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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）對(duì)于問(wèn)題樓盤項(xiàng)目的整治工作，鄭州已經(jīng)打響了保交樓“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

??9月7日，一份《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案的通知》（以下稱《通知》），在坊間流傳。

??據(jù)悉，該《通知》由鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)。根據(jù)《通知》中的任務(wù)目標(biāo)，10月6日前，要實(shí)現(xiàn)鄭州市所有停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

??力推停工問(wèn)題樓盤全面復(fù)工

??《通知》要求，要圍繞停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目不能按期交房、停工爛尾的原因，集中全部力量和有效資源攻堅(jiān)克難，全力化解停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目中存在的突出矛盾和主要問(wèn)題。堅(jiān)持法制化、市場(chǎng)化原則，推動(dòng)處置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

??從具體的實(shí)施方案來(lái)看，出險(xiǎn)房企要切實(shí)承擔(dān)自救主體責(zé)任，千方百計(jì)承擔(dān)或配合“保交樓”任務(wù)，通過(guò)處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進(jìn)度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)。

??要用好保交樓專項(xiàng)借款，加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保項(xiàng)目順利實(shí)施和資金使用安全。各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要會(huì)同相關(guān)單位，積極爭(zhēng)取商業(yè)銀行資金，做好專項(xiàng)借款配套融資、紓困資金配套融資以及購(gòu)買公寓作為人才房的配套融資。用好“4+1”模式，并積極動(dòng)員停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目或開發(fā)企業(yè)梳理提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與紓困基金和并購(gòu)貸銀行做好對(duì)接。

??《通知》提出，做好破產(chǎn)重整。要本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，引進(jìn)破產(chǎn)重整投資人，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項(xiàng)目處置。同時(shí)，組織有關(guān)部門對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，制定處置方案；對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，能夠追回的應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)追回；稅務(wù)部門要對(duì)不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行偷漏稅核查。

??《通知》強(qiáng)調(diào)，對(duì)有實(shí)力可以自主復(fù)工的企業(yè)，要督促其盡快全面復(fù)工；對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的企業(yè)，通過(guò)紓困基金、并購(gòu)貸等形式，由政府平臺(tái)公司果斷接手，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工再清算；對(duì)資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)，可采取代建方式，立即復(fù)工。

??《通知》要求，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）黨政主要領(lǐng)導(dǎo)要親自分包1-2個(gè)重大停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目；對(duì)于其他較為復(fù)雜的停工樓盤，明確分包領(lǐng)導(dǎo)后，屬地黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責(zé)任。此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁出現(xiàn)弄虛作假、進(jìn)行表演式復(fù)工或階段式象征性復(fù)工。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，此次鄭州復(fù)工令有三個(gè)重要特點(diǎn)：一是，強(qiáng)調(diào)了“快速處置”的導(dǎo)向，尤其是明確了時(shí)間表，這就要求當(dāng)前對(duì)于保交樓工作要更加重視起來(lái)，即要加快落實(shí)方案和推進(jìn)工作。二是，明確了責(zé)任的制度，尤其是把責(zé)任分解到了區(qū)一級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)手上，也要求在最近一個(gè)月內(nèi)真抓實(shí)干。三是，嚴(yán)打表演式復(fù)工，這也就說(shuō)明當(dāng)前復(fù)工不是形象工程，而是要有更好站位，要從保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益角度出發(fā)積極落實(shí)工作。

??爛尾問(wèn)題嚴(yán)重，鄭州多渠道紓困

??實(shí)際上，今年以來(lái)，鄭州多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從支持合理住房需求，改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化以及優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等五個(gè)方面出臺(tái)了18項(xiàng)具體措施。值得一提的是，在需求端松綁了限購(gòu)、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發(fā)購(gòu)房需求。

??自此，鄭州打響了二線城市松綁的“第一槍”。而政策出臺(tái)的背后，是鄭州住宅庫(kù)存去化乏力，長(zhǎng)期處于高位。CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫(kù)存規(guī)模近一年保持在1000萬(wàn)平方米以上，消化周期從年初的15個(gè)月一路走高至當(dāng)前的近18個(gè)月。

??另一方面，鄭州部分住宅存在嚴(yán)重的爛尾問(wèn)題，也是市場(chǎng)低迷的原因之一。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問(wèn)題項(xiàng)目有274個(gè)，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列。大量的爛尾項(xiàng)目，導(dǎo)致鄭州成為7月“停貸潮”的重災(zāi)區(qū)。另?yè)?jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，截止2022年7月16日，全國(guó)出現(xiàn)的271份停貸告知書中，河南（54份）數(shù)量最多，而鄭州多達(dá)32份。

??壓力面前，鄭州開始尋找多渠道紓困辦法。

??進(jìn)入6月中旬，鄭州印發(fā)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)政策措施，提出推動(dòng)駐鄭各商業(yè)銀行全面落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二套房首付比例降至40%。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策。同時(shí)，開展商品房促銷月活動(dòng)，充分利用大學(xué)生畢業(yè)季、人才購(gòu)房補(bǔ)貼擴(kuò)面的有利時(shí)機(jī)，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

??同月，鄭州市對(duì)棚戶區(qū)改造推行房票安置，對(duì)被征收人使用房票購(gòu)買商品住房，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%獎(jiǎng)勵(lì)，且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

??7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司與鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司表示，將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??7月底，鄭州有關(guān)部門組織多家重點(diǎn)房企召開項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)，提出通過(guò)“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房”四種模式的退出方式，對(duì)這些企業(yè)旗下在鄭州的部分項(xiàng)目給予紓困政策支持。

??8月份，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》出臺(tái)，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，通過(guò)采用母子基金方式運(yùn)作，解決房企資金鏈難題。

??另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，鄭州市住房保障局將于9月8日下午召開“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動(dòng)”部署會(huì)，要求已售逾期交付和已售停工項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人參會(huì)。據(jù)悉，目前已有多家房企已收到參會(huì)通知。