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??北京,2023年9月26日–全球領先的多元化專業服務與投資管理公司高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京中海國際中心（車公莊）舉辦“與“實”共進，2023年北京第三季度發布會”，市投促中心領導朱晟出席活動并致辭。

??三季度是國家宏觀經濟政策密集發布的一個季度，也是中國經濟擺脫疫情困擾后承上啟下的一個季度。7月政治局會議指出“經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程”，并強調“切實提高國有企業核心競爭力，切實優化民營企業發展環境”的重要性；8月MLF利率下調；9月國家發改委設立民營經濟發展局，同期央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。雖然三季度的M2延續了二季度的回落走勢，但依然維持較高水平，凸顯了流動性正逐步回歸合理充沛水平，同時表明下一階段的貨幣政策著力點將轉向價格和結構調控兩個方面，企業成本進一步降低，保證貸款增長的穩定性和可持續性。在價格指標方面，雖然三季度PPI和CPI均有小幅回升，但PPI觸底反彈仍未擺脫收縮區間，CPI依然處于較低水平。但不可否認，經濟回暖的積極因素正在增多，宏觀需求表現有企穩回升的跡象，但其可持續性仍需關注四季度的變化。

??第三季度北京甲級辦公樓市場新項目集中入市，需求如期恢復。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示，三季度是今年新增供應入市最集中的一個時間段，合計超過44萬平方米（不包含非市場化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級寫字樓總量的66%。在需求表現方面，本季度甲級寫字樓凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。針對本季度凈吸納量的快速回升，高力國際認為有以下三點值得關注：

??第一，凈吸納量大幅回升主要由新項目預租去化所致。本季度入市的新項目預租去化就達到16.9萬平方米，存量項目本季度凈吸納量僅是正負零左右的水平。也就是說，本季度的凈吸納量全部都是由于新項目在入市前一年左右的時間內陸續預租貢獻所得，本季度存量項目實際上并未去化。因此僅就整個市場而言，這個數據并不意味著市場需求在第三季度出現了明顯回升。

??第二，僅看存量項目凈吸納量的表現，市場需求呈現逐步改善的趨勢。雖然存量項目空置面積仍未實現去化，但相較于過去兩個季度負5到6萬左右的水平，三季度存量項目凈吸納量的表現說明需求確實在觸底恢復中。

??第三，從需求側來看，國央企扮演了新項目去化的主力。本季度新項目去化的16.9萬平方米中，國央企去化的總量達到13.7萬平方米，占比超過80%。在降本增效的大背景下，國央企選擇在租金下行期進行辦公空間的整合和升級，僅從新入市項目的國央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。

??截止今年前三季度，新入市甲級項目累計超過54萬平方米，累計凈吸納量僅6萬平方米，于三季度轉正。空置率在三季度環比上升1.9%達到19.5%；凈有效租金持續下降至309.9元每月每平米，環比降幅2.3%。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明說，展望第四季度，在市場沒有出現實質去化的前提下，高力國際依然維持年底甲級市場空置率超過20%的預判，同時如果北部市場退租持續，北部甲級市場空置率也將超過20%。

??同樣，乙級市場本季度也出現需求側改善的情況，第三季度市場凈吸納量達到4.1萬平方米。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明說，本季度僅有一個新項目入市，市場空置率依然維持在18.5%，租金季度環比降低2%達到207.5元每月每平米。隨著中關村和望京酒仙橋市場退租情況逐步進入尾聲，本季度乙級市場也開始逐步恢復去化，同時以價換量的租賃策略初步取得市場認可。與2022年一季度乙級市場的凈有效租金相比，中關村降幅達到23%，望京酒仙橋降幅達到15%。本季度凈吸納量轉正結束了乙級市場連續五個季度負凈吸納量的情況。但截止到目前，今年乙級市場的累積凈吸納量依然是負12萬平方米左右，年終凈吸納量為負數基本上已經無法避免。在過去的五個季度，乙級市場累積空出超過35萬平方米。在本季度之前，中關村連續6個季度負凈吸納量，累計空出面積超過16萬平方米；望京酒仙橋連續7個季度負凈吸納量，累計空出面積超過14萬平方米。

??中國經濟正在從高速增長階段轉向高質量發展階段，疊加疫情后經濟恢復現狀，就無法避免的會遇到波折。換句話說，中國經濟的新舊動能轉換和產業結構調整優化是個長期的系統性工程，短期內經濟增長仍將受制于過去高速增長階段所形成的經濟增長的模式。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示，需求不足的問題可能會長期困擾市場增長，而辦公樓市場也同樣面臨這個問題。如果需求不足和低通脹持續，北京辦公樓市場或將無法避免租金中樞持續下移，甲級市場平均凈有效租金重回“2”時代或許只是時間問題。