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??在房地產開發的“寒冬”，代建行業迎來了“春天”。

??8月31日，中國奧園與綠城置業發展集團在廣州簽署戰略合作協議，計劃在西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號等項目開展代建等深度合作。

??整個8月份，代建行業都很熱鬧。碧桂園、龍湖在中期業績會上明確表示要瓜分這塊蛋糕，旭輝透露僅上半年就拿下了29個代建項目，金地管理發布了新的品牌宣言，表明深耕代建行業的決心，朗詩地產甚至將公司名稱改為了朗詩綠色管理。

??一年前，開發商眼里的代建還只是一門邊緣生意，如今卻閃爍著誘人的光芒。綠城管理預計今年合約總面積或將超過1億平方米，實現里程碑式的突破。旭輝控股董事局主席林中說要從戰略高度認識到代建的重要性，代建業務對旭輝未來五年的發展至關重要。

??房企們紛紛涌向代建行業的原因也不難理解，對于房地產開發市場的容量，業內的共識是成交額將從高峰期的17萬億元下降至10萬億元左右，為了維持增長，房企需要從其他地方盡量填補這幾萬億元的缺口。按照金地管理董事長郝一斌的測算，到2025年，商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場，貨值達到2萬億元～2.5萬億元的規模。

??對于民營房企而言，不拿地后，為拿地的央企、國企、金融機構等提供代建服務，也不失為一條新活路。

??代建熱度上升 頭部房企也來了

??炎熱的8月，房企們交出的中期業績卻讓地產行業寒意彌漫，業績會上，開發板塊乏善可陳，代建業務反而成為了一個熱點話題。

??碧桂園總裁莫斌介紹，地方政府需要一些專業的地產公司來保出險企業或者出險項目的交樓，該公司也與很多地方政府達成了一致，以代管代建代銷模式積極承接政府的保交樓任務。這是碧桂園首次公開披露要開展代建業務。

??在更早前的8月18日，莫斌在投資者電話會議中透露已經接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺完成對問題項目的收購和債務清理后，由碧桂園代管代建代銷。

??據了解，碧桂園在2022年初就已加大了代建代管業務布局，組建了專業的操盤團隊，面向市場承接各類項目的代建代管服務，優先承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項目，聚焦“開發+建造”板塊，提供開發報建、規劃及設計、成本、采購、工程等全過程開發管理服務。

??龍湖在業績會上發布了智慧營造品牌——龍湖龍智造。龍湖CEO陳序平表示，這個業務的核心是該公司在TOD方面多年沉淀下來的能力，以及數字化、VR線上線下一體的能力，提供一站式、全周期、全業態的服務，因此有別于其他純粹做傳統代建代銷服務的企業。“這個業務從今年開始正式對外，我們發現這個機會確實比想象中來的要快。”

??旭輝在2021年就已開始布局代建業務，今年7月份繼續加碼，在新一輪組織架構調整中，代建成為了該公司的四大平臺之一。業績數據顯示，上半年，旭輝建管新獲取了29個代建項目，其中政府代建項目（含國資平臺）4個、商業代建（含管理咨詢）項目21個、資本代建項目4個，截至今年6月底，累計在管項目35個，累計在管總建筑面積700萬平方米，可售貨值約448億元。

??8月27日，金地管理召開了一次品牌云發布會，向外界展示自己在代建領域的優勢，包括16年代建經驗、獨立運營平臺、堅持直營和混合所有制等。據介紹，金地管理將通過“代建+”實現委托方差異化需求，即以代建為基礎，對前中后端延展的能力及資源進行整合，不斷提升代建+配資、代建+各業務條線服務、代建+招商運營服務等多元能力，打造專業定制能力。

??8月15日，朗詩地產的證券簡稱正式更改為“朗詩綠色管理”，宣告由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成，從“小股操盤”跨入輕資產代建時代，并表示中國開發代建項目產生的利潤將成為公司的主要利潤來源。

??城投公司、紓困類項目代建需求爆發

??從開發到代建，從甲方到乙方的轉變，折射的是當前土地市場的新特點。

??根據克而瑞的統計，由于土地拍賣集中進行疊加現金流緊張，導致1月至8月拿地呈現規模化國企央企強勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額的TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少數民企上榜，國企央企則占據了近8成，其中全國化、規模化國企央企拿地金額超過5000億元，占金額20強的76%。

??作為土地市場“托底”主力軍，截至7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數超過1000幅，占總幅數的38%。但受限于自身開發能力，城投類公司的拿地開工率只有16%，較集中供地項目整體33%的平均開工率仍有17個百分點的差距。為了確保盈利，這類公司往往會選擇與專業的規模房企合作。

??綠城管理的相關負責人認為，代建市場正迎來逆周期的業務爆發，三類委托方在過去半年時間里急劇增多：很多托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的 AMC。該公司認為，為紓困類項目提供代建服務將是未來2~3年的市場機會點。房企出險事件不斷增加，為化解風險，越來越多的銀行、保險、信托等金融機構與資產處置公司參與涉房涉地不良資產處置，紓困項目需要債務重組、品牌煥新、供應鏈重整等服務內容，而代建企業剛好能滿足這一系列需求。與中國奧園的合作就屬于這一類型。

??其他房企也反映，紓困型項目的代建需求短期內增長迅速。郝一斌透露，受中小房企融資的困難和拿地意愿降低影響，中小房企代建規模增長不大，甚至有萎縮的跡象，但去年下半年以來，紓困型項目的業務和政府平臺公司業務增長非常快。據林中介紹，旭輝的代建目前有商業代建、政府代建、資本代建、企業定制、管理咨詢五種模式，還與地方城投、AMC、信托公司等合作，以及越來越多和政府在保交樓上展開合作，為政府代建一些爛尾樓。其中，與AMC的合作主要是并購一些出險企業項目，包括與旭輝有合作的項目。對于這些項目，旭輝知根知底，對債務、成本造價很清楚，能夠精準預測項目可銷售價格。林中認為，這種機遇可遇不可求。

??碧桂園同樣看到了代建市場的巨大潛力，但切入點與其他房企有所不同，他們想讓機器人唱主角。截至2022年7月，該公司旗下的博智林已有30款建筑機器人投入商業化應用，累計交付超1200臺，累計應用施工超1000萬平方米。在市場化方面，建筑機器人已經參與了一些重要的市政項目，如中鐵建工廣州白云站項目、澳門離島醫療綜合體項目等，還為華潤置地、越秀地產等公司的商住項目提供服務。

??在這個慘淡的中報季，代建企業的業績羨煞了不少房企。上半年，綠城管理錄得了約12.59億元的收入，同比增長16.4%，凈利潤約為3.66億元，同比增長32.5%，歸屬母公司凈利潤同比增長33.4%至3.61億元，凈利率達29%。而中原建業上半年的凈利率更是高達54%。

??旭輝建管董事長陳東彪算了一筆帳，代建行業從2010年~2020年行業剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積，有300億元的收入，“這是一個非常巨大的市場。”

??對比地產開發行業，300億元的收入不算太大的驚喜，但是代建行業的高利潤率多少能給當下的開發商帶來些許安慰，況且，多條腿走路，總歸是會穩當些。