??雖然疫情管控全面解綁，但2023年開局依舊很“難”，我們認為，2023年行業規模的樂觀預期便是止跌，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??2023年初伴隨著疫情管控的全面放松，春節假期再度迎來返鄉高峰，鐵路客流繼續保持回升態勢：1月21日至27日，全國鐵路發送旅客5017.4萬人次，日均發送716.8萬人次，同比增長57.0%，恢復至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎來返程客流高峰，連續2天突破千萬人次。而樓市層面，雖然三四線返鄉置業初見端倪，但總體難挽成交頹勢，今年春節成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達到3成以上。

??40城兩周供應較往年同期下降3成以上
皖川贛部分三四線同比翻番

??2023年春節假期房企推盤積極性普遍不高，雖然疫情管控全面解綁，但受樓市低迷行情影響，除了青島、長沙、梅州等少數熱點城市在春節周（2023年1月21日-1月27日，下同）供應量達2萬平方米以上，多數城市均近乎于0供應，蕭條程度可見一般。

??結合春節前一周（2023年1月14日-1月20日）累計兩周的新增供應來看依舊不容樂觀：據CRIC監測，40個重點城市在春節兩周（2023年1月14日-1月27日，下同）的新增供應量僅為306.9萬平方米，較2021年同期下降了30%，與2021年和2019年同期對比，降幅也在45%左右。

??一線高位回落，同比下降75%，僅深圳因基數較低增幅顯著；二三線“中規中矩”，同比跌幅均為23%，較2021年跌幅也在4-5成。合肥、福州、常州、六安、淮北、樂山、上饒等迎來一波供應小高峰，同比“翻番”，房企推盤積極性相對較高，尤其是六安、淮北、上饒等外出務工人員較多，房企還是“蓄勢待發”，對疫情放開后的“返鄉置業”保持著樂觀的預期。

??成交同比降14%，一線韌性猶存
溫莞中珠等三四線返鄉置業初見端倪

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節樓市成交尚未止跌。CRIC監測數據顯示，40個重點城市在春節周成交量僅為35.7萬平方米，環比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。細化到日度變化，2023年春節前一周成交量開始波動下行，春節周降至低位，自年初二開始，日度成交基本創2019年以來同期新低。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，雖然春節周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。二線成交表現略顯遜色，9個典型城市春節周成交僅為7.1萬，環比下降86%，同比降幅也達到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四線“逆勢翻紅”，返鄉置業初見端倪，28個三四線城市環比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??結合17個典型城市認購重點監測城市項目案場認購面積數據，可以看出，北京、成都等“熱點恒熱”，同比漲幅顯著，福州、青島等低位回升，整體春節認購面積同比持增。武漢、重慶、南京等相對平淡，市場尚無明顯起色。以武漢為例，春節期間，可統計的77個在售項目認購量縮減明顯，極少量項目余溫有所延續，其中38%的項目僅有來訪無認購，47%的項目認購5套以下，10%的項目認購5-10套，5%的項目認購10-15套。南京如是，受春節返鄉影響，項目整體客戶來訪量約為節前正常周度來訪量的50-60%左右，多數項目實際認購也相應偏少。

??三四線熱銷項目占比達66%
川渝低首付“吸睛”、蘇北個別“收折扣”營銷

??微觀項目層面，我們調研了35個城市春節期間熱銷項目，可以看出，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達66%，核心一二線城市項目去化表現顯著不及三四線城市。

??具體來看，一二線城市北京、成都等熱銷項目主要集中在供應稀缺、配套健全的核心片區，以改善項目居多，項目走量較佳。以北京為例，德賢御府因地處地鐵3號線（在建）與12號線（在建）雙軌交匯，春節期間銷售套數達到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈羅、愛迪、凱文等17所國際學校資源而保持了較好的項目流速。目前來看，居民購房開始復歸理性，逐步回歸為自住需求為主導，熱銷戶型主力面積段集中在90-130平不等。

??蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉置業”高潮，疊加部分開發商以低首付、特價房、大折扣等多重優惠讓利購房者，促使多個項目春節期間去化套數均在10套以上。瀘州金科美院、資陽武城錦繡年華等均以低首付“吸睛”，資陽武城錦繡年華首付可分期，通過引入第三方借貸公司，首付低至1萬起。

??蘇北三四線城市折扣和讓利幅度則不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優惠券等為主。據CRIC調研，春節假期期間，徐州在售項目普遍到訪量和認購量上升，剛需購房者回歸樓市意愿明顯。如中海上東島項目，12月末新加推72套房源，至春節期間已去化過半。值得一提的是，該項目已收回先前折扣，銷售均價由1.2萬元/平方米回升至1.4萬元/平方米，后續還將加推精裝房源。又如弘陽天卿項目，春節及節前一周完成認購約20套，與此前單月認購量相當。

??綜上，雖然疫情管控全面解綁，但2023年開局依舊很“難”，年前降首付、降利率等密集利好政策疊加似乎并未在春節樓市激起太大的浪花，除了少數二三線城市房企仍保持較高的推盤熱情之外，多數城市推盤積極性不高，核心一二線城市項目去化表現不及三四線城市。而三四線城市春節期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續性存疑。基于此，我們認為，2023年行業規模的樂觀預期便是止跌，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，而隨著房企利潤空間的收窄，以價換量終究難以為繼，整體房價也將進入持穩階段。