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??8月新房供應(yīng)增加，成交降幅收窄明顯，“金九”可期

??核心結(jié)論： 

??1、8月新房市場活躍度仍然較低，成交量繼續(xù)下探，但降幅明顯收窄。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月重點(diǎn)監(jiān)測的30城新房銷售面積為1109.72萬平方米，環(huán)比下降6.6%，環(huán)比降幅較上月收窄約20個百分點(diǎn)；同比下降23.1%。

??2、8月新房市場供應(yīng)增加，但仍處于低位水平。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月重點(diǎn)監(jiān)測的15城批準(zhǔn)上市面積為672.01萬㎡，環(huán)比上升21.7%，同比下降24.8%。

??3、8月新房庫存持續(xù)小幅下降。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月監(jiān)測15個城市的新房庫存面積為12217.37萬平方米，環(huán)比小幅下降0.6%，同比下降1.3%。

??一、8月新房市場未見起色，成交跌勢延續(xù)，新政利好“金九”值得期待

??8月新房市場活躍度仍然較低，成交量繼續(xù)下探，但降幅明顯收窄。進(jìn)入2023年，積壓需求集中釋放后，二季度樓市復(fù)蘇后勁明顯不足。8月份，新房成交動力持續(xù)不足，成交量跌勢未止，且單月成交面積達(dá)近六年同期新低。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月重點(diǎn)監(jiān)測的30城新房銷售面積為1109.72萬平方米，環(huán)比下降6.6%，環(huán)比降幅較上月收窄約20個百分點(diǎn)；同比下降23.1%。

??本月新房成交規(guī)模并未出現(xiàn)回升態(tài)勢，但環(huán)比降幅明顯收窄，企穩(wěn)征兆略有顯現(xiàn)。近期中央及地方密集出臺利好政策，“認(rèn)房不認(rèn)貸”城市陣營持續(xù)擴(kuò)大，市場上購房意愿大幅增強(qiáng)，多城帶看情況好轉(zhuǎn)。另外，從市場先行指標(biāo)情緒指數(shù)角度來看，一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”后市場情緒明顯回升，數(shù)據(jù)顯示，第36周（2023.08.28-09.03）一線城市市場情緒指數(shù)為-0.77，較上一周上升0.09。預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將會逐步傳導(dǎo)到成交端，“金九銀十”值得期待。

??二、各等級城市新房成交繼續(xù)下探，二線城市降幅收窄至最小

??8月各等級城市新房成交持續(xù)呈現(xiàn)全線下跌態(tài)勢，二線城市跌幅最小，一線城市探底深入。分不同等級城市來看，一線城市修復(fù)暫且不太理想，成交仍然處于下探通道，北上廣深4城全部下滑。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月一線城市銷售面積為219.26萬平方米，環(huán)比下降18.9%，同比下降32.3%；1-8月銷售面積為2206.15萬平方米，同比小幅上升2.9%。9月1日起一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，隨后據(jù)消息售樓處看房熱度明顯上升，預(yù)計(jì)一線城市金九銀十市場有望迎來一波成交熱度。

??二線城市成交下滑，且環(huán)比降幅最小，數(shù)據(jù)顯示，2023年8月二線城市銷售面積為705.39萬平方米，環(huán)比小幅下降0.4%，同比下降21.3%；1-8月銷售面積為7736.94萬平方米，同比下降1.9%。本月二線城市新房成交降幅相對較小，不排除是受政策松綁頻次大幅增多的拉動，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2023年8月二線城市政策優(yōu)化調(diào)整36次，較7月增加22次，且創(chuàng)今年以來月度政策調(diào)整頻次新高。尤其像政策松綁頻繁的溫州，8月中旬溫州繼續(xù)推出降首付以及局部地區(qū)實(shí)行購房補(bǔ)貼等政策，助力成交止降回升。同時，蘇州、福州、青島本月成交表現(xiàn)也不俗，環(huán)比均上漲20%以上。

??三四線城市新房成交也出現(xiàn)繼續(xù)下滑局面，但累計(jì)成交表現(xiàn)仍明顯好于去年同期。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月三四線城市銷售面積為185.07萬平方米，環(huán)比下降11.9%，同比下降17.2%；1-8月銷售面積為1966.62萬平方米，同比上升15.5%。三四線城市分化較為明顯，像麗水、江門、舟山等長三角城市成交表現(xiàn)相對穩(wěn)健，具備一定增長勢頭。

??三、8月新房供應(yīng)增加，同比仍然呈現(xiàn)下降態(tài)勢

??8月新房市場供應(yīng)增加，但仍處于低位水平。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月重點(diǎn)監(jiān)測的15城批準(zhǔn)上市面積為672.01萬㎡，環(huán)比上升21.7%，同比下降24.8%，同比降幅較上月收窄約12個百分點(diǎn)。本月供應(yīng)放量，但仍處于低位，預(yù)計(jì)隨著房企“保交付”工作的大力推進(jìn)加之傳統(tǒng)營銷旺季臨近，下月房企推盤力度有望進(jìn)一步增加。

??從15城供應(yīng)環(huán)比變化來看，有11城環(huán)比上升，其中，合肥、長沙、蘇州供應(yīng)力度明顯增加，本月供應(yīng)量環(huán)比較上月翻倍，分別以212.1%、166.4%、116.3%位居環(huán)比漲幅前三。南京、武漢、上海、青島4城環(huán)比下降，其中，南京供應(yīng)力度減弱明顯，環(huán)比降超30%。同比來看，多數(shù)城市同比呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，僅長沙、深圳、西安、珠海4城供貨量同比上漲，其中珠海、深圳漲約70%。

??四、庫存量持續(xù)微降，仍處于歷史較高水平

??8月新房庫存持續(xù)小幅下降，超半數(shù)城市庫存量仍高于去年同期。在近期低位供應(yīng)的情況下，新房庫存持續(xù)微降，但仍處于歷史較高水平。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月監(jiān)測15個城市的新房庫存面積為12217.37萬平方米，環(huán)比小幅下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)；同比下降1.3%，這是庫存同比時隔2個月再度轉(zhuǎn)降。

??從15個城市環(huán)比變化來看，西安、福州、青島、重慶、南京、蘇州6城庫存下降；其余9城庫存量較上月小幅上升，環(huán)比漲勢均在8%以下。從同比來看，9城庫存面積同比上漲，6城庫存面積同比下跌。其中，莆田、深圳庫存累積顯著，同比漲幅均超40%；重慶、福州去庫存效果相對明顯，不僅環(huán)比下降，同比也均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，同比跌幅分別為17%、16.1%。

??本報(bào)告中所有數(shù)據(jù)來源與諸葛找房數(shù)據(jù)庫及公開官方渠道，如各地的房管局，由于各維度數(shù)據(jù)覆蓋的城市不同，故新房的銷售數(shù)據(jù)共覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、武漢、成都、青島、溫州、濟(jì)南、重慶、福州、杭州、西安、無錫、長沙、岳陽、江門、莆田、泰安、舟山、泰州、威海、張家港、淄博、池州、鎮(zhèn)江、汕頭、麗水30個城市；

??批準(zhǔn)上市數(shù)據(jù)共覆蓋合肥、長沙、蘇州、北京、深圳、福州、西安、重慶、珠海、廣州、溫州、青島、上海、武漢、南京15個城市；

??庫存數(shù)據(jù)共覆蓋深圳、合肥、長沙、莆田、廣州、上海、溫州、珠海、北京、蘇州、南京、重慶、青島、福州、西安15個城市。

??各指標(biāo)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑如下：

??銷售面積：某一段時間內(nèi)銷售面積的總和；

??供應(yīng)面積：某一段時間內(nèi)拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目面積總和；

??庫存面積：截止到某一時間點(diǎn)未出售的項(xiàng)目面積總和。