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??核心觀點

??4、城市篇：三季度供需持續筑底，四季度政策供應將加劇分化

??5、產品篇：新政與改善需求雙重催化，居住場景繼續擴容

??肆、城市篇

??2023年三季度，整體樓市延續筑底行情：供應疲軟，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度；成交延續低位徘徊，改善對成交的支撐作用轉弱，前期北京、上海、成都等熱點城市也出現了熱度轉降趨勢。伴隨著8月末9月初四個一線城市相繼落地“認房不認貸”，核心城市諸如武漢、成都等陸續跟進，成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升，而二手房市場韌性更強，整體成交表現優于新房，掛牌量普增，房東“以舊換新”較為迫切。

??預判四季度，我們認為，供需低位回升是大概率事件，“以銷定產”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；成交大概率隨著供應放量而穩中有增，四季度環比三季度有望穩中有增10%左右，維持弱復蘇，全年成交規模有望持平去年或小幅微增2%-5%左右，各城市分化行情預期延續。

??總結

??01

       新房供應：Q3略顯疲軟、累計同比轉負，昆錫徐常等跌幅超35%（本節有刪減）

??2023年三季度，新房供給約束逐步顯現，據CRIC監測，前8月120個重點城市新增供應17160萬平方米，同比下降12%，較2021年同期“腰斬”。預估9月，新增供應預期2228萬平方米，環比上漲10%，同比下降39%。三季度供應低位回升，但房企推盤熱情不及二季度，地市縮量的客觀制約+低迷市場行情的雙重影響，使得房企推盤積極性普遍不高。

??不同能級城市呈現出顯著的分化行情，“以銷定產”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，北京供給約束逐步顯現，核心區適銷對路的高端產品供給略顯不足，前三季度累計同比降幅擴大至39%，上海三季度供應略顯疲軟，同環比齊降；僅深圳一城三季度供應略好于二季度，前三季度累計同比維持正增。

??26個二三線城市三季度供應同環比跌幅均在25%以上，僅天津、西安、昆明等少數內陸城市迎來階段性放量，三季度供應環比持增，多數城市還是延續走低態勢，26個城市中已有21個城市前三季度累計同比為負，昆明、無錫、徐州、常州、嘉興等短期行情低迷型城市跌幅均超35%。

??02

       新房成交：三季度同環比降約3成、一線新政利好9月成交轉增（本節有刪減）

??2023年三季度，整體新房成交延續筑底行情：據CRIC監測，前8月120個重點城市成交22720平方米，同比微增1%，持平去年同期。預估9月成交，并未出現季末放量的“翹尾”行情，與8月基本持平，預期單月成交面積為2144萬平方米，環比微增2%，同比下降26%，延續低位波動。

??從變化趨勢來看，三季度市場下探筑底：7-9月月成交量基本維持在2100-2200萬平方米，核心一二線在8月末9月初陸續推出“認房不認貸”、降首付、限購局部松綁等大招，但是從市場層面來看，并未出現明顯起色。

??聚焦30個典型城市，一線因新政利好，對于成交促進作用比較明顯，9月環比上升9%，但是從三季度成交來看，整體市場表現弱于二季度。其中上海的跌幅較為顯著，累計同比轉負，主要是受到供給約束影響，疊加需求迎來階段性瓶頸期，成交略顯疲軟。北京、廣州、深圳三季度成交雖然同環比齊降，但前三季度成交基本持平去年同期水平。

??重點二三線則引來普降行情，不過仍有半數城市前三季度累計同比維持正增，典型代表為杭州、天津、廈門、成都等，2023年整體成交還是顯著好于2022年同期。杭州、成都主要得益于自住剛需剛改需求的釋放，廈門因高端產品迎來集中供應期，成交隨之放量，天津整體呈現出脈沖式復蘇，剛需購房基數相對較大，支撐其成交出現局部回暖。

??03

       二手房：新政后成交提速，9月環增4%、深蓉等累計同比漲幅超5成（本節有刪減）

??2023年三季度，17個重點監測城市二手房累計成交面積1831萬平方米，環比二季度下降23%，同比下降2%。按月來看，二手房成交7月筑底，8月、9月企穩回升。尤其是9月，認房不認貸等政策落地實行后，重點城市二手房掛牌量普遍增長，帶看量也有所上升，帶動成交穩中有升，17城成交環比再增4%至637萬平方米，同比增幅擴大至19%。

??從城市維度來看，絕大多數城市三季度成交表現均弱于二季度，但環比跌幅高低差異明顯，關鍵因素在于9月新政出臺后的市場走勢。

??一類城市如北京、深圳，新政出臺后市場有所改善，9月成交走強，帶動三季度整體成交環比跌幅收窄。以北京為例，認房不認貸的執行確實促進了一部分積壓需求的釋放，在京無房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客，入市積極性提升，9月北京二手房成交環比激增27%至125萬平方米。

??而反觀廈門、蘇州等另一類城市，新政出臺后，掛牌量同樣快速增加，比如蘇州認房不認貸不到兩周新增掛牌2千余套，其中包括大量的園區次新房，但成交端增長效應尚未顯現，9月成交繼續走弱，拖累三季度環比跌幅達到30%以上。

??04

       房價：穩中微降，高端盤支撐一二線高位維持、三四線環比持降（本節有刪減）

??2023年以來，一二手房價呈現典型的差異化，行情，一二手穩中微降，而二手房無論從下跌城市個數還是跌幅都遠超新房，整體新房房價持穩主要受結構性影響，隨著行情轉淡，僅中高端改善盤保持了較高的市場韌性，成交占比上升繼而對新房房價形成了良好的支撐。

??1、70城一二手房價同環比齊跌，二手房降幅更大、下跌城市數量更多（略）

??2、百城成交均價同比增3%、增幅放緩，京滬杭持穩、高端盤韌性較強（本節有刪減）

??從CRIC監測的2023年前8月百城新建商品住宅成交統計均價看，全國整體房價環比變動不大、其中一線房價基本持穩，同環比漲跌幅在1%以內。二線房價整體穩中有升，三四線房價仍存小幅下行壓力。

??前8月房價TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個城市變化，即蘇州取代三亞成為房價第10名，TOP10內部位次發生一定改變，比如上海超越深圳成為房價冠軍，廣州、廈門位次互調。從TOP10入圍城市房價同比漲跌幅來看，上海、北京、廣州、杭州等交均價持穩，同比漲跌幅5%以內。

??不過單城市內部房價漲跌分化加劇，對于板塊供應稀缺、配套健全的核心區域而言，整體房價還是有望保持堅挺行情，尤其是京滬中高端豪宅項目，保值增值性良好，網紅新盤依舊是“一房難求”。而對于短期內庫存量較大，嚴重供過于求，或是前期過度炒作，而無真實人口支撐的新城和城市外圍區域，整體房價走勢依舊是不容樂觀。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價漲跌更為顯著。深圳房價穩中有跌，主要是受到高端供應不足影響。

??05

       庫存：三季度末5.1億平降至5年前，消化周期增至2年達階段高點（本節有刪減）

??1、狹義庫存降至5.1億平、回歸至2019年末水平，僅一線同環比正增（本節有刪減）

??2023年狹義庫存持續回落，三季度至階段性底部。據CRIC監測數據，2023年8月末百城商品住宅庫存量達到了50954萬平方米，環比持平上月，同比下降13%。究其原因，三季度整體供應疲軟、成交筑底，房企采取“以銷定產”模式，因而整體庫存也到達階段性底部，整體庫存規模回到2019年末水平。分能級來看，一線城市因8月供應大幅放量，月末庫存同環比微增6%和2%。二三線城市環比持平上月，同比降幅分別16%和13%。

??具體來看，一線城市中上海、深圳同環比齊增，主要源于8月供應顯著放量。北京、廣州整體供求持穩，因而庫存與上月基本持平。二線城市中，武漢、沈陽、成都位列本月末狹義庫存總量TOP3。環比來看，漲跌參半，漲幅較大的合肥、西安、長沙、杭州等均出現供應激增，整體成交回升幅度不及供應，因而短期內庫存持增。而下降城市跌幅基本在5%以內，除了短期內熱度尚存的成都之外，以昆明、長春、重慶、哈爾濱、福州等弱二線城市為主。同比來看，近八成二線城市庫存持降，寧波、南京、長沙、合肥等少數城市庫存同比仍在正增長區間。三四線城市中，半數以上狹義庫存環比回落，但跌幅普遍在10%以內，僅晉江、銅陵等環比降幅達到13%。

??2、消化周期由降轉增至24.1個月，三四線突破30個月達近5年新高（略）

??展望

??06

       供應：四季度將穩中微增，“以銷定產”核心一二線是供貨重心

??三季度房企供貨相對保守，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度，預期四季度或將穩中微增。主要基于一方面四季度仍是傳統營銷旺季，房企沖刺全年業績也會客觀上加快推貨頻率；另一方面隨著核心一二線城市 “認房不認貸”、降低首付、解綁限購等利好新政出臺，對于整體市場信心也有很好的加持作用。此外，三季度供貨低迷還有部分源于土拍節奏問題，房企拿地到項目上市存在一定的空檔期，四季度或將迎來前期優質項目集中入市。

??但總體來看，增幅有限，一方面基于土地市場持續縮量，從上半年整體土地成交規模來看，相較去年成交低位，依舊下降25%，客觀上對后續新房供應會產生不利影響；另一方面，從新開工進度來看，1-8月房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%，整體房企開工放緩，也使得項目上市周期客觀被延長，因而四季度供應即便放量，整體增幅依舊有限。

??各城市分化還將持續加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，譬如北京、上海、杭州、成都等，還有部分前期深度調整的核心二線城市，諸如南京、武漢、蘇州等，隨著市場購買力逐步修復，整體供應也將迎來一輪放量，尤其是增強改善盤的供給。而多數內陸弱二三線城市，新房供應還將延續筑底行情，以去庫存為主。

??07

       成交：四季度低位回升，核心一二線新政加速置換需求釋放

??目前來看，整體三季度延續筑底行情，9月成交略有回升，但“金九”成色不佳已是大概率事件。預判四季度，我們認為，隨著政策持續發酵，新房成交存在一定的回升空間，四季度環比三季度有望穩中有增10%左右，維持弱復蘇，全年成交規模有望持平去年或小幅微增2%-5%左右。

??各城市分化行情預期延續，主要是基于新政落地效果不一。首先，對于北京、上海、成都、杭州等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，“認房不認貸”可擴充居民購買力，尤其是釋放前期因嚴苛政策而未能釋放的置換需求；“限購局部松綁”可擴大購房基數，調動居民短期內購房積極性，只要四季度供應保持充裕，這部分城市四季度成交熱度還是有望延續。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數據來看，也出現了來訪、認購上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，這些城市當前樓市政策已處于“放無可放”的狀態，市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。

??預判二手房市場后續走勢，我們認為，短期內仍將好于新房，四季度以價換量仍將延續。主要是基于當前各核心一二線城市相繼出臺了“認房不認貸”等新政，部分城市購房者還是要依托“賣舊”才能“買新”，因而短期內出現了二手房掛牌量激增的情況，在這樣的背景之下，業主后期也將逐步調整市場預期，不排除出現集中降價拋售的情況，自住剛需也將借機入市，對二手房成交產生良好的支撐作用。 

??08

      庫存：延續5.1億平低位震蕩，成交恢復去化周期或將改善（略）

??附表1：2023年前8月120個城市新建商品住宅新增供應情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2023年前8月120個城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2023年前8月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2023年8月末100個典型城市商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

       伍、產品篇

     2023年三季度，房地產市場得到更多政策支持，房企也在“居者優其屋”的路上繼續發力。在改善需求為主導的市場環境中，保持產品的競爭力，滿足多樣化、個性化的居住需求，是房企突圍的重要戰略。

??未來，伴隨著樓市政策的差異化放松，大面積改善產品的更新迭代有望加速。在“開放式社區”理念的加持下，住宅產品也將從建筑視野升級至城市視野，融合社區與城市的界面，為生活增添更多場景與活力。

      總結

??01

      產品成交結構

??（1）房型：大室所趨，四房需求升溫明顯

??2023年前三季度，三房及以上戶型的產品成交比重持續增長，其中，增長最快的是四房產品，其成交套數占比26.2%，較去年底大幅增加3.1個百分點；三房成交占比也較2022年微增0.5個百分點至56.3%，但仍略低于2021年水平；而一房、二房及其他戶型占比持續走低。隨著改善需求的繼續釋放，對一房、二房有需求的比例正在縮小，市場主力仍是三房，而四房的需求度持續升溫。

??戶型結構的改善型特征進一步強化，其主要原因是在經濟承壓的大環境下，居民風險偏好降低，剛需購房者不再勉強自己“上車”；而改善型購房者更具經濟實力和杠桿風險承受能力，因而大戶型產品的需求韌性也得以凸顯。

??分城市能級看，一線城市三房、四房需求均顯著增長，兩者的成交套數占比較2022年度分別提升6.1和4個百分點，合計占比83.6%，高于低能級城市。其他戶型產品成交縮水最明顯，同期成交占比下降5.5個百分點，改善需求由復式、雙拼、疊加、聯排等轉向平層中大戶型。

??二線城市的成交結構波動最小，其中，二房、三房和四房產品的成交套數占比均較去年同期增加，三房的比重增幅最大，由54.8提升至57.2%，但仍低于2021年水平。

??三四線城市大面積平層需求最旺盛，三房產品也受到擠壓，四房成交套數占比連續三年增長，今年前三季度的增幅也是最快的，較去年同期大增4.8個百分點；五房及以上戶型的成交比重也增加0.8個百分點，其他產品的成交占比均下降。

??（2）面積段：從一線到三四線，改善居住面積段總體上升

??從成交面積結構看，大面積產品需求穩步提升。前三季度66.5%的成交集中在90-140㎡之間，其中，90-110㎡產品的成交占比較去年下降0.3個百分點，而110-140㎡產品的比重由去年37.7%的低位反彈至2021年水平，主力面積段整體維穩。140-180㎡和180㎡產品成交比重逐年增加，前三季度占比分別增加0.5和0.1個百分點。

??分城市能級看，一線城市剛改面積段最為暢銷，90-110㎡產品的成交占比增加最為顯著，達到40.8%，較去年增加了2.7個百分點；但是受房價承受力所限，90㎡以下剛需產品成交占比仍位居第二。

??二線城市改善需求相對分散，各面積段成交占比最為均衡，110-140㎡是主流產品，成交占比36.7%；90-110㎡產品占比次之，為27.2%。與此同時，110㎡以下產品成交占比連續下降，市場向110-180㎡面積段集中。

??三四線城市剛需剛改退潮，改善面積段加速占領市場，110㎡以上各個面積段產品成交占比較去年均有所增加，合計提升1.3個百分點；90-100㎡產品成交比重降幅最大，為0.9個百分點。

??低能級城市購房更傾向于大面積產品，主要體現出本地居民的居住升級需求，三四線城市由城鎮化帶來的定居需求減弱，但是當地居民的改善型需求依然堅挺，房企正逐漸把一二線的產品經驗和居住體驗引入三四線市場中，空間更寬敞、品質更高的大面積產品受到改善客群的普遍歡迎。

??（3）剛需和改善的目標戶型、面積需求進一步分化（略）

??02

       產品特征

??（1）建筑立面愈發重視綠色低碳建材，助力節能降耗

??產品美學成為建筑的自我表達，城市美學推動房企通過建筑立面去表達城市精神和回應城市景觀，為建筑賦予當代設計語言是房企營造產品符號標志的重頭戲。

??走在精工前沿的房企，用建筑語言創造藝術和詩意同時也愈發重視綠色建筑材料的應用，踐行著國家雙碳承諾。在近期新推出的住宅產品中不乏綠建材料身影，常見的有low-e玻璃、鋁板幕墻以及可代替石材的仿石鋁單板、保溫裝飾一體板、陶板等，同樣令建筑立面歷久彌新。

??上海金地嘉峯匯采用無石材化建筑設計，輔以陶板、鋁板、大面玻璃等材料，門頭材料采用釉面陶板，珠光銀鑲嵌金地橙鋁板泛出通透溫潤的質感。

??杭州綠城芝瀾月華軒外立面采用釉面陶板、石材、鋁板和玻璃，在大面積玻璃和金屬線條中，原本格柵位置由灰綠色釉面陶板所替代，點睛之筆將建筑襯托得清新透亮。

??（2）精裝再升級成為房企新一輪產品發力點

??隨著地產進入轉型換擋期，行業也逐漸從新增轉入存量，同時主力消費群體以新世代核心家庭為主，他們不愿成為“一入裝修坑似海”的新“韭菜”，并且對先鋒設計、品質保障、售后服務等有更高需求，這使得室內精裝在行業內再次成為房企發力點，甚至作為凸顯差異化競爭的IP符號。

??不少房企精準預判城市發展邏輯與人居需求，采用新材料、新技術、新模式、新服務來服務新消費人群，力爭通過常新產品設計引領審美潮流、突破文化理念，持續輸出提升室內體驗的“人居藝術品”。

??華潤置地華南大區品質精工產品線“潤系”推出“R-Home潤享戶內”生活新主張，提出“開放、自由、社交、成長”的新居住觀，形成8大主題模塊、38個場景演繹的價值主張和3大升級策略、16大設計趨勢的精裝風格，實現功能與美學的長期主義。其中，還通過對玄關、陽臺、客廳、餐廚、主臥、衛浴、X空間六大功能分區，升級主題功能、動線尺寸、材質工藝，打造更便捷、更精致的生活空間。

??金地集團基于對當代都市生活人群的深刻洞察，發布新精致主義2.0產品，在落地項目的裝標上細致入微，不僅配置品牌三大件、爐灶、衛浴等，還選用瓦楞玻璃材質廚房移門、大板磚廚房墻體、硅酸鈣板廚房吊頂、客廳不銹鋼踢腳線等，全面提升居住體驗引領產品升級。

??香港置地在重慶啟元世家系的精裝樣板間中融入人文內涵，以古典建筑元素創造代表性標識、選取經典配色方案、啟用天然奢石材料為主要特征，對新古典主義精裝風格進行全新探索，或將成為香港置地下一代精裝體系特色IP。

??（3）社區場景模塊呈精細化、體系化、常態化方向迭代（略）

??展望

??03

       一系列新政落地后，大面積產品將加速進化

??近兩年，改善型購房需求已經超越剛需，成為房地產市場的主力。近期出臺的一系列新政對置換需求的提振很有針對性。此前“認房又認貸”的情況下，二套房的首付比例高、貸款利息高，目標房產的總價、面積等都受到政策的限制。隨著政策的放松，置換需求有望加速入市，在相同首付預算下，置換者也可以瞄準品質更好、面積更大的住宅產品。

??部分城市落地的差別化限購政策也有利于大面積產品的需求釋放。比如，蘇州取消120㎡以上住宅的限購、成都144㎡以上住宅不再搖號等措施?？梢钥闯觯∶娣e住宅限購政策仍保護剛性居住需求，而此前沒有購房資格的改善客群能給市場帶來更多增量，整個市場也將進一步朝著大面積改善型需求轉變。

??政策進一步放松的趨勢對于房企提升產品品質的戰略也是一個積極的信號。成都已宣布新拍地塊取消限價，預計后續將有更多城市跟進，這給房企留出了更多的利潤空間，有利于激發房企提升產品配置、打造產品力的積極性。

??由此，新政后多居室大戶型產品將成為更多改善購房者的目標，房企也將圍繞居住體驗繼續發力，實現改善產品定位與設計的加速進化。

??04

      “開放式社區”理念下，社區與城市空間滲透交融（略）