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??春節(jié)假期整體樓市活躍不足，2022年1月，從已公布業(yè)績的房企來看，普遍呈下滑態(tài)勢。好的消息是，1月以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境正在持續(xù)改善。

??2月9日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司公告披露，2022年1月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，同日發(fā)布一月銷售數(shù)據(jù)的房企，如龍光、中駿、中南建設(shè)等的銷售金額和銷售面積同比均出現(xiàn)比例不低的下滑。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。

??據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，2022年1月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

??北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池告訴記者，剛剛過去的一月份，房企銷售金額同比走弱的原因是多方面的，與行業(yè)從嚴調(diào)控，房地產(chǎn)信貸政策從嚴，銀行貸款集中度管理與房企“三道紅線”管理，購房者房住不炒的預(yù)期、疫情局部反彈、春節(jié)淡季都有一定關(guān)系。

??“我們項目交了訂金的業(yè)主因為沒有返鄉(xiāng)，合同沒能簽成。”四川某項目樓盤負責人說。

??疫情管控對返鄉(xiāng)置業(yè)影響明顯，“就地過年”大大減少了春節(jié)返鄉(xiāng)人數(shù)。

??供需兩端走弱 房企營銷降“力度”

??剛剛過去的春節(jié)，房企的營銷熱情減退不少。

??對比過去幾年春節(jié)房企的積極營銷，加大推盤，2022年1月房企鮮少推出集團性活動，區(qū)域聯(lián)動營銷熱度也同步減弱。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，僅有世茂、綠地、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動，碧桂園2021年底推出步數(shù)打卡，富力借助冬奧契機推出“線上公益跑”打卡活動。

??至于線下售樓處，根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳僅有50%-60%售樓處開放，相較往年的80%有明顯下滑，北京疫情突襲，售樓處開放率也僅有54%。武漢、福州、濟南等雖然未關(guān)閉售樓處，但也只有2-3人值班，保證最基本的接待能力。長沙、成都等地春節(jié)期間大部分都直接放假，直到年后才恢復(fù)正常開放。而天津和西安由于疫情影響，整個1月連帶春節(jié)基本都處于停擺狀態(tài)，線下售樓處開放程度很低。

??供應(yīng)端“勢弱”的情況下，房企銷售數(shù)據(jù)的下滑也是意料之中的。機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，碧桂園以494.5億元的銷售總額排名第一，萬科地產(chǎn)銷售金額335億元排名第二，保利發(fā)展銷售金額283億元排名第三。

??除碧桂園、中海地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份的權(quán)益銷售未出現(xiàn)下降外，百強房企中其余房企同期比均錄得下滑。其中，萬科1月權(quán)益銷售金額為217.8億元，較去年同期的456.3億降幅達一半；中國金茂1月權(quán)益銷售金額為69億元，較去年同期的138.7億元降幅腰斬，房企銷售乏力狀況顯著。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月，百強房企單月業(yè)績同比下降近4成，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，業(yè)績不及去年同期和去年月均水平。

??其中，中國恒大跌出TOP40，以29.5億元操盤金額位列第49位，近期頻頻出售資產(chǎn)的世茂集團則跌出TOP20，以60.1億元排名第28位。與此同時，龍光集團、仁恒置地則逆勢沖至11、12位。

??縱觀百強房企各陣營的銷售增速，第一陣營的15家房企(百億元以上)銷售額增長率均值為-24.0%，第二陣營的22家房企 (50億元-100億元)銷售額增長率均值為-31.3%；第三陣營(30億元-50億元)房企共20家銷售額增長率均值為-33.8%，降幅最大。

??克而瑞認為，2022年1月不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導致成交大幅下滑。更為重要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

??中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，單從數(shù)據(jù)上看，自新冠疫情發(fā)生以來，2021年1月份的銷售額基數(shù)算是較高的，這是2022年1月行業(yè)數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下跌的原因之一；此外，以往1月份還有些返鄉(xiāng)置業(yè)在支撐，盡管返鄉(xiāng)置業(yè)不能始終維持高熱度，但還是能對市場起到支撐作用的，但今年顯然無法撐起來。因為，不同市場的分化導致購房者認為，只在工作的地方買房子才能夠把握住機會。

??市場下行慣性存在 政策端頻現(xiàn)利好信號

??銷售端表現(xiàn)不利的同時，房企的融資節(jié)奏也在大幅放緩。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1月房企總體信用債發(fā)行規(guī)模為303.7億元，相較于去年1月644.08億元，同比下降52.85%。1月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為95.55億元，相較于去年1月796.51億元，同比下降88%。

??此外，房企的拿地金額也出現(xiàn)不同程度的下降。2022年1月，50家代表房企拿地總額同比下降88.8％。TOP100企業(yè)拿地總額837億元，拿地規(guī)模同比下降62.6％。TOP100門檻值為3億元，較2021年1月下降3億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為66.7％。

??在房企各項數(shù)據(jù)出現(xiàn)下行的情況下，政策端頻現(xiàn)利好信號。1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京以視頻形式召開。會議要求，2022年要重點抓好加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面工作。

??其中，重點已明確2022年將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。目前，已有恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企明確提出“保交付”目標。在2022年開局不利的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)要改善流動性壓力，必須調(diào)動一切資源優(yōu)先保竣工、保交付，以盤活資金、改善現(xiàn)金流，應(yīng)對新一年的挑戰(zhàn)與機遇。

??同日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為：5年期以上LPR為4.6%，下降5個基點。這是5年期LPR利率時隔20個月后首降。

??地方層面，據(jù)西南證券不完全統(tǒng)計，1月以來，已有15個城市出臺購房鼓勵措施，包括下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提供購房補貼等。

??四川省自貢市住房公積金管理中心日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策問題的通知》，明確放寬住房套數(shù)認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準；廣西玉林市日前出臺《玉林市關(guān)于加快人口進城若干政策措施》，明確規(guī)定在玉林城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)(玉州區(qū)、玉東新區(qū))購買家庭首套商品住房，可享受財政發(fā)放新市民購房補貼、財政補貼購房契稅、申請住房公積金貸款等購房優(yōu)惠政策。

??盧文曦表示，很明顯目前市場還是處于一個下降調(diào)整期，而且下行趨勢的慣性還是存在的，短時間內(nèi)無法徹底扭轉(zhuǎn)過來。至于信貸寬松等利好政策，只是將相關(guān)政策恢復(fù)到一個相對正常的尺度，這種情況下，寄希望短期內(nèi)市場會有超常表現(xiàn)，也是不現(xiàn)實的。