??7月房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下行態(tài)勢，整體上處于筑底階段。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??8月15日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-7月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段，銷售、投資規(guī)模較5月分別下降16%和14%，同比降幅也均進(jìn)一步擴(kuò)大。除此以外，房屋新開工同比降幅擴(kuò)大0.3pct，房屋竣工和施工以及土地購置規(guī)模同比降幅則有不同幅度收窄，但增量難以支撐開發(fā)投資額同比降幅回升。

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??7月銷售面積較5月亦下降16%再現(xiàn)筑底走勢
同比降幅擴(kuò)大10pcts至29%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%；二者同比降幅較1-6月分別擴(kuò)大0.8pct和收窄0.1pct。

??單月來看，7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。單7月全國商品房分別銷售了9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴(kuò)大了10pcts和7pcts。

??值得注意的是，7月商品房銷售面積同比降幅較5月收窄了3pcts，這僅是由于2021年同期7月銷售面積低于5月。從規(guī)模上來看7月較5月進(jìn)一步下降，2022年年內(nèi)僅高于4月。因此年中沖量后7月全國商品房銷售表現(xiàn)熱度再降，短期呈后繼乏力。

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??一線量價(jià)齊升拉動(dòng)全國均價(jià)環(huán)比增7%
二三線同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價(jià)上升至10471元/平方米，環(huán)比上升7%，同比也增1%。值得注意的是，7月為2022年商品房銷售均價(jià)首次回升至萬元以上。

??從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，支撐全國房價(jià)環(huán)比較大幅度回升。而二三線城市樓市依舊處于量價(jià)齊跌狀態(tài)，7月房價(jià)環(huán)比均呈降勢。

??7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2pct。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，降幅均與上月相同。

??同比來看，一線城市房價(jià)同比漲幅回落、二三線城市降幅擴(kuò)大。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.1%，漲幅比上月回落0.2 pct。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3 pct。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.4 pct。

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??施工、竣工面積同比降幅收窄
新開工與土地購置環(huán)比分別降35%和26%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積859194萬平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%；房屋竣工面積32028萬平方米，下降23.3%。三者累計(jì)同比較1-6月分別擴(kuò)大了0.9pct、1.7pcts和1.8pcts。

??單月來看，7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工、竣工和新開工分別同比下降44%、36%和45%。值得注意的是，房屋施工和竣工面積同比降幅較6月分別收窄了3.8pcts和4.7pcts。

??房屋新開工面積規(guī)模繼續(xù)下降、降幅繼續(xù)擴(kuò)大。7月共計(jì)為9644萬平方米，環(huán)比降35%、較5月也下降19%。規(guī)模上為2022年年內(nèi)次低，不足1億平方米僅高于4月；同比上降幅繼續(xù)擴(kuò)大，同比降幅和累計(jì)同比降幅分別較上月擴(kuò)大了0.3pct和1.7pcts。在當(dāng)前房企普遍“以銷定產(chǎn)”的思路下普遍縮減房屋新開工方面的建安投資以確保“保交付”。

??相反房屋施工和竣工面積則有進(jìn)一步向好表現(xiàn)。雖二者7月規(guī)模上分別環(huán)比下降，但同比來看二者同比降幅分別較6月收窄3.8pcts和4.7pcts。大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)。7月多個(gè)地方政府進(jìn)一步跟進(jìn)了“停工”項(xiàng)目復(fù)工和保交樓政策，如“一對一”助企政策等，鄭州等更是設(shè)立了地產(chǎn)紓困基金。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4546萬平方米，同比下降48.1%；土地成交價(jià)款2918億元，下降43%；二者降幅分別較1-6月收窄0.2pct和3.3pcts。

單月來看，7月土地購置面積和土地成交價(jià)款分別為918萬平方米和875億元，環(huán)比分別下降26%和上漲34%。7月重點(diǎn)城市二輪集中供地進(jìn)入后半程，土地市場成交體量出現(xiàn)環(huán)比回落，市場熱度指標(biāo)亦稍有下滑，南京、重慶、長沙溢價(jià)率均不及上輪，無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊。

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??7月開發(fā)投資額相較5月亦降14%
前7月同比降幅擴(kuò)大至6.4%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%。單月來看，7月開發(fā)投資額為11148億元，環(huán)比下降31%；同比下降12.3%，降幅較6月擴(kuò)大2.9pcts。

??房地產(chǎn)投資規(guī)模仍處于筑底階段，主要原因是當(dāng)前整體市場建安施工和土拓投資仍處于歷史地位。正如上文所說，雖然各級政府持續(xù)不斷的推出救市政策，但一方面中央層面尚未有具體實(shí)操政策出臺(tái)，另一方面各地方政府所出政策仍難緩解開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的困境。因此開發(fā)企業(yè)投資仍處于收窄探底階段。

??此外需要注意的是，“保交樓”和停工項(xiàng)目復(fù)工的動(dòng)作雖對建安投資有向好支撐，但增量占比較低不足以對整體開發(fā)投資產(chǎn)生有力支撐。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下行態(tài)勢，整體上處于筑底階段。7月新房銷售、開發(fā)投資、房屋施工、土地購置等各項(xiàng)仍處于歷史低位，且較5月進(jìn)一步下降。

??新房銷售方面，一方面各地紓困政策的陸續(xù)落地實(shí)施在持續(xù)不斷地解凍原先觀望的購房需求；另一方面部分城市停工項(xiàng)目業(yè)主停貸現(xiàn)象有所緩解。同時(shí)考慮到2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售規(guī)模將繼續(xù)維持歷史較低水平，降幅則將持續(xù)收窄。

??房企拿地方面，鑒于新房調(diào)控政策寬松趨勢不改，部分城市樓市成交已現(xiàn)回暖信號，供給側(cè)也在積極順應(yīng)市場，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和降低供地門檻，行業(yè)信心恢復(fù)、新房銷售表現(xiàn)向好下，三季度土地市場中有望看到更多民企參與的身影。

??房企將繼續(xù)加大竣工投資但對新開工熱情有限，一方面抓緊窗口期加強(qiáng)施工強(qiáng)度以爭取“交樓”更多資金回籠，另一方面對后市不樂觀下房企很難擴(kuò)大新開工投資。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。