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??房?jī)r(jià)仍在下行通道。

??近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年8月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)，70個(gè)大中城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比齊降，8月，新房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月下跌，且跌幅有所擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。各線城市新房、二手房房?jī)r(jià)延續(xù)下滑趨勢(shì)，環(huán)比跌幅再擴(kuò)大，樓市仍在降溫。

??與此同時(shí)，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲城市數(shù)量進(jìn)一步減少。新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為17個(gè)和3個(gè)，比上個(gè)月均減少3個(gè)，刷新年內(nèi)最低水平。

??近期，一二線城市利好政策不斷，“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及二線限購(gòu)陸續(xù)放開(kāi)、下調(diào)首付比例等，進(jìn)一步刺激剛需和改善需求釋放，短期內(nèi)提振市場(chǎng)信心，房?jī)r(jià)預(yù)期也將企穩(wěn)。

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，8月份全國(guó)70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，同比下降0.6%，新房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月下跌，且跌幅有所擴(kuò)大。

??二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降3.2%，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

??實(shí)際上，目前二手房?jī)r(jià)已基本觸底。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2021年9月進(jìn)入下降通道以來(lái)，維持了連續(xù)17個(gè)月下滑，至2023年2月行業(yè)弱復(fù)蘇，房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲，但5月二手房?jī)r(jià)格再次轉(zhuǎn)跌，8月二手房?jī)r(jià)格已連跌4個(gè)月。

??各線城市新房、二手房房?jī)r(jià)延續(xù)下滑趨勢(shì)。

??先看新房，一線、二線、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降，分別為-0.2%、-0.2%和-0.4%。一線城市市場(chǎng)下行，北京加入下降行列中，新房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下降0.2%，僅上海價(jià)格保持平穩(wěn)，環(huán)比微漲0.1%。

??同比數(shù)據(jù)有漲有跌，一線和二線同比上漲，三線下降，同比漲跌幅分別為0.6%、0.3%和-1.4%

??再來(lái)看二手房。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，僅北京1城止跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.4%，漲幅排行第一，上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.3%、0.6%和0.2%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.4%。

??同比數(shù)據(jù)來(lái)看，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.6%、3.0%和3.5%。

??無(wú)論是新房還是二手房，同環(huán)比上漲城市數(shù)量均有所下降。

??具體來(lái)看，70城新房環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)較上月減少3個(gè)至17個(gè)，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量達(dá)到52個(gè)；同比上漲城市數(shù)量減少1個(gè)至25個(gè)。

??分城市來(lái)看，海口、西安、三亞環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比上漲0.4%；金華、西寧兩城跌幅最大，環(huán)比下降1.1%，降幅超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。

??其中有9城轉(zhuǎn)跌，包括北京、濟(jì)南、蘭州、丹東、徐州、濟(jì)寧、常德、遵義和大理；6城止跌轉(zhuǎn)漲，分別為沈陽(yáng)、大連、銀川、烏魯木齊、煙臺(tái)和宜昌。

??從同比來(lái)看，成都領(lǐng)漲全國(guó)，新房?jī)r(jià)格同比上漲6.4%，已連續(xù)11個(gè)月同比領(lǐng)漲全國(guó)。跌幅最大的是長(zhǎng)春，同比下降4.7%。

??值得注意的是，有12個(gè)城市8月新房?jī)r(jià)格同環(huán)比齊漲，分別是上海、杭州、長(zhǎng)沙、海口、重慶、成都、西安、銀川、烏魯木齊、煙臺(tái)、北海和三亞。

??二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比上漲的城市數(shù)量均只有3個(gè)，較上月分別減少3個(gè)和2個(gè)。

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，僅北京二手房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.4%，排在全國(guó)首位，同比漲幅為0.8%，北京也是70城中唯一一個(gè)二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比齊漲的城市。另外，有5城環(huán)比轉(zhuǎn)跌，分別是昆明、北海、太原、惠州和贛州。

??成都同比領(lǐng)漲全國(guó)，漲幅為4.1%，漲幅有所回落，較7月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??目前，房?jī)r(jià)仍然處于深度調(diào)整期，部分城市仍存在繼續(xù)下探的趨勢(shì)。

??8月以來(lái)，一系列“救市”政策頻頻釋放。一線城市全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二線城市陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)政策并下調(diào)首付比例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月1日以來(lái)，超50城出臺(tái)合計(jì)153條相關(guān)樓市政策優(yōu)化內(nèi)容，短期內(nèi)市場(chǎng)信心被提振。

??另外，從居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善也可以看出，目前市場(chǎng)情緒正在不斷修復(fù)。

??9月熱度回升已是大概率事件，房?jī)r(jià)整體也將逐步企穩(wěn)。隨著各城市行情分化，房?jī)r(jià)漲跌也將迎來(lái)分化走勢(shì)，北京、上海、杭州、成都等第一梯隊(duì)城市房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，更多基本面較差的弱二三線城市整體房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步下挫的風(fēng)險(xiǎn)。

??整體來(lái)看，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)難有上漲預(yù)期，核心原因還在于當(dāng)前市場(chǎng)還處在調(diào)整階段，居民預(yù)期尚未完全恢復(fù)，購(gòu)房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

??隨著各地樓市政策密集落地，核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策出臺(tái)短期內(nèi)鞏固了市場(chǎng)信心，9月樓市有望企穩(wěn)。

??政策效果不斷釋放，二手房的利好作用將明顯大于新房，尤其是北京、上海等此前限貸較為嚴(yán)苛的城市，整體掛牌量增價(jià)穩(wěn)，剛改、改善置換需求較為強(qiáng)烈，低位復(fù)蘇狀態(tài)下，新房和二手房?jī)r(jià)格也將逐步企穩(wěn)。

??對(duì)于更多的弱二三線城市，此類城市在年初3-4月已消耗一部分需求，目前基于剛需購(gòu)買力消費(fèi)降級(jí)，市場(chǎng)成交低迷，隨著“金九銀十”營(yíng)銷旺季，營(yíng)銷戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)無(wú)可避免，整體房?jī)r(jià)還將面臨進(jìn)一步下挫的風(fēng)險(xiǎn)。