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??導語

??總體來看，隨著政策利好的不斷落地，短期房地產市場信心有所恢復，銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意愿的回升，并加大新開工的速度。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??9月15日上午，國家統計局公布了8月宏觀經濟和房地產行業數據，從主要生產指標表現來看，都印證了在穩信心、穩增長、擴內需之下經濟正穩步復蘇。

??房地產從8月份情況看，市場目前還處在調整階段，市場銷售和房地產投資仍在下降，但在一系列利好之下，單月銷售、投資、新開工的等指標同比降幅均有所收窄，指標出現改善企穩特征。

??01 經濟延續恢復態勢
內需尤其中長期貸款乏力不足基礎仍需穩固

??8月，在一系列擴大內需、提振信心、防范風險的政策舉措作用下，國民經濟延續恢復態勢，發展質量穩步提高。

??其中工業和服務業生產加快，8月份規模以上工業增加值同比增長4.5%，增速比上月加快0.8個百分點，服務業生產指數同比增長6.8%，增速比上月加快1.1個百分點；國內需求繼續擴大，社會消費品零售總額同比增長4.6%，增速比上月加快2.1個百分點；就業物價形勢向好，8月CPI和PPI增速均觸底反彈，接觸了市場通縮擔憂，且出口好轉的特征也十分明顯，總體來看經濟運行向好的積極因素累積增多。

??此外，8月金融數據企穩回升，經濟基本面向好走勢相一致。

??8月M2同比增長10.6%，延續高位平穩下行走勢，M1M2剪刀差走闊趨勢緩解。社融數據同樣好于市場預期，8月份社會融資規模增量為3.12萬億元，比上年同期多6316億元。信貸方面，投放內生動力強勁，8月人民幣貸款新增1.36萬億，同比多增868億元，為實體經濟修復的有力支撐。且居民中長期貸款環比改善，市場情緒的不斷修復。

??但值得注意的是，M2-社融增速差值降低0.2百分點至1.6%，商業銀行“資產荒”仍在延續，實體信貸有所好轉但結構性仍然偏弱，而且在信貸投放中“企業強，居民弱”的格局依然延續，居民中長期貸款雖有好轉，但總量依舊處在低位。

??02 8月商品房銷售面積、金額環比均增長5%
同比降幅雙雙再收窄

??1-8月份商品房銷售面積73949萬平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計增速均連續四個月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴大0.6個百分點，商品房銷售金額較1-7月1.7個百分點。

??但整體來看，在政策頻發、預期向好之下，金額、面積有一定邊際改善，下半年以來降速逐步收窄。就單月表現來看，與近期政策出臺后市場反映相一致，呈現環比企穩、同比降幅收窄的趨勢，市場在底部逐漸企穩。

??其中，8月商品房銷售面積7386萬平方米、商品房成交金額7708億元，環比皆上漲5%。由于8月并非銷售旺季，兩者絕對量依然保持在相對低位，單月銷售面積、銷售金額較2023年月均下降超過30%，銷售面積則回到今年4月份水平。

??單月同比出現企穩信號，8月銷售面積、金額同比分別下降12.2%和16.4%，降幅較7月收窄3.4個百分點和2.9個百分點。

??市場底部震蕩企穩與政策利好頻發和供應增長不無關系。一方面，根據CRIC全國百城數據，8月商品住宅供應面積環比增長10.6%，且供應主力多位于城區和改善型產品，有效匹配當前市場需求；另一方面，8月份政策利好不斷，尤其是下半月核心城市政策力度頗大帶動市場預期向上，來訪、來電量逐步恢復，高頻數據顯示8月最后三周成交環比持續上漲。

??綜合而言，當前市場難言真正“反轉”，經濟復蘇慢、收入預期不穩定等決定了居民加杠桿意愿不高，這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預計的是，新政利好、供應增加以及已經到來的金九銀十銷售旺季，我們認為9月銷售大概率企穩回升，不過也并非普漲行情，區域分化依舊顯著。

??03 新開工8月同比降幅連續兩月收窄
竣工累計仍維持高增長

??1-8月份，房地產開發企業房屋施工面積806415萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積567792萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積46636萬平方米，下降24.7%。房屋竣工面積43726萬平方米，增長19.2%。其中，住宅竣工面積31775萬平方米，增長19.5%。

??盡管早前出臺金融十六條紓困房企，但能夠順暢融資的依舊是頭部的企業，多數房企資金壓力、債務壓力仍存，無法發新還舊導致企業開工意愿處在低點，保交樓為第一要務。此外，銷售的萎靡加劇了房企謹慎開工的情緒，可以看到前8月房企到位資金同比下降12.9%，降幅較1-7月擴大1.7個百分點。因此，今年以來“開工弱、竣工強”的格局未有明顯改善。

??其中，竣工累計增速較1-7月回落1.3個百分點，連續8個月維持正增長的同時，增幅維持在相對高位。

??8月竣工面積為5321萬平方米，環比增長18%，絕對量較2023年月均值少15%。同比增幅則較7月大幅收窄23個百分點至10.6%，增幅僅高于2023年1-2月份。

??今年以來一直低迷的新開工則出現企穩的苗頭，新開工累計增速較1-7月降幅收窄0.1個百分點，但仍連續5個月跌幅在20%以上，整體仍在低位運行。

??8月新開工面積6922萬平方米，同比下降23.6%，降幅較上個月收窄2.3個百分點，同比降幅兩個月收窄。環比來看，8月新開工環比下跌2%，較7月份大幅收窄28個百分點。

??04

??8月開發投資同比降幅收窄1.2百分點

??年內有望震蕩筑底

??1-8月份，全國房地產開發投資76900億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴大0.3個百分點。其中，住宅投資58425億元，下降8%，降幅較1-7月擴大0.4個百分點。今年以來開發投資一路下滑的趨勢尚未得到“扭轉”，已經連續6個月下滑，回到2022年1-10月水平。

??單月來看，開發投資與新開工、銷售等指標走勢一致，同比均出現降幅收窄趨勢。其中，8月全國房地產開發投資額達9183億元，同比下降11%，跌幅較1-7月收窄1.2個百分點，環比則與7月幾乎相持平，微增0.2%。從絕對量來看，7、8月投資額是2017年8月以來近三年單月低點。

??分區域來看，僅東部區域累計投資增速跌幅最小，其余區域累計增速降幅呈現東部<中西<西部<東北，東北地區同比跌幅最大，達到26.6%，西部城市同樣接近20%。< p="">

??開發投資持續走弱與土地購置和新開工兩個先行指標趨弱相一致。根據CRIC統計300城市土地數據來看，前八月累計成交土地金額、面積同比分別下降24%和19%，且從下半年以來，核心城市土拍也在降溫，因此整個開發投資壓力依然較大。

總體來看，隨著政策利好的不斷落地，短期房地產市場信心有所恢復，銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意愿的回升，并加大新開工的速度。而且，在城中村改造穩步推進之下，我們認為房地產開發投資有望在年內完成筑底回升。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??8月末9月初一二線城市利好政策不斷，“認房不認貸”以及二線限購陸續放開、下調首付比例等對剛需、改善需求刺激作用顯著，短期內提振市場信心，且9月又恰逢“金九銀十”傳統營銷旺季，房企積極蓄力，供給層面無論是量還是質都在穩步提升。此外，8月已有部分城市部分項目以低價吸睛，促進成交，預期9月整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續加大。

??因此，我們認為9月熱度回升已是大概率事件。各城市預期延續分化行情：北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場熱度預期小幅微降但仍處市場熱度的第一梯隊，南京、蘇州、武漢等經歷了前期深度調整，成交預期轉增。

??土地投資受制于民企資金壓力以及核心城市供地質量，土地市場依舊延續“局部火熱、整體偏冷”的格局，土地成交規模繼續保持在低位。新開工在“保交付”、“保安全”的大方針下緩慢筑底，同比降幅或將保持低位，銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意愿的回升，在保交付\加快竣工持續發力下,開發投資有望在年內筑底企穩。