??2022年下半年樓市全面“去杠桿”，整體成交行情“急轉(zhuǎn)直下”，多數(shù)城市進入成交慘淡期，事實上，我們盤點了核心一二線城市，有16個城市在2016年之后新房成交規(guī)模不曾創(chuàng)歷史新高，其中除了因供應(yīng)縮量、嚴(yán)苛“四限”抑制需求的北上廣深之外，不乏需求透支的北部二線城市，諸如天津、濟南、青島等，目前整體成交已然進入“筑底”階段。對于這些城市而言，究竟樓市發(fā)展有怎樣特征？成交未創(chuàng)新高的原因幾何？后市整體市場成交是否還會有“抬頭”的可能？

??01

??津濟青五年新房成交未創(chuàng)新高

??短期疲軟or規(guī)模見頂？

??（本節(jié)有刪減）

??（一）16個一二線城市近5年新房成交未創(chuàng)新高，津濟青縮量顯著（本節(jié)有刪減）

??（二）津濟青2016年成交新高后先降后穩(wěn)，近3年規(guī)模持續(xù)“筑底”（本節(jié)有刪減）

??02

??津濟青2022年樓地市兩淡

??新房平均去化不足3成，地市流拍常態(tài)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）三城6月放量后7月再度回落，濟青7月同比降幅擴大9pcts（略）

??（二）三城開盤去化率走低至30%以下，核心與遠郊“冰火兩重天”

??細化至微觀項目推盤銷售，青島、濟南和天津在售項目銷售普遍遇冷，手段層出下開盤去化率也一路下滑至20%。

??2022年天津、青島和濟南均遭遇滯銷困難，新開盤去化率則逐月下行。濟南項目銷售情況始終慘淡，新開盤去化率由1月35%下降至23%。天津和青島則分別在3月和6月銷售短暫高熱，但整體去化表現(xiàn)仍延續(xù)下行走勢。

??進一步細化之熱點項目銷售表現(xiàn)，三城也存在一定共性特征，即在售項目去化表現(xiàn)分化嚴(yán)重：核心區(qū)域或渠道項目可以逆勢熱銷，而區(qū)位一般的順銷項目往往開盤遇冷。

??位于核心板塊且房源稀缺的項目普遍熱銷，如天津中海和平之門位于和平區(qū)，具有學(xué)區(qū)資源是區(qū)域內(nèi)當(dāng)前唯二在售新房，且小面積低總價的產(chǎn)品性質(zhì)下推出房源最低總價僅400萬元，因此首開去化率近乎售罄。不具備區(qū)位優(yōu)勢的熱銷項目則多依仗蓄客和團購以增加購房客戶。如濟南城投逸山府通過團購活動確保認購量和認購率，實現(xiàn)了新開盤80%以上去化。

??相反隨著整體市場下行，此前庫存積壓的板塊更加銷售艱難。如位于天津津南區(qū)海教園板塊的龍湖樘樾項目，由于周邊競品過多，新開盤去化率僅16%。又如濟南遠洋潮起東方因才去順銷+無渠道的銷售模式，開盤加推認購套數(shù)均不足10套。

??總而言之，天津、青島和濟南當(dāng)前整體新開盤去化率均較低；而在項目銷售層面三城均存在明顯的分化現(xiàn)象。

??（三）濟南流拍率創(chuàng)新高，青島少量優(yōu)質(zhì)地受熱捧外其余均底價出讓

??新房市場的差異受到房企資金壓力的負面因素的放大，三城集中土拍成交情況更為慘淡。地市快速降溫后，集中土拍普遍托底成交、頻頻流拍。

??天津、濟南和青島土地市場均處于成交寒冬，2021年二批次后宅地均以底價拿地為主，2021年三批次起由于城投逐漸無力托底，質(zhì)量較差的宅地頻繁流拍。2022年，一批次集中土拍天津和濟南分別有9宗和14宗宅地流拍。二批次雖經(jīng)過調(diào)整但三城成交依舊慘淡，西海岸新區(qū)地塊仍全部底價成交。

??值得注意的是，少量放出的優(yōu)質(zhì)地塊仍可得到房企積極對待。仍以青島2022年二批次集中土拍為例，主城區(qū)兩宗優(yōu)勢地塊盈利空間大，吸引多家房企參拍最終熔斷。兩宗地塊位于市北區(qū)CBD板塊，周邊已經(jīng)具備較為完善的交通、商業(yè)、醫(yī)療配套等條件，也是二批次出讓樓板價最高地塊，對比近2年出讓的地塊來看，這兩宗地的區(qū)位條件堪稱優(yōu)越，是較為稀缺的核心土地資源。以最高土地限價來看，2宗地塊的成交樓板價將在17800元/平方米左右，參考周邊售價，未來項目售價或?qū)⑦_到35000元/平方米，利潤空間仍非常可觀。因此兩宗地分別吸引了10家和8家房企參拍，包含華潤、保利、招商、中海等龍頭房企，最后均超過最高土地限價，轉(zhuǎn)入線下競品質(zhì)環(huán)節(jié)。

??總而言之，房企對天津、濟南和青島短期市場失去信心，樓市銷售慘淡下外來房企無拿地意愿，本土及平臺企業(yè)托底能力有限，僅部分成熟地塊仍可獲得房企青睞。

??03

??原因解析：土地供應(yīng)過量致庫存高企

??需求全面透支是根本原因

??（本節(jié)有刪減）

??（一）去杠桿政策下地產(chǎn)行業(yè)跨入“青銅時代”，疫情反復(fù)“雪上加霜”（本節(jié)有刪減）

??1、2021年下半年供需兩端加速去杠桿是行情轉(zhuǎn)淡的直接導(dǎo)火線（略）

??2、2022年初疫情反復(fù)對沖政策利好，行業(yè)復(fù)蘇進程明顯受阻

??2022年以來多地爆發(fā)了新一輪新冠疫情，對比2020年武漢新冠疫情，本次傳播速度更快、確診人數(shù)更多，持續(xù)時間更長，“全域靜態(tài)”管控對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)造成更大影響，也使得本就處于下行階段的地產(chǎn)行業(yè)更加低迷。具體到微觀市場層面，一是新房市場銷售停滯，線下看房受到阻礙；二是土拍進程被迫中斷，部分城市采取線上競價；三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。

??而就天津、濟南、青島三個城市而言，整體樓市或多或少都受到疫情影響，只是影響程度略有不同：青島、濟南3月和4月分別迎來了疫情的集中爆發(fā)期，而后雖有反復(fù)，但是抗疫基本取得了階段性勝利，基本上對于樓市成交的負面影響只集中在單月。

??相較而言，天津?qū)儆谝咔椤爸貫?zāi)區(qū)”，受疫情負面影響最為顯著，無論是客戶來訪量還是認購套數(shù)，全市篩查期較常規(guī)周度平均水平降幅基本都在4-6成。據(jù)CRIC線下監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2022年2-3月初，到訪熱度逐漸提升，但3月第二周（0307-0313周）疫情再次反撲，3月小陽春缺席；清明假期拉高一次訪購，但疫情持續(xù)反復(fù)，多地區(qū)核酸影響客戶出行；五一假期再次拔高市場熱度，訪購量激增，達到上半年頂峰，5月中和月底再次全市大篩，北辰、河北等區(qū)域相繼封控，打亂政策頻出的五月市場；6月初（22周）各區(qū)逐漸恢復(fù)出行，恰逢年中，市場再度活躍起來，各案場暖場活動量逐漸增多。

??（二）樓市供需失衡，供應(yīng)過量致庫存高企，政策紓困難破購買力“瓶頸”（本節(jié)有刪減）

??1、前期供地過量導(dǎo)致庫存高企，核心和遠郊“冷熱不均”供需錯配（本節(jié)有刪減）

??縱觀天津、濟南、青島2010年以來涉宅用地和和新房成交面積變動情況，2015年前三城基本都曾面臨供應(yīng)過量的情況，在供地大年，整體涉宅用地成交總建面基本都是新房成交面積的2-3倍左右，直至2016年行情大火之后，地方政府才有意識縮減供地規(guī)模，但濟南2017-2019年整體供求比（涉宅用地成交總建面積/商品住宅成交面積，下同）依舊保持在2以上。

??而供應(yīng)過量造成的直接問題便是庫存高企，我們看到，截止2022年7月末天津、濟南和青島的廣義庫存分別高達4798萬平、2558萬平、9499萬平，依據(jù)三年新房成交均值來測算，分別需要3.6年、3.2年、6.5年才能去化，整體潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

??除了供應(yīng)過量之外，三城面臨的另一問題便是供需錯配，核心區(qū)域保持較為旺盛的購買需求，而城市邊緣區(qū)域或是下轄縣級市整體剛需疲軟，短期內(nèi)難以恢復(fù)。

??以青島為例，2022年7月末庫存主要集中在青島下轄縣市，膠州市、膠南市占比均在20%以上，其次即墨、城陽等占比也在10%以上，市中心核心區(qū)域庫存基本見底，譬如市南、市北、李滄、嶗山等庫存占比均不足5%。

??我們以不同區(qū)域去化周期來測度青島庫存壓力，市南區(qū)、平度市、萊西市、黃島區(qū)去化周期基本都在40個月以上，不過考量其庫存積壓并不嚴(yán)重，庫存風(fēng)險相對可控。而聚焦庫存壓力相對較大的膠州市、膠南市等區(qū)域，去化周期基本在30個月左右，在不同片區(qū)中處于中流水平，不過考量到6月青島數(shù)據(jù)調(diào)節(jié)等因素，剔除這部分影響，邊緣區(qū)域去化壓力依舊較大。

??再如天津，不同區(qū)域庫存也呈現(xiàn)出顯著的分化特征：一方面市內(nèi)六區(qū)（和平、河西、南開、河?xùn)|、河北、紅橋）改善需求集中釋放，和平、紅橋等庫存見底，去化周期基本都在12個月及以下。環(huán)城四區(qū)（西青、津南、東麗、北辰）和遠郊五區(qū)（武清、寶坻、靜海、寧河、薊州）等成交熱度迅速減退，整體去化周期穩(wěn)中有增，濱海高新區(qū)雖然狹義庫存去化周期僅11個月，但廣義庫存去化周期卻高達8.95年，土地供應(yīng)過量，潛在庫存風(fēng)險依舊巨大。

??2、地價驅(qū)動房價跳增，購買力“觸頂”，倒逼剛需分流至二手房市場

??如若說供應(yīng)縮量帶動成交回調(diào)是客觀原因，那么房價跳增并上漲至階段性高位才是導(dǎo)致居民新房成交積極性不高的內(nèi)在因素。

??縱觀天津、濟南、青島歷年來新房成交均價變動，不難看出，三城房價目前均未破2萬元/平，基本均處于剛需向剛改逐步轉(zhuǎn)變的過程之中。而整體趨勢變動呈現(xiàn)出“平-增-平”的特征：2016年之前整體房價保持平穩(wěn)，在2016-2018年迎來一輪顯著跳增之后，而后受行政調(diào)控“限價”影響，基本都進入了新的“平臺期”，截止2021年末房價同比漲幅基本都保持在5%以內(nèi)。

??而2016-2018年新房房價的跳增除了全國大背景下充分貫徹“去庫存”，棚改貨幣化安置等利好政策之外，主要還是與房企激進拿地，地價上漲密不可分，縱觀三城歷年來地價變動情況，不難看出地價無論從跳增時間和是跳增幅度都先于各城市房價，尤其是對于這些弱二線城市而言，土地財政作為地方收入不可或缺的部分之一，政府對于地價上漲也起到了推波助瀾的作用。

??值得關(guān)注的是，三城中天津等新房成交規(guī)模未在近5年突破歷史新高，但是整體二手住宅成交量卻呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升趨勢，將一二手住宅成交量加總，我們發(fā)現(xiàn)二城需求水平相對恒定，由此可見，這些城市整體購房需求仍存，主要是迫于房價、購買力等客觀因素，將部分自住需求分流至二手房市場。

??以天津為例，2016年新房顯著放量而二手住宅成交壓縮之后，此后二者走出了截然不同的行情：新房整體成交規(guī)模基本在1300-1400萬平低位波動，而二手住宅成交規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，至2018年首次突破1000萬平方米，而2021年則達到了1359萬平方米，超過新房成交規(guī)模。從整體二手住宅和新房住宅成交面積比值來看，也處于節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，尤其是2022年前7月，這一比值已經(jīng)飆升至1.5，居民“買舊不買新”傾向顯著：一方面與新房房價偏高，居民購買力疲軟密切相關(guān)，另一方面，近期房企因爆雷問題停工或延期交付，負面影響持續(xù)發(fā)酵，購房者對新房交付有明顯疑慮。

??3、限購松動等政策“治標(biāo)不治本”，難從根本上解決購買力匱乏問題（略）

??（三）人口吸附力弱、購買力疲軟且兩極分化，核心仍是城市基本面較弱（本節(jié)有刪減）

??三個城市近年房地產(chǎn)市場萎靡歸根原因在于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展失速失衡。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢下盲目提速的新城建設(shè)，導(dǎo)致人口稀疏化和購買力薄弱化是三個城市當(dāng)前具有的共性不足。

??1、人口吸附力二線居末，新城建設(shè)過快“房多人少”，人口密度回落

??事實上，天津、濟南、青島三城近年“零門檻”落戶誠意滿滿，但由于北京對天津的資源吸引、濟南和青島對人才的分流，猛然提速的新城建設(shè)進一步稀釋了人口，三城人口吸附力均處于全國一二線城市中較弱水平。

??根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)來看，天津、濟南和青島人口相對稀疏、人口吸附能力有限。三城雖常住人口均處于一二線中等偏上水平，其中天津和青島人口已超過千萬。但對比戶籍人口，天津、青島和濟南的戶籍人口比均處于一二線城市中偏下水平，2020年三城常住戶籍人口比分別為1.2、1.2和1.1，低于長沙、武漢、西安和南京等城市。

??此外，三城2020年常住人口密度均處于較低水平，其中濟南和青島每平方公里常住人口不足千人，天津也低于西安、武漢、成都等強二線城市。

??以天津為例，受周邊強核心城市干擾，自身人口吸附能力有限，人口密度逐年下降。2016年后天津全市常住人口密度逐年下降，至2021年由高點1227人/平方公里降至1136人/平方公里，“倒退十年”回落至2011年水平。

??大踏步的新城建設(shè)提速過快，人口稀疏不足以支撐樓市區(qū)劃。三城新城建設(shè)在2015年以后均明顯提速，至2021年西海岸新區(qū)和濱海新區(qū)分別占青島和天津全市GDP的25%和56%，在經(jīng)濟體量上已是城市重心并且“以區(qū)敵市”超過大多數(shù)內(nèi)陸城市。但由于距離主城區(qū)過遠、沒有形成配套成熟的城市副中心，新城區(qū)“樂業(yè)”但不“安居”，對人口的吸附能力有限。如天津濱海新區(qū)2020年常住人口較2010年反而下降41萬人；濟南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)2020年人口密度僅為全市水平的1/3；青島西海岸新區(qū)2020年每平方公里常住人口仍不足千人。

??總而言之，天津、濟南、青島三城人口吸附能力本就有限，“先賣地后發(fā)展”的新城建設(shè)模式下普遍出現(xiàn)“房多人少”，進而導(dǎo)致樓市規(guī)模難沖高、淡市在售項目難去化的局面。

??2、居民收入增速顯著放緩，剛需剛改善豪，<80平和>150平占比持增（略）

??3、津濟2021年GDP增速不及全國，地均基建投資低于500萬元/平方公里

??上文所提及的天津、濟南和青島在宏觀層面具有的共性問題可以概括為“人少”和“錢少”。進一步地，深層次的原因是三城經(jīng)濟發(fā)展降速、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過于緩慢。

??經(jīng)濟增速低于全國水平，疫情加劇發(fā)展失速。2015年起三城GDP增速由高點下降，尤其是天津2017年后GDP增速降至5%以下，遠低于全國水平。2021年疫情對實體經(jīng)濟的影響逐漸展現(xiàn)，由于天津、青島和濟南以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，疫情反復(fù)對經(jīng)濟沖擊嚴(yán)重。2021年天津和濟南GDP增速均低于全國水平，分別僅6.6%和7.2%。

??更進一步地，三城經(jīng)濟發(fā)展降速的根源在于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過于緩慢。新興產(chǎn)業(yè)尚未成為經(jīng)濟支柱，陳舊產(chǎn)業(yè)也難在繼續(xù)貢獻高增加值。

??以天津為例，2020年天津各行業(yè)GDP增加值占比前三的分別為工業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。尤其是工業(yè)占比30%。天津“十三五”中提到要提升發(fā)展的包括信息技術(shù)、醫(yī)藥、新能源等先進制造業(yè)占GDP比重均不足5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)化的問題依然突出。

??又以濟南為例，濟南“十四五”規(guī)劃中提及“將以建設(shè)智能經(jīng)濟強市和數(shù)字先鋒城市為牽引，打造先進制造業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟兩個萬億級產(chǎn)業(yè)高地”。但對比2020年和2010年各行業(yè)GDP占全市比重來看，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)占比合計增加6pcts最多。而被提及的制造業(yè)和信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)占比分別降低7pcts和微增1pct。

??此外值得一提的是，天津、濟南和青島在市政基建方面的投資力度也較低，宜居性較差。2020年天津、濟南和青島三城每平方公里市政公用設(shè)施建設(shè)投資額分別為380萬元、400萬元和541萬元。橫向?qū)Ρ绕渌欢€城市而言三城在市政基建方面的新增投資相對有限，宜居性較差故相關(guān)聯(lián)地對人口的吸附力有限。

??總而言之，三城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型尚未完成，新興產(chǎn)業(yè)上不足以支撐經(jīng)濟發(fā)展和居民就業(yè)，經(jīng)濟增長失速、人口吸附力減弱進而導(dǎo)致了上文提及的“人少”“錢少”的共性問題。最終促成了三城樓市成交規(guī)模難創(chuàng)新高。

??（四）總結(jié):短期政策提振供需端信心，中長期落腳人口、購買力等

??上文我們主力聚焦了天津、濟南、青島三城新房成交規(guī)模5年未創(chuàng)新高的動因，而這些因素也在短期和中長期深刻影響著三城樓市的成交規(guī)模。

??1、政策紓困“心有余而力不足”，短期難以完全修復(fù)房企、購房者信心

??短期來看，我們認為影響市場的主要因素仍然是政策的紓困力度，在整體樓市“舉步維艱”的大背景之下，房企投資更為謹慎、聚焦，天津、濟南、青島等不得不依托央國平托底，逐漸被民營企業(yè)所“拋棄”。購房者信心不足，尤其是房企停工、各地樓盤斷貸等負面新聞持續(xù)發(fā)酵，更加使得購房者觀望情緒持續(xù)加劇。不得不說，市場整體陷入“惡性循環(huán)”，在沒有外力干預(yù)的情況之下，市場很難通過自身調(diào)整走出低迷的困境。事實上，當(dāng)前三城政府也在積極為市場“紓困”，下半年預(yù)計政策工具箱持續(xù)釋放。

??具體來看，青島下一個政策密集期預(yù)計在9月或10月，全線放開限購與限售，同時會有跨越主管部門的超常規(guī)手段出現(xiàn)。

??而天津住建部近期也在對政策帶動商品房銷售量的效果進行評估，因此前天津松綁力度一般，寬松政策池中工具豐富：1、放開本市限購：二胎家庭、60歲以上老人家庭可加購1套。“先買后賣”、“先賣后買”。2、放開外省市限購：外省市企事業(yè)單位遷入員工可享有本市購房政策；京冀戶籍的、本市居住證的，可買市內(nèi)六區(qū)以外房屋。3、購房補償款騰遷：被安置居民給予購房補償款進行專項購房，同時減免部分契稅。4、降低首付：認房不認貸，首套執(zhí)行30%、二套執(zhí)行40%；濱海新區(qū)首套20%、二套最低30%。5、優(yōu)化購房積分：市區(qū)、環(huán)城、遠郊、濱海，購房積分分級執(zhí)行，購房積分從15、20、25、30分逐級遞增。6、遠郊五區(qū)限購參考濱海：分區(qū)施策，新五區(qū)當(dāng)中存量大，去化周期長的區(qū)域限購政策按濱海執(zhí)行。天津政府?dāng)M在上述政策中選擇出臺3~5條刺激性政策，現(xiàn)處于最終審批環(huán)節(jié)，涉及放開限購、降低首付、城市更新補貼購房等內(nèi)容，政策執(zhí)行可能性較高。

??而對于政策落地后的具體效果，我們認為短期還是能帶動一波購房需求入市，但是整體的政策效果可能僅限于“止跌”而非“回升”，主要還是因當(dāng)前成交規(guī)模受限的根本因素在于收入增速放緩、購買力疲軟，若居民對于未來收入沒有預(yù)期，即便是放松限購、短期的購房補貼等等對于購房者入市的刺激效果仍然相對有限。

??對于三地政府而言，的確也想出臺各類財稅刺激等強有力的“托市”政策，但是因?qū)嶓w經(jīng)濟疲軟，土地財政依賴度較高等因素，地方財政基本也處于“入不敷出”的窘境，“心有余而力不足”。除非后期中央能給予強有力的刺激性政策，否則三城基本不會存在短期全面回暖的可能。

??2、人口、收入增速放緩、基建投資不足制約新房成交規(guī)模增長

??中長期來看，影響三城未來成交規(guī)模的主要還是樓市成交周期波動規(guī)律和城市基本面諸如人口吸附力、收入增長、經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級等因素。

??依據(jù)三城歷年來新房成交面積的波動規(guī)律來看，基本呈現(xiàn)出平臺期—跳增期—新的平臺期，雖然近5年成交規(guī)模未創(chuàng)新高，但是總體年成交面積也保持平穩(wěn)態(tài)勢，并沒有顯著的“大起大落”行情，對于三城而言，雖然人口吸附力不及東南沿海核心一二線城市，但整體城市需求相對固定，短期市場下行主要與全國行情慘淡的大背景和短期需求疲軟，市場信心受挫等原因密切相關(guān)，中長期來看，這些負面因素會逐步被市場消化，成交還是具備回升的可能的。

??但是即便成交穩(wěn)步修復(fù)，我們認為整體漲幅依舊有限，并不會突破2016年高點，原因主要也與三城城市基本面情況密切相關(guān)。

??一是人口實現(xiàn)跨越式增長的概率不大，使得其購房基數(shù)相對固定。前期三城基本都出臺過人才新政，譬如青島城陽的人才共有產(chǎn)權(quán)房、天津的海河計劃等等，短期內(nèi)的確吸納了一部分人才落戶，同樣也刺激了一波購房需求的釋放。但是“人戶分離”現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，近期伴隨著市場下行加劇，東南沿海核心一二線基本都不同程度的降低了落戶門檻，而所謂的人才新政并沒有“先發(fā)優(yōu)勢”，前期吸納的人才也有很大可能流入這些核心一二線，加之濟南和青島本身就存在省內(nèi)人才分流現(xiàn)象，也使其總體人口吸附效應(yīng)減弱。

??二是三城基本都面臨收入增速放緩，房價收入比基本也都處于階段性高位。依據(jù)上文可得，三城城鎮(zhèn)人均可支配收入增速明顯放緩，從房價收入比也不難看出端倪，2021年濟南、青島分別達到了8.6年和9.8年，已接近階段性高位。而天津房價收入比雖然在2017年后迎來高位回落，但基本也持穩(wěn)在12-13年，整體購房難度還是要顯著高于濟南和青島。

??三是究其根本來看，人口吸附力較弱和居民收入增長受限本質(zhì)上都是因?qū)嶓w經(jīng)濟疲軟、城市軟實力較弱等原因所致，而城市基本面在3-5年之內(nèi)難以完成本質(zhì)性提升，這也使得我們對于三城樓市成交規(guī)模的增長難以持有較為樂觀的預(yù)期。從2021年三城GDP增速來看，除了青島與全國均值持平之外，天津和濟南分別僅6.6%和7.2%，遠低于全國水平，同時三城基本以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都亟待轉(zhuǎn)型，目前各城市基本都處于新舊產(chǎn)業(yè)交替的陣痛期，加之疫情的不確定影響，青島的旅游產(chǎn)業(yè)、港口貿(mào)易等都受到巨大影響，整體城市經(jīng)濟增長動能明顯不足。

??而從城市整體規(guī)劃和軟實力來看，三城都提出了新城建設(shè)方針，但整體規(guī)劃新區(qū)面積較大，青島的西海岸新區(qū)、天津的濱海新區(qū)總規(guī)劃面積基本都超過2000平方公里，但是從各城市2020年地均基建投資額來看，均不足550萬元/平方公里，基本都處于二線城市中下流水平，新城規(guī)劃“雷聲大”后期落地“雨點小”，也使得新城對人口的吸附能力有限，很難在短期內(nèi)成為城市中心。基于此，我們認為，新城的培育-建設(shè)-成熟尚需時間，樓市的成交規(guī)模自然也很難在3-5年內(nèi)突破新高。

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??趨勢預(yù)判：2022年將延續(xù)低位盤整

??3-5年預(yù)期回升但難破2016年高點

??（本節(jié)有刪減）

??（一）寬松周期下三城政策刺激力度還將加大，天津預(yù)計全面放松限購（略）

??（二）“以銷定產(chǎn)”民企投資信心缺失，僅靠央國平托底地市規(guī)模難為繼

??對于地市而言，當(dāng)前三城集中土拍成交情況慘淡，普遍進入成交寒冬，流拍現(xiàn)象普遍，僅有少量優(yōu)質(zhì)地塊受到房企關(guān)注。

??我們認為，當(dāng)前地市低迷主要與房企拿地態(tài)度密切相關(guān)，對于民營企業(yè)而言，現(xiàn)金流“捉襟見肘”，投資態(tài)度更為謹慎，更強調(diào)“集中力量辦大事”，這時投資重點會轉(zhuǎn)向可盈利城市即城市當(dāng)前地產(chǎn)行情好壞直接決定其投資態(tài)度，“以銷定產(chǎn)”模式更為突出，對于天津、濟南、青島地產(chǎn)行情相對慘淡的城市而言是非常不利的。而僅僅依靠央國平托底，可以解決一時“燃眉之急”卻不能“一勞永逸”，因而當(dāng)前關(guān)鍵還是取決于政府如何利用紓困政策調(diào)動房企拿地積極性。

??而對于三城地方政府而言，實體經(jīng)濟低迷，地方土地財政依賴度較大，想要通過降低地價、契稅補貼等方式調(diào)動房企拿地積極性并不現(xiàn)實，無非只能夠從降低預(yù)售資金監(jiān)管、降低拿地門檻、延緩繳納土地出讓金和提升優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例上著手，而此舉對于房企拿地積極性的提升而言無非是“杯水車薪”，短期內(nèi)地市困局難解，樓、地市低迷負面情緒相互激蕩，市場信心恢復(fù)仍需時間。

??（三）2022年樓市規(guī)模繼續(xù)回落，購買力分化加劇區(qū)域供需錯配

??雖然下半年整體政策紓困力度不會下降，但我們認為，天津、濟南、青島等“筑底”行情短期難有實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，整體四季度還將延續(xù)低位盤整，2022年成交規(guī)模也將穩(wěn)步回落。

??究其原因，一是地產(chǎn)行業(yè)步入“青銅時代”，全國地產(chǎn)行情慘淡已是不爭的事實，復(fù)蘇尚需時間；二是三城因前期供地過量庫存高企問題短期難以解決；三是房價與居民收入不匹配的矛盾，對于三城而言居民收入普遍低于東南沿海發(fā)達城市，整體城市新房房價已然上漲至階段性瓶頸，部分剛需亦被分流至二手房市場；四是地方財政壓力較大，若無中央支持，短期內(nèi)不會有顛覆性的刺激性政策出臺，對于樓市而言亦不會有實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖。

??不得不說，對于三城而言，后期購買力分化也將使得區(qū)域供需錯配矛盾日益凸顯：剛需更剛，客戶居住降級，整體居住偏好趨向于小面積多功能戶型，而對于改善需求而言，目前仍處于持幣觀望態(tài)度，并不急于入市，若核心區(qū)域供應(yīng)不足，這部分需求短期內(nèi)也難以轉(zhuǎn)化。

??（四）3-5年津濟青成交預(yù)期邊際修復(fù)，但受限購買力疲軟難創(chuàng)新高

??2022年成交規(guī)模回落是大概率事件，若要預(yù)判3-5年三城整體新房成交規(guī)模，我們認為，在低位盤整期之后還是有望維持穩(wěn)中有增態(tài)勢，但增幅并不會過大，天津、濟南、青島年成交規(guī)模中樞基本將維持在1200-1400萬平，1000-1200萬平和1500-1600萬平。

??依據(jù)三城歷年來新房成交面積的波動規(guī)律來看，基本呈現(xiàn)出平臺期—跳增期—新的平臺期，雖然近5年成交規(guī)模未創(chuàng)新高，但是總體年成交面積也保持平穩(wěn)態(tài)勢，并沒有顯著的“大起大落”行情，短期市場下行主要與全國行情慘淡的大背景和短期需求疲軟，市場信心受挫等原因密切相關(guān)，中長期來看，這些負面因素會逐步被市場消化，成交還是具備回升的可能的。

??但是即便成交穩(wěn)步修復(fù)，我們認為整體漲幅依舊有限，并不會突破2016年高點，原因主要也與三城城市基本面情況密切相關(guān)：首先，人口實現(xiàn)跨越式增長的概率不大，使得其購房基數(shù)相對固定。其次三城基本都面臨收入增速放緩，房價收入比基本也都處于階段性高位。最后究其根本來看，人口吸附力較弱和居民收入增長受限本質(zhì)上都是因?qū)嶓w經(jīng)濟疲軟、城市軟實力較弱等原因所致，而城市基本面在3-5年之內(nèi)難以完成本質(zhì)性提升，這也使得我們對于三城樓市成交規(guī)模的增長難以持有較為樂觀的預(yù)期。