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??自2020年起上海陸續出臺多個人才落戶新政，降低落戶門檻，除了對高學歷人才的寬松之外，五大新城是其重點。

??一系列落戶新政的作用下，2020年至今上海落戶人數猛增13萬人，在其利好下，2020年至今，上海房地產市場韌性十足。

??這主要是因為落戶門檻雖然屬于人才引進政策的一部分，但結合上海限購政策來看，非戶籍僅婚后方可買1套房，而戶籍單身即可買1套房，降低落戶門檻，在某種程度上，起到了變相放松限購的作用。

??上海“十四五”規劃建議中明確提出要實行更加便利人才引進政策。

??從目前五大新城的發展情況來看，我們認為嘉定、青浦、松江明顯屬于第一梯隊，各有千秋。其中嘉定的經濟環境可謂獨樹一幟GDP甚至比許多市中心的區都高，且目前是“嘉青松”中房價平均最低的一個，對于新落戶的人群來說，門檻相對較低。

??從2020年至今上海落戶政策成效顯著。

??2020年在一系列落戶新政的作用下，上海落戶人數首次躍升，至31460人同比增長40%，2021年明確加快推進嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個新城區域內人才落戶優惠，當年上海落戶人數進一步提升至73128人，同比增長105%，2022年在多個落戶政策合力下，上海落戶人數63536人，依然保持高位。 

??雖然落戶人數不能與購房人數直接劃等號，但是落戶人數的大量增長在一定程度上會提高市場的需求量，從而推動市場成交量的增長。

??對比2014年至今成交面積來看，近10年上海商品住宅成交面積高峰為2015年至2016年，2020年至2022年為次高峰，這與上海落戶人數大量增長期不謀而合。

??由此可見，2020年以來，上海落戶人數放量增長，給房地產市場提供堅強的需求支撐，即便是在房地產行業步入下行周期，上海市場仍具備較強韌性。

??降低落戶門檻，雖然起到了變相放松限購的作用，但與真正但限購松綁仍有一定但差距，因此，若上海對限購政策進行部分區域的松綁，勢必將對房地產市場起到更為明顯的支撐作用。

??從2020年至今上海落戶新政來看，在2021年明確加快推進五個新城區域內人才落戶優惠之后，上海落戶人數出現了明顯翻番。

??具體到嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城來看，據上海統計年鑒顯示2021年嘉定戶籍人口市外遷入18546人，較2020年提升94.79%，在五大新城中排名前列。

??對比近3年及近5年的房價來看，嘉定新城的漲幅明顯更高。

??CRIC數據顯示，2023年至今，嘉定商品住宅成交均價49041元/平方米，較2020年上漲27.04%，較2018年上漲28.1%，無論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城首位。

??不僅如此，與單價超5萬元/平方米的青浦和松江相比，嘉定新城、南翔等板塊在距離、潛力和教育資源還有商業配套上都相對地領先其他新城。

??首先是在距離上，嘉定新城比其他的新城離市區更近，同時還擁有雙軌交（11號線、嘉閔線），優勢明顯。

??上海市城市總體規劃

??其次是在潛力上，長期以來，嘉定經濟一直在市郊處于領跑地位。

??“十三五”以來，嘉定區緊抓上海科創中心重要承載區建設的歷史機遇，全面落實“中國制造2025”新要求，全力推進“上海制造”品牌特色功能區建設，依據嘉定區產業發展基礎和優勢，重點發展高端裝備制造、新一代信息技術、新材料、新能源汽車四大優勢產業，積極培育生物醫藥、節能環保和新能源三個先導產業，產業規模快速增長。據統計，2020年末全區戰略性新興產業實現產值1227.7億元，較“十二五”期末增長90.7%，順利突破千億大關，超額完成“十三五”規劃目標。“十三五”期間，戰略性新興產業年均增速為8.1%，居“市郊八區”首位，且高于全區規模以上工業總產值7.5個百分點。

??“十四五”時期，嘉定區發展戰略性新興產業處于大有可為的重要戰略機遇期。

??到2025年，總量規模方面，戰略性新興產業規模達到2000億元，占全市戰略性新興產業比重進一步提升，其中汽車“新四化”、智能傳感器及物聯網、高性能醫療設備及精準醫療三大產業集群向千億級規模方向發展，三個千億級產業總產出年均增速達到10%。

??一方面是戰略規劃，另外一方面是人口，上海統計局數據顯示，2021年嘉定人口密度為 3996人/平方公里，為五大新城中人口最密集區。

??不僅如此，從教育資源上看,嘉定有宋校、上實嘉定分校、交附嘉定三所新校。商業配套上,嘉定新城內也有多個大型商業中心的落成及規劃。

??在經濟、人口、規劃和配套的多重作用下，嘉定發展潛力明顯。

??基于嘉定的基本面及近幾年的表現，2023年至今土拍市場，嘉定成為了各大房企爭相搶奪的目標，除了今年首輪江橋鎮地塊外，其余所有地塊都進入一次性報價或者最高限價成交，整體溢價率達7.63%。

??2023年以來，各大房企在拿地選擇上，謹慎、聚焦已成投資共識，不僅一二線為企業爭奪的聚焦點、多數三四線無人問津，而且一二線城市本身核心地塊與非核心區地塊也已拉開差距。

??造成這種現象的原因，一方面是受到大環境影響，另一方面，在資金有限的壓力之下，押寶優質核心地塊成為常態。各大房企拿地保持理性和謹慎，聚焦一二線的同時，更加關注性價比高的優質地塊。

??在這樣的背景下，嘉定依然成為了各大房企爭奪的焦點，這意味著，對于當前在一線城市拿地的頭部企業而言，嘉定仍是極具潛力且不容錯過的優質區域。

??未來隨著這些熱門地塊的上市，屆時將帶動購房需求的集中放量。

??目前市場上對上海放松限購的呼聲較高，但目前，上海并未有任何限購放松的跡象。

??我們認為，當前市場核心一二線城市復蘇動能在轉弱，且內部也存在分化行情，調控確有進一步松綁的必要。

??但我們認為，目前一線城市，尤其是北京和上海完全放松限購的可能性并不大，僅非核心區域有適度放開的可能。從五大新城來看，不排除有差異化落戶和差異化購房政策放松等可能。