??本期關注

??政府支持優質民營房企發債，公募REITs快速發展

??8月16日監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！保渲猩婕褒埡瘓F、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。31日證監會副主席李超表示，近期證監會會同國家發改委等相關方面制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施，包括：將盡快推動首批擴募項目落地；推動REITs立法，積極培育專業REITs管理人和投資者群體等。整體看來，近期出臺政策對于個別優質房企而言是極大的利好，而對于大部分房企而言政策的信號意義仍大于實際拉動作用。不過未來示范性民企名單仍有可能擴大，政府或對未提供增信支持的民營房企提供更多救助。此外有能力的房企還可關注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關領域。

??本月融資總量繼續同比減少，沒有境外債發行

??本月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。其中債券發行了139.7億元，環比減少63.1%，同比減少63.6%。本月房企融資成本3.76%，環比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無發債情況；保利發展于境內發行了多筆公司債及中期票據，發行利率在2.75%-3.4%之間，頭部優質房企融資優勢明顯。

??蘇新服務完成上市，萬物云通過上市聆訊

??本月蘇州高新旗下的物業公司蘇新服務于24日完成了IPO，萬科旗下的物業公司萬物云也在期后的9月1日通過了上市聆訊。因此截至2022年8月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和20家。不過整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，同時上市后破發的情況屢屢發生，房企的上市熱情也有所冷卻。

??企業發債

??01.債券發行：融資總量連續5月環比減少，本月沒有發行境外債

??2022年8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續5月環比減少，可見房企融資難問題仍然突出。從融資結構來看，境內債權融資237億元，環比減少48.4%，同比減少52.2%；境外債權融資30.77億元，環比增加5.4%，同比減少78.7%；本月資產證券化融資46億元，環比增加15.5%，同比減少75.1%。

??8月房企發債139.7億元，環比減少63.1%，同比減少63.6%。其中，本月沒有境外發債，房企境外發債仍然持續低迷。境內發債139.7億元，環比減少60.1%，同比減少46%。其中，公司債發行38億元，環比減少77.2%，同比減少73.4%；中期票據發行98.7億元，環比減少34.3%，同比增加175.7%。境內發債主體仍然基本為央企國企，除此之外還有萬科、龍湖等部分經營情況良好的民營房企。其中龍湖在8月29日完成發行的一筆15億元中期票據是首單中債信為民營房企“全額擔保”的中票，為后來的示范房企發債提供了參考樣本。

??2022年8月100家典型房企新增債券類融資成本3.76%，環比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無發債情況；保利發展于境內發行了多筆公司債及中期票據，發行利率在2.75%-3.4%之間，頭部優質房企融資優勢明顯。2022年1-8月100家典型房企新增債券類融資成本4.16%，較2021年全年下降1.21個百分點，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個百分點，境內債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.73個百分點。

??具體企業表現來看，8月發債量最大的企業是保利發展，發債總量達到了29億元，企業共發行了一筆13億元的公司債、一筆5億元的綠色中期票據以及一筆10.7億元的資產支持票據。本月發行債券的企業有13家，發債企業個數環比減少4家。從發債年限來看，首開發行了一筆期限長達17.9年的資產支持票據。從債券發行利率表現來看，金茂發行的一筆3.98億元的供應鏈ABS利率僅為2.64%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02.債券期限：本月到期債券類492億元

??本月房企共有34筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為492億元，環比減少33.5%，償債潮仍在持續。其中，融創到期的一只境外優先票據和藍光到期的1只公司債出現了實質性違約。

??提前關注到2022年9月將有37筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為459億元，環比減少6.8%。其中，藍光到期的1只公司債、華夏幸福的一筆美元債以及佳兆業的一筆境外優先票據都已經出現了實質性違約，正榮的1筆境外優先票據則完成了債務重組，遞延到2023年贖回。從到期債券規模來看，單筆金額最高是綠城于2015年發行的公司債、華發于2017年發行的中期票據、首創于2019年發行的公司債以及華僑城于2022年初發行的超短融，規模都是20億元。

??在債務違約方面，本月龍光旗下的五只境外優先票據出現了利息違約，此外富力在姍姍來遲的2021年報中首次披露了其實質違約的債務規模。整體來看，2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年8月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。由于蘇新服務已經在8月份完成了上市，因此截至2022年8月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有20家，其中有多家企業的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??02.IPO和增發：蘇新服務完成上市，萬科云通過聆

??本月蘇新服務服務于8月24日完成上市，IPO發售價為8.6港元/股，發行的股份數量為2250萬股，因此所得IPO凈額約為1.67億港元。截至8月底新上市的房企旗下公司增至5家。而在招股書審批方面則有萬科云于期后的9月1日通過了上市聆訊，而眾安智慧生活在4月22日通過了上市聆訊后直至8月底也沒有完成IPO。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數量明顯減少，港交所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，規模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發艱難，同時上市之后破發的情況也屢屢出現，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??03.股權變動：旭輝等公司大股東增持股份，部分企業被強制減持

??本月沒有出現大規模的收并購事件，房企的股權變動相對較少，有部分房企出現了股東對公司股份的增持減持。在增持方面，旭輝和龍湖的大股東均在本月大量增持公司股票，支持公司的發展，提振市場信心。減持方面則主要是藍光發展、中南建設和金科股份的控股股東因為流動性問題被強制減持，這些流動性出現問題的房企何時能穩定其資金情況仍然有待觀察。

??04.股價變動：中期業績不佳，兩市地產相關股整月上漲比例均只有25%

??本月兩市的地產相關股表現都相當萎靡，地產股整月上漲的股票都在25%左右。在H股方面，本月朗詩綠色生活的月漲幅達到了15.13%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股價在前半個月基本都在下跌，而由于19日公布的中期業績相對較好，因此企業股價在月末迎來了一波上漲，整月最終的漲幅達到了15.13%。但是整體來看，由于本月大多數房企披露的中期業績都較為一般，因此在香港資本市場的表現都相對較差。

??在A股房企方面，本月西藏城投的漲幅較大，企業股價在月中出現了4個漲停板，雖然此后略有持續震蕩，但最終整月漲幅達到了9.97%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價在月初大漲的主要原因是公司持有41%股份的國能礦業的結則茶卡鹽湖及龍木錯鹽湖共有390萬噸碳酸鋰，因此在鹽湖提鋰+鋰電池概念上受到了投資者的追捧。