針對不同業態推出“金秋購房節”、“金秋車商節”兩場集團營銷活動，不僅如此，遠洋集團、美的置業、五礦地產等房企也推出集團營銷活動。從折扣力度上看，盡管房企折扣營銷差異化仍在，根據房企公開的折扣力度上看折扣進一步下探，尤其在去化壓力較大的區域折扣力度更大，如招商蛇口在云南節前推出了30套6折特價房源，加快項目流速。

??2、本月房企營銷活動主要以“無憂換房”、“雙節黃金周”為營銷主題，“雙節黃金周”達到年內房企營銷積極性新高度。從營銷方式上看，月內主要呈現三個特點：第一，特價房規模更大，如中海“十惠海購節”推出萬套特價房源，保利河北“實景購房節”特價房達到999套，且全部房源均99折。第二，“無憂換房”助力置換需求，伴隨8月底開始的各城市“四限政策”松綁，房企借勢推出營銷活動，如保利在南京、福州以及招商在南通、福州等地推出“無憂換房”活動，聯合中介渠道助力業主舊房出售，其中南京保利文華成交破2億、南京燕璟和頌成交1.02億。第三，現房營銷活動規模擴大，多家房企推出集團/區域現房營銷活動，如中交推“金秋全景現房節”、融創福建“金秋實景現房節”、旭輝江蘇“金秋現房節”等活動，加速現房、車位的去化。

??3、年末沖刺不足百日，房企營銷“以價換量”仍將持續。展望后市，短期來看，趁政策利好房企“銀十”營銷積極性仍將保持，高頻營銷活動將持續到年末。年末沖刺不足百日，聚焦庫存去化，加速現金回款，做好“雙十一”、“雙十二”、“年末鉅惠”等營銷節點的計劃鋪排，從方式上看，仍會以特價房和現房營銷為主，但在“黃金周”期間營銷效果不明顯的區域特價房折扣力度或將加大。

??05
組織動態

??蔣鐵峰接任招商董事長
華發北京、西安劃入華東大區管理

??核心觀點：9月，88家重點監測房企人事變動活躍度相比8月有所下降。重大人事變動及組織調整變動主要如下：1、人事變動方面：9月8日，招商蛇口公告許永軍因達到法定退休年齡，辭去公司董事長、董事職務。接替人為招商蛇口原總經理蔣鐵峰，而招商局海南開發投資有限公司總經理朱文凱，接任招商蛇口總經理一職。資料顯示，蔣鐵峰歷任招商局地產南京公司總經理、上海公司總經理、華東區域常務副總經理、華東區域總經理、江南區域總經理、招商蛇口副總經理。而擔任招商蛇口總經理的朱文凱，同樣在招商局集團體系內有著長期的積淀，在開發業務方面有著豐富經驗，同時在資產運營業務方面也有不俗的成績。此次招商的領導層變動被業內視為平穩過渡。無論是由工程師到區域總監，再到董事長的蔣鐵峰，還是從城市服務到地產開發，再到城市運營的朱文凱，兩位高管的經驗豐富和專業才華將為招商蛇口帶來新的活力和發展動力。今年開始，商蛇口設立了回歸行業前五的目標。由“蔣鐵峰+朱文凱”組合帶領的團隊將繼續實施此前的戰略目標，并保持公司的穩定經營和向上發展。組織調整方面：華發股份于9月初撤銷北京區域平臺公司，成立北京城市公司，劃入華東大區；而原本由北京公司下轄的西安城市公司，也一并劃歸華東大區管理。此次組織變動的目標是為通過高能級的區域來帶動并賦能北京與西安的發展。

??自此，華發股份全面進入大區時代——南有珠海大區、華南大區，北有北方大區、中間華東大區。

??06
戰略動態

??大悅城84億元完成轉讓京滬兩地項目
招商與阿里在大宗交易領域合作

??核心觀點：1、本月房企多元化主要集中在商業運營以及戰略合作方面，在物業管理、存量資產領域也有所涉及。在商業領域，龍湖商業簽約重慶江廈置業打造新一座龍湖天街，碧桂園文商旅簽約青島西海岸瑯琊印象項目。另外本月多家房企在各方面達成了戰略合作，保利發展與中信信托簽署戰略合作協議，涉及股權合作、特殊資產收購等業務；武漢城建集團與中國電建地產簽署合作備忘錄。在存量資產領域，招商蛇口與阿里資產簽約，將在大宗交易領域深入合作；大悅城42.56億完成轉讓北京中糧·置地廣場。物業管理方面，碧桂園、星河灣的物業公司新增其經營管理范圍。此外代建方面，藍城樂居與重慶華宇集團簽約合作，將在全國范圍內共同擴展代建業務。

??2、大悅城84億元完成轉讓京滬兩地項目。大悅城控股子公司西單大悅城有限公司通過北京產權交易所公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司100%股權及債權，掛牌底價為42.56億元。根據產交所的反饋，中郵人壽為符合條件的意向受讓方，以底價獲得該項目。值得注意的是，9月27日公司在上海產交所公開掛牌轉讓的上海鵬利置業發展有限公司（下稱上海鵬利）100%股權也完成了轉讓，上海邕鵬實業以底價41.4億元拿下。算上1月掛牌深圳寶安區資產，年內大悅城已累計有3次轉讓動作。此舉將助力大悅城盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展。

??3、招商蛇口與阿里資產簽約，將在大宗交易領域深入合作。9月24日，招商蛇口與阿里資產簽訂戰略合作協議，雙方將在大宗交易領域深入合作，大力推進全國存量資產數字化處置新模式。近年來，招商蛇口在阿里資產平臺逐步嘗試大宗資產線上處置模式，成交標的金額從幾千萬元到幾億元不等。本次招商蛇口和阿里資產建立新一輪的集團戰略合作，更是深化了雙方在大宗交易領域的合作，旨在充分發揮阿里的流量、技術、服務等平臺優勢，助力房地產市場高效去庫存。除招商蛇口外，阿里資產還推動與大悅城、華發等房企合作，通過資產線上處置，實現存量資產去化。