??預判2022年6月，房企年中沖刺季來臨，隨著疫情得以階段性控制，寬松政策持續發酵，供求也將迎來一波放量，狹義庫存或將穩中有降，去化周期也會延續降勢。

指標說明

??自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數據，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算，統計城市地域范圍除市本級之外還包含下轄縣市。

??2022年5月，因各地政府密集出臺利好政策，樓市迎來邊際復蘇，成交環比回升，總體供不應求帶動狹義庫存小幅微降至6.07億平，去化周期則迎來2022年以來首度回落，由2022年4月末的24.6個月降至23.3個月。廣義庫存高位微降至38億平，潛在庫存風險依舊較大。

??目前來看，庫存壓力主要集中在北部和內陸因歷史原因庫存基數較大的弱二線和東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市。

??待售面積

??待售面積延續微降至5.54億平方米

??辦公同環比齊增漲幅擴大

??國家統計局公布數據顯示，5月末，商品房待售面積55433萬平方米，較上月下降302萬平方米，同比增長8.6%，因5月樓市成交邊際復蘇，商品房待售面積仍處于小幅下行通道，但總體仍算是2019年以來階段性高位。

??具體來看，住宅待售面積較上月減少411萬平方米，環比回落1.51%，同比上漲15.03%，顯著高于去年同期。辦公則由降轉增，環比上漲1.94%，同比上漲5.85%，漲幅有擴大趨勢。商業待售面積基本與上月持平，同比小幅回落2.5%。目前來看住宅市場邊際復蘇帶動其庫存穩中有降，商業、辦公受疫情不確定影響，階段性疲軟，未來去化壓力依舊較大。

??狹義庫存

??百城狹義庫存降至6.07億平

??去化周期年內首次回落至23.3個月

??2022年5月，狹義庫存延續小幅回落態勢。據CRIC監測數據，2022年5月百城商品住宅庫存量達到了60726萬平方米，較上月下降216萬平方米，同比增長5%。5月房企推盤積極性回落，供應環比降幅近3成，但因地方政府密集出臺新政“托市”，購房者信心有所恢復，成交環比上升，整體呈現“供不應求”，因而狹義庫存小幅微降,去化周期自2022年以來首度出現回落，由2022年4月末的24.6個月降至23.3個月。

??不同能級城市庫存量較上月均保持回落態勢，跌幅均在1%以內。同比來看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為11%和12%。一線主要因上海、北京疫情短期影響，而三四線主要因庫存基數較大，短期成交復蘇利好有限，同比漲幅在不同能級城市中居首。

??去化周期來看，一線因疫情影響，供求疲軟，去化周期增至20.4個月，二三線均有不同程度的回落，二線降至21.1個月，環比降幅達8%，目前庫存風險相對可控，而三四線去化周期也呈現高位回落態勢，5月末達到了26.9個月，顯著高于百城平均，庫存去化壓力猶存。

??庫存消化周期

??蘇北三四線庫存增長快

??沈陽、大連、蘭州去化周期超40個月

??聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內陸二線城市，青島、武漢、沈陽5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫存壓力開始顯現，雖然庫存基數不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調加劇，庫存同比漲幅均在20%以上，三明、泰州、鹽城、等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番。

??而從去化周期來看，我們篩選了5月庫存去化周期TOP20城市，除了北海、欽州、寶雞等因歷史原因庫存積壓較多的城市之外，還有嘉興、惠州、珠海、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內陸二三線城市諸如煙臺、沈陽、大連、蘭州去化周期超40個月且同比持增，短期內去化承壓。

??廣義庫存

??開工加速，廣義庫存小幅微降至38億平

??僅二線同比持增3%

??廣義庫存延續上月微降態勢，2022年5月末達379681萬平方米，較上月回落1%，同比上漲1%。主要源于一方面5月供需疲軟，狹義庫存維持降勢，另一方面隨著多地疫情得以階段性控制，各地區復工復產進度逐步加快，5月新開工面積達11889萬平方米，環比上漲20%，使得未開工地塊量維持穩中有降。

??不同能級城市表現不一：一線城市環比微增3%，同比下降4%，基本不存在庫存積壓情況；二線與上月基本持平，同比上漲3%，庫存風險基本可控；三四線最為平穩，同環比齊跌，跌幅分別為1%和2%。具體來看，

??一線城市中上海基本與上月持平，因疫情靜態封控影響，樓市停擺；北京、廣州環比上升，同比回落，主要因廣州首輪土拍收官及北京次輪供地開拍，因而涉宅用地成交規模較上月環比大增，帶動未開工地塊量穩中有增；深圳廣義庫存量與上月基本持平，不過因成交低迷尚屬低位，因而整體廣義庫存同比增幅達113%，在四個一線城市中居首。

??二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺5月末廣義庫存量大幅領先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長沙、岳陽、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環比波動不大，多數城市漲跌幅不超過5%。廈門因集中土拍致未開工地塊量攀升，廣義庫存環比上漲10%，不過相較于2021年同期，漲跌參半：鎮江、保定、南通、西安、云浮、揚州同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。而部分城市諸如湖州、汕頭、江陰、石獅等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??總結

??綜上，5月供應縮量，但成交邊際復蘇，狹義庫存小幅微降至6.07億平，去化周期2022年來首度回落，降至23.3個月，廣義庫存延續38億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線因疫情不確定影響，狹義庫存與上月基本持平，去化周期拉長至20.4個月，廣義庫存環比持增，同比回落4%，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，廣、狹義庫存基本與上月持平，成交輪動復蘇，去化周期降至21.1個月。三四線庫存高企，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。

預判2022年6月，我們認為，房企年中沖刺季來臨，隨著疫情得以階段性控制，寬松政策持續發酵，供求也將迎來一波放量，狹義庫存或將穩中有降，去化周期也會延續降勢。

一線城市大概率率先復蘇，而后市場熱度將逐步由東南沿海向內陸城市傳導，預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市調整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。不過對于基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，因疫情延期土拍的城市有望在后期持續放量，整體未開工地塊量預期還將延續穩中有增態勢。

附表1：百城2022年5月末商品住宅庫存量和同環比變動情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：百城2022年5月末商品住宅庫存量去化周期和同環比變動情況（單位：月）（略）

附表3：百城2022年5月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）