??“AMC+出險房企”模式效果仍有待進一步觀望。

??為加快風險出清，在政策鼓勵下，AMC（資產管理公司）正加速進入房企解危紓困行列。AMC的主要優勢在于不良資產處置，并且擁有豐富的房地產項目經驗。目前市場低迷態勢延續，出險企業名單也在拉長，房企間的收并購卻停滯難前，AMC無疑被寄予了厚望。但AMC能否擔此重任，更好地參與到債務風險化解、資產盤活當中都有待進一步觀望。

??在政策引導下

??AMC參與范圍與深度在不斷拓展

??自2021年12月，為化解房企債務風險、加速行業出清，監管部門密集發聲鼓勵收并購。今年以來，由于房企間收并購進程緩慢、政策效果不如預期，風險資產仍在疊加，監管層將目光轉向處置不良資產更為專業化的金融機構AMC。在政策引導下，目前已有中國信達、中國華融、長城資產等參與到房企救助中，主要呈現出兩大特征：

??一是，AMC救助陣營在不斷壯大，除了全國性AMC，各地方AMC也將加速入局。從市場動作來看，全國性AMC作為主力軍，已通過簽署協議、設立基金等形式對接多家出險房企。各地方AMC也將加速入局，6月7日，浙江省房地產業協會與浙商資產達成合作協議，共同發起設立“并購重整合伙企業（有限合伙）”，并初步成立了100億規模的“并購重組專項資金”，后續將用于房地產企業的解危紓困。此外，廣東提出探索駐粵金融資產管理公司和地方金融資產管理公司參與高風險房企資產處置新模式，河南周口市也將與河南省資產管理有限公司在問題樓盤化解等方面開展戰略合作。

??二是，參與程度更深，以往AMC主要從銀行、非銀行金融機構收購房企債權等不良資產，此次入局將更多直接對接房企，不僅僅局限于金融中介服務，且合作形式和內容多元。此前，長城資產與招商蛇口、佳兆業達成戰略合作，以佳兆業核心城市的城市更新項目為基礎，設立三方合作平臺共同開發，這種“AMC+央企+出險房企”模式也被市場所認可。

??AMC入局釋放利好信號

??但項目落實仍有待觀望

??作為專業不良資產處置機構，AMC入局顯然利好于房地產行業資產盤活、流動性改善與債務風險化解。同時不良資產處置需求的增加，也給AMC帶來了更多的業務機遇。但從目前的合作進度來看，大多都停留在協議階段，落地到項目估計仍需要一段時間。具體可從以下兩點解釋：

??一方面，目前AMC對接的主要都是出險房企，債務債權問題和資產質量都需要更為全面、精細的盡調，同時考慮到資金安全和效益問題，選擇哪些項目進行合作以及操作細節，也需要經歷比較漫長和復雜的博弈過程。

??另一方面，市場風險積聚，AMC的涉房業務面臨挑戰，因此出手也會更加謹慎。從兩家全國性上市AMC財報來看，2021年地產板塊業務均有所壓縮，風險偏好下降。2021年，中國信達收購重組類不良資產中房地產業收購金額占625.1億元，同比下降29.5%，占比從45.9%降至42.0%。中國華融收購重組類不良債權業務中，房地產業資產總額由2020年末1883.5億元降至1440.9億元，占比也從51.7%降至46.3%，且子公司華融融德由于部分地產客戶經營及財務情況惡化，履約能力下降，最終凈虧損6.6億元。此外，華融也公開表示公司存量涉房業務仍承受一定壓力。短期來看，AMC紓困房企仍存在較多不確定性，合作探索期項目落地進程或不如預期。

??“AMC+房企”未來或將成為常態

??在紓困房企的目標下，中短期內出險房企的不良資產將是AMC收購的重點，但市場仍將秉持“優質不良資產”為先的準則，出險房企擁有核心區域的高價值資產也是AMC率先選擇合作的對象，資產質量不佳、債務債權復雜的出險房企仍將被動，同時這也將進一步反映房企的底色。

??中長期來看，對于房企來說高效、高質開發運營仍是應對市場風險、穩定經營的一劑良藥，“AMC+出險房企”模式可進一步延伸至非出險房企，尋求更長遠的合作，不僅有利于推動房地產行業向高質量發展轉型，同時也將為AMC帶來新的增長級。AMC要區別與信托、保險、基金等金融機構，資產運營是一大突破口。在存量時代下，城市更新、投資物業等方向存在巨大的價值空間，為雙方加深合作提供了契機。

??總結：目前在政策支持下，全國性AMC和地方AMC都在加速介入房地產行業，成為加快風險出清又一抓手，尤其對于出險房企來說，釋放出了積極信號。但由于出險房企資產參差不齊、債務債權問題復雜等，合作進程仍較為緩慢，大多都停留在協議階段。整體來說，“AMC+出險房企”模式效果仍有待進一步觀望，在出路摸索期，行業仍要以自救為主，借助債務展期、出售資產等常規手段挺過艱難期。