仲量聯行從兩會政策解讀中國商業地產發展潛力

??2023年3月15日，北京——2023年全國兩會已于近日成功落幕，從多方面釋放了積極信號，有力提振市場信心。

??仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示:“從經濟運行回升勢頭的鞏固和政策效能的提升來看，各項穩經濟政策精準發力、充足發力、靠前發力、協同發力，中國經濟復蘇的節奏有望進一步提速，經濟運行有望更快實現更好結果，5%左右的增速目標大概率將成功實現。”

??2023年是全面貫徹二十大精神的開局之年，全行業“起好步”的深遠影響亦將折射在商業地產這一關鍵的商務、創新與交流載體上。仲量聯行研究部結合了政府工作報告和國務院各部委部長發布會的信息數據，從就業、科技創新、央國企不動產需求、外資和消費等多角度，解讀今年兩會政策方向對商業地產市場帶來的積極影響和新機遇。

??一、城鎮新增就業目標創新高，有望催生新增辦公需求

??根據2023年政府工作報告，今年城鎮新增就業預期目標設置為1200萬人左右，城鎮調查失業率5.5%左右。

??過去十年間，中國城鎮新增就業人數年均約1270多萬人；而在2022年，經濟發展遇到疫情等多重超預期因素沖擊的情況下，城鎮新增就業達到1206萬人，超額完成1100萬人的年度目標任務，年末城鎮調查失業率降到5.5%。

??仲量聯行華北區研究部負責人米陽：“1200萬新增就業人口的發展目標，是在就業總量壓力較大的基礎上制定的較為平穩、易于落實的穩健目標。根據人力資源和社會保障部過去十年的平均數據，城鎮就業人員中48%為第三產業從業人員，基本需要在辦公空間中工作運行和經濟活動，即可轉化為5760萬平方米的新增辦公需求，相當于全國重點四十城優質辦公物業總體量的約六成水平，有望成為第三產業辦公面積需求增長的利好信號。此外，充分的就業機會和勞動報酬，將從根本上提高消費意愿和消費者活力，推動零售、餐飲、文旅等多樣商業地產市場回暖。”

??二、強化企業科技創新主體地位，帶來多元商業地產增長機遇

??政府工作報告顯示，要“突出企業科技創新主體地位”。2022年，高新技術企業達到40萬家，中小型科技企業達50萬家，其研發投入占全國企業研發投入的68%，762家企業進入全球企業研發投入2500強。今年，這一力量在規模上還是質量上都還要進一步擴大提升。

??米陽：“2022年互聯網大廠整合退租的趨勢為商業地產市場留下深刻印象，科技行業未來的需求機遇成為市場重點關注的話題之一。一方面，在互聯網（傳統意義上的科技大廠）之外，高技術制造業等硬核科技領域前景廣闊，國家戰略政策顯著利好。雖然其人力規模和辦公樓使用面積較小，不具備爆發式增長的特點，但其發展壯大將利好以產業園和工業廠房為主的工業地產空間。

??另一方面，在二十大和2023年兩會的表述中，企業從“技術創新”的主體轉變成“科技創新”的主體，在國家創新戰略中地位提高，將展現出更多價值和市場活躍性。據工業和信息化部數據，全國已經培育了7萬多家專精特新中小企業，其中專精特新“小巨人”企業8997家；累計已有1300多家專精特新中小企業A股上市，占A股上市企業總數的27%。2023年，中國力爭全國專精特新中小企業總量超過8萬家，計劃培育100個左右中小企業特色產業集群，并加大對中小微企業融資支持，支持專精特新企業加快上市。雖然本輪創新增長機遇預計將難以比擬2014年前后的“雙創”熱潮，也不會復制2018年前后的大廠高速擴張競賽，但豐富的企業主體發展將為商業地產市場帶來多元、活躍的增長機遇，改善整體市場預期和環境。“

??三、央國企做強做優做大，不動產需求強勁

??政府工作報告強調，今年的工作重點包括深化國資國企改革，提高國企核心競爭力。國資委表示，中央企業要堅持“一個目標”，即做強做優做大國有資本和國有企業。下一步央國企重組整合，專業化整合和產業化整合將要共同推進、互相促進。

??米陽：“2020-2023年是國企改革三年行動的時期，國資委對央國企及其下屬機構的監管和提效要求顯著提高，央企效益增長創下歷史最好水平，并在新興領域持續加大投入。因此，過去三年央國企的不動產相關需求也相應地大幅擴張，央國企租戶成為疫情擾動下表現穩健的壓艙石，是業主方和服務機構重點關注和服務的客戶類型。

??從另一個角度而言，過去一段時間內國家對于央國企（尤其是金融機構）有了更高的風氣建設和節儉要求，已經開始改變國有金融機構和國央企在企業選址方面的判斷和考量因素，促使央國企更多地關注性價比較高的新興區域或樓宇。一方面，部分企業將從市中心的高端租賃用房搬遷整合到存量資產中，造成原址樓宇退租空置壓力提高；另一方面，這也將推動市場中出現一批較大規模的央國企企業不動產搬遷和整合需求。“

??四、對外開放利好外資，中國是全球增長的機遇之一

??政府工作報告強調，今年工作重點之一包括更大力度吸引和利用外資。擴大市場準入，加大現代服務業領域開放力度。落實好外資企業國民待遇。

??米陽：“隨著疫情擾動因素逐步消解，制度型對外開放持續擴大，預計外資企業將加大在華的投資和擴張計劃，活躍度有所提高。一方面，中國逐步縮減、取消和放寬多行業領域的外資準入限制。據悉，自2017年以來，中國已連續5次修訂外資準入負面清單，取消或放寬了增值電信、證券、銀行、保險、文藝演出等服務業領域外資股比限制。未來，我國將進一步對標國際高標準經貿規則，研究進一步取消或放寬外資準入限制。這將吸引更多全球企業和投資進入國內市場，以及吸引在華跨國企業在新增準入領域開設新的分支機構，推動商業地產市場外資需求增長。

??另一方面，2023年，美國和歐洲等世界發達經濟體增速將明顯放緩，而中國對全球增長的貢獻率有望高達30%，將是全球正增長的機遇之一，吸引更多境外資本和跨國公司進入中國或擴大布局。“

??五、恢復和擴大消費是優先級，家居家電、新能源汽車等業態迎利好

??政府工作報告中指出，2023年重點工作的第一項即為著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優先位置。具體包括，多渠道增加城鄉居民收入，穩定汽車、家電等大宗消費，推動生活服務消費恢復等。

??米陽：“2023年，隨著地產行業景氣度改善，預計今年家電、家居、家用輕工等板塊有望逐季度回暖恢復，消費需求增長前景將推動品牌加速布局開店、搶占市場；新能源汽車消費持續受到政策利好，今年預計行業表現持續優異，延續開設實體旗艦店和體驗店的意愿和步伐——據商務部數據，2022年政策利好下新能源汽車銷售增長近一倍，超680萬輛；且滲透率大大提高，現在每銷售4輛汽車，就有1輛是新能源汽車；疫情期間，戶外運動品類逆勢增長擴張，3年間店鋪體量擴張2.4倍，主導購物中心增量需求，當前該細分市場仍處在發展初期，滲透率與歐美國家仍有20個百分點差距，品牌增長前景看好。”