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??蘇州月報(bào)|8月新房成交低位回升，二手房市場(chǎng)量跌價(jià)漲

??一、新房市場(chǎng)略有好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下月恢復(fù)進(jìn)程加快

??（一）成交：8月新房成交止跌回升，環(huán)比漲幅超4成

??8月份，在中央多輪利好釋放下，蘇州新房市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，成交規(guī)模底部回升。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月蘇州新房成交3191套，環(huán)比上升43.8%，同比下降29.45%。從累計(jì)來(lái)看，1-8月蘇州新房累計(jì)成交30019套，同比下降42.92%。9月2日，蘇州官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，刺激購(gòu)房需求釋放，尤其是改善性客群，預(yù)計(jì)下月成交將會(huì)有更加明顯的提升。

??（二）價(jià)格：新房?jī)r(jià)格止升轉(zhuǎn)降，整體趨穩(wěn)

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月蘇州新房成交均價(jià)為27838元/㎡，環(huán)比下降2.43%，同比上漲25.87%。新房?jī)r(jià)格止升轉(zhuǎn)降，整體維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。本月剛需低價(jià)盤(pán)較為集中的吳中、吳江兩區(qū)成交比例提升，加上為了促進(jìn)去化房企以價(jià)換量，導(dǎo)致整體新房?jī)r(jià)格小幅回落。

??（三）庫(kù)存：8月推盤(pán)量大增，去化好轉(zhuǎn)帶動(dòng)庫(kù)存進(jìn)一步回落

??8月份，中央層面寬松政策頻出，房企受到利好刺激下推盤(pán)出新的積極性提升。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月新建商品住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)為3085套，環(huán)比大漲105.9%，同比下降27.8%。從庫(kù)存量來(lái)看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月蘇州新房庫(kù)存為50523套，環(huán)比下降1.03%，同比下降23.22%。庫(kù)存規(guī)模連續(xù)4月下滑，本月去化情況好轉(zhuǎn)帶動(dòng)庫(kù)存進(jìn)一步消化。從去化周期來(lái)看，本月去化周期為11.3個(gè)月。去化周期仍然在高位徘徊，雖然庫(kù)存量連續(xù)多月回落，但是去化壓力仍然不小。

??2023年8月，蘇州共有13個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，較上月增加7個(gè)，共計(jì)3085套房源申領(lǐng)銷(xiāo)售許可，較上月增加1587套，申領(lǐng)預(yù)售建筑面積為41.22萬(wàn)㎡，較上月增加22.23萬(wàn)㎡。進(jìn)入8月份，在中央利好政策密集發(fā)布后，市場(chǎng)信心有所提振，房企推盤(pán)熱情提升，本月推盤(pán)量較上月翻倍。

??（四）分區(qū)：吳中、吳江兩區(qū)成交漲幅領(lǐng)先

??從本月蘇州區(qū)域成交表現(xiàn)來(lái)看，除高新區(qū)外，其余5大區(qū)域成交量全部回升。其中，吳中和吳江兩大區(qū)域成交漲幅位居前二，分別成交741套和734套，環(huán)比上漲126.61%和101.65%；姑蘇和工業(yè)園區(qū)位列第三、四，環(huán)比漲幅分別為55.81%和45.43%。

??從成交占比來(lái)看，8月相城區(qū)成交占比再居首位，本月占比為25.7%，較上月收窄7.91個(gè)百分點(diǎn)；其次為吳中區(qū)和吳江區(qū)，成交占比均在22%以上，較上月分別提升8.28和6.48個(gè)百分點(diǎn)。

??（五）板塊：湖西板塊以單月239套成交量位列榜首

??從各大板塊成交來(lái)看，相城區(qū)和吳中區(qū)熱點(diǎn)板塊集中分布。其中，吳中區(qū)的湖西板塊領(lǐng)跑，單月成交239套，成交均價(jià)為54443元/㎡；吳江區(qū)的黎里板塊位居TOP2，本月成交203套，成交價(jià)格為20348元/㎡；相城區(qū)的蠡口板塊緊隨其后，單月成交187套，太湖新城和吳中城南板塊位列第四、五，8月成交均在150套以上。

??（六）房企：華潤(rùn)置地、保利發(fā)展銷(xiāo)售額破26億元領(lǐng)跑各大房企

??從8月房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地和保利發(fā)展表現(xiàn)優(yōu)越，單月銷(xiāo)售額超26億元。龍湖集團(tuán)以7億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居第三，建發(fā)房產(chǎn)單月銷(xiāo)售額為6.34億元，位列第四。同時(shí)，像招商蛇口、中國(guó)鐵建、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂等大型國(guó)央企表現(xiàn)不俗，優(yōu)質(zhì)民企新城控股、綠地、萬(wàn)科等也頻頻上榜，民企的銷(xiāo)售情況在逐步好轉(zhuǎn)，在蘇州市場(chǎng)獲得更多的認(rèn)可。

??（七）項(xiàng)目：園區(qū)新盤(pán)湖西觀云成交領(lǐng)先

??從蘇州新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來(lái)看，吳江和相城區(qū)熱銷(xiāo)項(xiàng)目聚集，共有12個(gè)樓盤(pán)上榜。湖西觀云本月躍居成交套數(shù)榜首，成交231套，成交價(jià)格為54763元/㎡，該項(xiàng)目周邊配套及環(huán)境在蘇州都屬于較高水平，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天熱度不俗，據(jù)悉中簽率6.6%，主打改善性產(chǎn)品。其次為高鐵新城鉑悅府，單月成交66套，成交均價(jià)為29271元/㎡。保利湖畔云上單月成交62套，位居第三。

??從成交金額來(lái)看，湖西觀云單月銷(xiāo)售金額為24.67億元，其次為建發(fā)·縵云華庭和高鐵新城鉑悅府，銷(xiāo)售額分別為3.39億元和2.37億元。

??二、二手房成交“五連降”，價(jià)格止跌微升

??（一）成交：二手房成交連續(xù)5月回落，本月降幅明顯收窄

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月蘇州二手住宅成交4311套，環(huán)比下降3.08%，跌幅收窄18.79個(gè)百分點(diǎn)，同比下降23.2%。從累計(jì)來(lái)看，1-8月蘇州二手房累計(jì)成交45886套，同比上漲40.53%。至此，蘇州二手房成交連續(xù)5月回落，本月降幅收窄，整體活躍度仍然不高，預(yù)計(jì)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等利好政策落地后，蘇州二手房成交規(guī)模將會(huì)有所回升。

??（二）價(jià)格：二手房?jī)r(jià)格止跌微升，下月價(jià)格有望繼續(xù)回升

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月蘇州二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為28820元/㎡，環(huán)比微升0.02%，同比下降1.68%。蘇州二手房市場(chǎng)價(jià)格在連續(xù)下降了6個(gè)月后本月止跌回升。近期迎來(lái)，政策端頻頻輸出利好，刺激市場(chǎng)信心修復(fù)，預(yù)計(jì)在蘇州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，下月價(jià)格仍有回升空間。

??（三）調(diào)價(jià)房源：漲價(jià)信心連續(xù)7月小幅回落

??從漲降價(jià)房源來(lái)看，2023年8月蘇州二手住宅調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比為10.3%，較上月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。蘇州漲價(jià)房源占比自2月開(kāi)始連續(xù)7月維持小幅回落態(tài)勢(shì)，業(yè)主降價(jià)出售心理仍然較為濃厚，8月中央發(fā)布了下調(diào)首套房和二手房首付比例，降低存量房貸利率等，蘇州發(fā)布認(rèn)房不認(rèn)貸政策，預(yù)計(jì)隨著政策逐步發(fā)酵，后續(xù)市場(chǎng)情緒有望底部回升。