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??9月第1場直播聚焦城市房地產市場投資前景，由克而瑞研究中心高級研究總監馬千里帶來《2022年中國城市房地產市場投資前景研究報告》的主題分享。

??馬千里 克而瑞研究中心高級研究總監

??核心觀點>??

??前景排行前10的城市名單中，長三角城市數量進一步增加至5個，前5依舊是四個一線城市和杭州。在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，2021年以來杭州的熱度始終處于各城市前列。

??結合2021年常住人口總量、常住人口戶籍人口比等指標來看，流動人口持續向長三角、大灣區集聚，大連、哈爾濱人口均現負增長。

??盡管對于四線縣級市投資，現階段需要避免其風險——拿地難銷售、去化慢，但從長期發展趨勢考量，若發展規劃如期實現，這些縣級市就是城鎮化發展潛力最大的地方。

??本次分享分為三個部分：第一部分對投資前景前50和后50城市進行介紹，第二部分指標體系變化升級介紹，第三部分對2022年榜單解讀，對不同能級城市表現進行詳細分享。

??一、榜單發布

??從榜單看，前兩位依然是北京、上海，這兩個市場發展可以對標國際上的城市，盡管去年以來房地產行業走勢式微，但這兩個城市仍有大量住房需求沒有滿足、仍有較強的人口吸納能力、高收入的崗位。北京、上海需求和抗風險能力在這輪周期中仍有不可比擬的優勢。

??第三位杭州超過深圳、廣州，得益于新冠疫情以來快速經濟增速，對人才落戶政策、人口吸納也比較快，從地市、房市來看也是表現很熱的。

??另外一些上升較快的城市（類似杭州情況），如合肥、廈門、南昌等城市，值得一提的是廈門。2021年中國經濟發展面臨巨大挑戰的時候，廈門實現了GDP的高增長，快于其他二、三線城市。另外上升較快的南昌也值得關注。

??排名后50的城市主要位于東北、西北省份，如甘肅、陜西、黑龍江。

??二、指標體系

??今年是克而瑞研究中心城市前景測評第十年，每一年都會對指標體系進行升級修正，今年對常住人口長期增速、長期人口短期變化進行并列，并注重考慮短期的變化，特別是綜合考慮了新冠疫情后短期人口增速發生的變化。

??另外，我們著重考量了GDP增速即疫情下2020-2021年兩年的復合增長率，由此來比較各城市應對疫情挑戰下的自身經濟增長表現。

??三、榜單解讀

??首先看下城市投資前景排名格局，前景排行前10的城市名單中，長三角城市數量進一步增加至5個，前5依舊是四個一線城市和杭州，其中北京、上海分列首次兩席。杭州位列第三，在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，2021年以來杭州的熱度始終處于各城市前列，排名較去年上升兩個位次升至第三。廣州、深圳排名均下降一個位次排在第四、五位。

??城市群角度，長三角整體排名靠前，結合2022年城市投資前景排名分布圖，可以看到從南京開始經過蘇南、南通、上海再到杭州、寧波、浙江沿海一帶，大面積的長三角城市都排在前50內。

??此外大灣區除了廣州、深圳外，包括佛山、惠州、中山這些城市經濟發展水平比較高，很多也是能排在前50以內。

??排名200以外的城市，主要集中在西北、西南、東北等地。

??從前10、前50來分布看，除了在長三角、珠三角有省會以外的城市分布外，其他區域的大部分主要是省會城市。

??從2022年上半年土地市場表現來看，也可以看到長三角土拍區域的熱度仍然相對較高，寧波、杭州、合肥、鹽城、臺州上半年平均溢價率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢價率達到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，臺州平均溢價率也達到了8%。

??需求角度，從2021年城市常住戶籍人口比分布看，流動人口持續向長三角、大灣區集聚，大連、哈爾濱人口均現負增長。不僅廣州、深圳聚集了大量的外來流動人口，東莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外來人口。

??與長三角、大灣區核心城市群強勢的人口吸納效應相對，安徽西部、河南東部、廣東東西兩翼、廣西均出現了大面積的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市戶籍人口流出均超出二成以上，大量青壯年家庭的流出，使得本地人口結構進一步向“386061部隊”變化，住房需求和支付能力也大受影響，而其中人口規模較小、收入水平不高的城市，在目前的行業背景下需求側也將面臨更大的挑戰。

??青海、河南、湖南、湖北、云南、江蘇等省份城市人均住房面積超過40平方米。

??大多數人口流入城市均為各省省會或資源型城市，如內蒙古的鄂爾多斯、四川的攀枝花、新疆的克拉瑪依、陜西的嘉峪關等。

??供給角度，“十四五”助推保租房提速發展，京滬中期可售宅地供給更加稀缺。七普中租賃戶占比為21%，其中廉租房僅占租賃戶中的12%，發展空間很大，也可以提升城市吸引力促進城鎮化。

??2022年是完成十四五租賃計劃最關鍵的一年，40個城市計劃籌建租賃住宅套數較上年翻番。預計今年集中供地的重點城市涉租宅地供應量將會有增無減。在2022年初，住建部相關負責人表示，2022年要大力增加保障性租賃住房供給，40個重點城市全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，占十四五規劃總目標650萬套(間)的37%，約是2021年的1.5倍。

??從去年供地情況看，大部分城市沒有完成供地目標，主要受集中供地及流拍影響。今年多數城市的供地結構也明顯優化，中心城區優質地塊的供應量明顯增多，比如合肥、廈門、成都、重慶、武漢等城市中心城區及熱點片區的供地幅數占比都在五成以上。

??規模角度，市場轉冷下多城下半年成交縮量，重慶、徐州等降幅超三成。從全國地級市成交規模分布來看，絕大部分中小城市的成交金額都在300億元以下，如石嘴山、七臺河等中西部、東北小城市，年商品住宅成交金額甚至不足10億元，市場容量很小小。結合人口變化來看，大部分中小城市都面臨著人口減少的困境，與此同時，當地置業需求多被前幾年的棚改去庫存提前透支，因而近年來不少中小城市的成交規模增長速度放緩，部分城市已經見頂回落。

??2021年下半年，受房地產調控政策顯著收緊影響，全國樓市熱度顯著下行，包括此前熱度較高的深圳、杭州、合肥等城市，下半年樓市成交量明顯不敵上半年。就典型城市來看，重點城市中僅沈陽、西安等少數城市在下半年的成交規模略高于上半年，其余城市的成交量均不敵上半年，如杭州、重慶、武漢、寧波、徐州等城市的成交規模降幅都在30%以上。

??沈陽、西安、海口等2021年下半年成交面積反超上半年的城市，主要是由于上半年供應量偏低導致成交量低位，下半年市場供應加大、同時如沈陽等城市開始以價換量，成交面積因而較上半年有所走高。不過，這些城市在2022年上半年成交規模也無一例外地全部下跌，尤其是沈陽，2022年上半年成交面積環比下跌了43%，市場顯著遇冷。

??投資角度，地價回落修復投資利潤空間，廈門、寧波、杭州顯著受益。從2020年開啟集中供地以來，全國地價經歷了從微幅上漲到向下回落過程。從2020年到2021年上半年，大部分城市地價環比指數在100以上，屬于正增長，進入2021年三季度、四季度，尤其是2021年四季度，大多數城市地價環比指數回落100左右或以下，在多城土拍門檻明顯放寬的影響下，地價降幅甚至超過了第三季度，拿地價格明顯下降。在加上一些土地投資門檻放寬，限價放寬，導致一些典型一二線城市或熱點二三線城市，投資利潤空間較以往有所修復，利潤空間比前期有所放大。

??從房地價差的情況來看，也可以看到像廈門、長春、福州、寧波、杭州，2021年下半年成交涉宅地的房地價差明顯高于上半年，僅長沙、青島等少數城市因成交結構更偏向房價較低的郊區而導致房地價差空間縮小。再與2020年相比來看，仍有過半的城市在2021年下半年的房地價差水平超過2020年，利潤空間明顯擴充。

??城市能級角度，

??一線城市，人口總量增長放緩，但高收入群體仍然高于其他城市，市場需求韌性還是很強。如2022年二季度北京、廣州新房成交情況可以看到樓市企穩的勢頭。北、上、廣、深市場需求側規模及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市需求側穩健依舊。

??從更長期的土地消化周期指標來看，基本去化周期都是在3年以內。從2022年的土拍進行情況來看，在人才落戶政策放寬、供地門檻降低等政策利好之下，北京、上海、深圳土拍熱度依舊高居全國前列，房地產企業仍然對一線城市的優質地塊報以充分信心。因此，一線城市的投資前景依然位居全國各能級城市之首。

??二線城市，目前平均城鎮化率已經達到了80%，天津、南京、廈門等地城鎮化率更是達到了85%以上，考慮到耕地紅線和城郊均衡發展等因素，未來這些大城市城鎮人口或可進一步增加，但城鎮化率進一步提升的空間已經很小。

??對比“十四五”發展規劃來看，二線城市城鎮化發展目標大多相對保守，并且由于七普人口數據超預期發展，武漢、西安、杭州、南京等強二線城市已經早早完成了各自“十四五”規劃中制定的2025年的城鎮化率發展目標；即便按照各地“十四五”發展規劃中的增量來看，這些強二線城市城鎮化率的增長目標也大多定在3個百分點以內，典型如武漢“十四五”的城鎮化發展目標更是保持正增長，維持在84%以上即可。

??而從二線城市2021-2022年首輪及第三輪集中供地地價房價比指標來看，該指標也反映了利潤率的情況。最高卡在0.6的線上的一些城市，如杭州、廈門、福州等，這些城市利潤空間還是有保證的。

??三線城市，據2021年城市統計年鑒中的數據顯示，只有8%的城市經濟總量超過了5000億元，70%的三四線城市經濟總量介于500億元至3000億元之間，整體經濟實力仍處于較弱水平。從區域分布來看，這些經濟總量較高的城市集中分布在東部沿海一帶，特別是大灣區和長三角核心區的城市如無錫、佛山、南通等，這些城市的GDP總量都超過了1萬億，經濟實力甚至超過了大部分二線城市；而中西部城市中僅有個別城市的經濟總量超過了3000億元，超過5000億元則僅有洛陽、襄陽等寥寥數市，東北、西北等地區的部分三四線城市經濟總量甚至低于500億元，能級內部之間經濟實力差距較大。

??今年我們研究下沉，深入到四線縣級市的研究。盡管對于四線縣級市投資，業內整體認為要避免其風險——拿地難銷售、去化慢，但從中國長期城鎮化發展去考量，如四線縣級市如預期發展，這些縣級市就是潛力最大的地方。

??在280個地級市的市本級中，常住人口總量達到6.4億人，其中居住在城區的人口3.5億，城區人口占常住人口的比例達到了56%。反觀在336個縣級市，常住人口總量為2.1億，城區人口占常住人口的比例只有32%，遠遠低于地級市的市轄區，城鎮化發展空間巨大，縣級市城區人口的增長，勢必帶來大量的剛性住房需求。正如發改委在解釋推進縣城發展的意義時所說，“在城鎮化進程中，農民到縣城買房子、向縣城集聚的現象很普遍”。

??問答環節

       Q1

??1、保租房發展空間有多大，會對城市發展前景產生哪些影響？

??A1

??從需求角度看，根據七普數據顯示，我國城鎮家庭中租賃戶家庭約為15%，即6000萬戶左右，這其中又有12%居住在廉租房，約700萬戶。因此，未來保租房發展空間較大。

??而居住在商品房的城鎮家庭中，大約有5%的家庭可以住進廉租房。所以，廉租房供給規模還比較低。通過對重點22城2021年供地計劃中的商品住宅和租賃用地的規模進行相關測算后發現，除濟南之外，其他城市的供地計劃中租賃房供地占比均高于10%，也就是達到了現在供給水平的2倍以上。尤其是北京上海租賃用地占商品住宅用地的40%左右，其次是廈門、深圳、杭州、合肥等城市，比重在15%以上，其他城市則在10%左右。

??Q2

??最看好哪個城市群的發展前景？

??A2

??從各方面看，最看好長三角城市群的發展。目前長三角各城市常住人口戶籍比分布情況看，主要還是向該區域聚集。事實上，長三角人口流入情況略遜于珠三角，但人口流入的城市數量卻比珠三角更多。除了長三角內一二線城市外，其他蘇南或絕大部分浙江的城市人口都是顯著流入的，外來人口對于需求側支撐更大一些。例如，嘉興市得益于上海和杭州發展的外溢效應，今年以來外來人口處于持續流入狀態，新增住房需求持續增長。在2021年市場調整時，嘉興市區的商品房成交面積同比增長了3成。

??從企業投資角度看，目前行業處于周期性低位，但長三角城市的土拍熱度相對較高，例如杭州、寧波、合肥等城市的土拍平均溢價率達5%以上，臺州更是高達8%。

??從今年年中市場復蘇來看，杭州、寧波、南京、蘇州等城市的樓市成交回升幅度較為可觀。

??在三四線城市拿地傾向看，近年來，房企在長三角城市的投資占比持續增加。如2021年，房企在長三角城市的投資占比高達62%，較2020年增加9個百分點，較2018年增加15個百分點。而房企在珠三角城市的投資占比僅四分之一，變化不大。從體而言，長三角城市的吸引力更大。