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??導(dǎo)語(yǔ)

??短期看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過(guò)程中，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎。

??◎  文 / 房玲、易天宇 、洪宇桁

??01

??房企融資持續(xù)低迷
政府支持改善非國(guó)有房企融資環(huán)境

??1、2023年房企融資繼續(xù)惡化，且持續(xù)向央國(guó)企集中（部分略）

??縱觀近年來(lái)房企的融資情況，可以發(fā)現(xiàn)其大規(guī)模收縮始于2020年8月“三條紅線”的出臺(tái)，隨著政策將房企融資的監(jiān)管重點(diǎn)由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向因“企”監(jiān)管，房企降負(fù)債成為主基調(diào)，融資規(guī)模于2020年11月之后開始回落。進(jìn)入2021年下半年之后，由于疫情以及行業(yè)下行的影響，房企開始頻頻曝出債務(wù)違約事件，越來(lái)越多的房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。行業(yè)的低迷、政策的限制再加上房企自身的風(fēng)險(xiǎn)提高都使得房企在資本市場(chǎng)上的融資難度加大，因此房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了斷崖式的減少，且長(zhǎng)期保持著較為低迷的狀態(tài)。

??2022年11月開始，房企融資政策迎來(lái)轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。2022年11月8日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布，表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具；11月12日央行和銀保監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融16條”），從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為房企的經(jīng)營(yíng)性融資以及“保交樓”專項(xiàng)融資提供了改善支持。11月28日，證監(jiān)會(huì)又公布了“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權(quán)融資渠道。至此信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)。

??進(jìn)入2023年之后，政府繼續(xù)頻頻推出房企融資的支持性政策，對(duì)于房企的境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都進(jìn)行了支持。同時(shí)也加大了對(duì)于存量資產(chǎn)盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目、鼓勵(lì)房企發(fā)行CMBS、ABS等資產(chǎn)支持證券等。雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場(chǎng)信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年80家典型房企累計(jì)融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月情況來(lái)看，也僅有3月份的融資規(guī)模達(dá)到了2022年的月平均值，單月融資規(guī)模也屢創(chuàng)新低。

??2、政府要求銀行重點(diǎn)支持非國(guó)有房企，11月以來(lái)銀企合作大幅增加（部分略）

??2023年10月31日中央金融工作會(huì)議提出了要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，此后政府也在多個(gè)場(chǎng)合對(duì)此進(jìn)行反復(fù)強(qiáng)調(diào)，民營(yíng)房企的融資需求獲得了更多的重視。而隨著金融監(jiān)管部門在11月17日召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上提出了 “三個(gè)不低于”，包括：“1）各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；2）對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；3）對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。”商業(yè)銀行對(duì)民營(yíng)房企和混合所有制房企的支持力度開始大幅提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月21日起已經(jīng)有至少12家商業(yè)銀行以座談會(huì)或一對(duì)一走訪的形式與多家房企展開了溝通，支持這些房企的合理融資需求。而隨著平安銀行在1月16日將41家房企列入了可獲融資支持名單，其中不僅有保利、中海、華潤(rùn)等28家央國(guó)企和萬(wàn)科、綠城和金地三家混合所有制企業(yè)，還包括了龍湖、濱江、美的置業(yè)等10家民營(yíng)房企。未來(lái)這種“白名單”做法可能會(huì)有更多銀行效仿，惠及更多房企。值得注意的是，作為出險(xiǎn)房企的碧桂園也出現(xiàn)在了工商銀行、廣發(fā)銀行和光大銀行的座談名單里，這對(duì)于部分出險(xiǎn)房企而言是一個(gè)利好。

??02

??2022年底銀行對(duì)房企集中授信
并未有效改善房企融資

??1、“16條”后銀行集中授信，但是落地難度較大（略）

??2、2023年初房企貸款規(guī)模短暫反彈，民營(yíng)房企貸款流入長(zhǎng)期萎縮（部分略）

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年以來(lái)各月房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款增量規(guī)模來(lái)看，2020年之后各月基本處于緩慢減少的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2022年后單月貸款的增量規(guī)模開始加速減少，到了11月僅有1037億元，創(chuàng)下了2020年以來(lái)的新低。而在”16條”出臺(tái)之后，在政策的激勵(lì)下，2022年12月起對(duì)房地產(chǎn)投資貸款出現(xiàn)了一定的增加，但是這股反彈僅持續(xù)到了2023年4月，此后各月對(duì)房地產(chǎn)投資貸款的增量又重回了低迷的態(tài)勢(shì)，8月份甚至僅有939億元，近年來(lái)首次跌破千億。

??03

??六大行對(duì)公房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹(jǐn)慎
上半年凈增約2500億

??1、六大行房地產(chǎn)貸款規(guī)模超4萬(wàn)億，占比壓縮至3.9%（部分略）

??從六大商業(yè)銀行（包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行）來(lái)看，歷年六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款[1]規(guī)模保持正增長(zhǎng)，但增速回落，增速?gòu)?020年的增速17%下落至10%之下。此外六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款增速于2020年超過(guò)總貸款增速，但自2021年就出現(xiàn)增速低于總貸款增速的現(xiàn)象，從增速的變化也能看出六大行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款態(tài)度的變化。雖然2022年末出臺(tái)了“三支箭”等一系列政策扶持，六大行也集中授信房企，但從2023年上半年來(lái)看，較年初增長(zhǎng)了6.5%，仍然低于總貸款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地產(chǎn)業(yè)貸款合計(jì)為40899億元，相比年初凈增加2495億元。

??由于房地產(chǎn)貸款增速要遠(yuǎn)低于總貸款，六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比也在持續(xù)壓縮。2020年六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款占比還能達(dá)到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。由此可見，雖然房地產(chǎn)業(yè)貸款余額仍能保持正增長(zhǎng)，但不管是從占比還是從增速放緩，都能看出六大行對(duì)房地產(chǎn)貸款投放趨于謹(jǐn)慎，且2023年上半年這一現(xiàn)象仍未有明顯改觀。

??2、房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率達(dá)5.02%，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)（略）

??3、整體歸母凈利潤(rùn)增速降至2.58%，凈息差持續(xù)收窄（略）

??04

??市場(chǎng)化機(jī)制下維持嚴(yán)格監(jiān)管
未來(lái)或以三大工程為主

??從短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過(guò)程中，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎。

??如針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況，中信銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)胡罡在2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前對(duì)公情況有以下六大特點(diǎn)：一、采取白名單準(zhǔn)入，并由總行審批；二、從區(qū)域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔(dān)保情況來(lái)看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對(duì)公房地產(chǎn)的貨值覆蓋比較高，達(dá)2:1；五、撥備充足，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)；六、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸管理較為嚴(yán)格。

??雖然自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會(huì)，被市場(chǎng)視作是銀行業(yè)落實(shí)中央金融工作會(huì)議，以及三部門聯(lián)合召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)的重要措施，但從上半年六大行的財(cái)報(bào)來(lái)看，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款率仍遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，預(yù)計(jì)銀行業(yè)加大對(duì)公房地產(chǎn)貸款投放預(yù)計(jì)仍有嚴(yán)格監(jiān)管要求。

??目前，銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔(dān)保物價(jià)值。如工商銀行年報(bào)披露，會(huì)基于對(duì)交易對(duì)手的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估決定需要取得的擔(dān)保物金額及類型。辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時(shí)，優(yōu)先選取價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價(jià)格波動(dòng)較大的擔(dān)保物。這也造成了當(dāng)前一些資不抵債的出險(xiǎn)房企，或擁有較少抵押貸款標(biāo)的的房企，在市場(chǎng)化機(jī)制下不太可能取得銀行貸款。

??雖然在2023年11月也有市場(chǎng)消息稱，或可能“允許向房企提供無(wú)抵押的流動(dòng)資金貸款，房企不需要提供土地等抵質(zhì)押物”。但從后續(xù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的表態(tài)來(lái)看，是否有優(yōu)質(zhì)的抵押物仍然至關(guān)重要。2024年1月12日，住建部及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時(shí)，對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問(wèn)題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。”

??此外中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟于2023年12月6日接受采訪時(shí)表示，要“堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，在風(fēng)險(xiǎn)可控、依法合規(guī)的前提下，保持房地產(chǎn)企業(yè)融資平穩(wěn)有序”。2024年1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》, 重申商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過(guò)承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%。

??需注意的是，若要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化，對(duì)于商業(yè)銀行而言在具體實(shí)操中就不可避免要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)貸款可能出現(xiàn)的壞賬率,預(yù)計(jì)銀行對(duì)于此類貸款投放仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

??另外，2024年1月2日，央行披露重啟投放PSL 3500億元，業(yè)界普遍認(rèn)為PSL重啟將主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，其中 “團(tuán)體購(gòu)買”條款更是引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。可以預(yù)測(cè)的是，2024年的工作重點(diǎn)，一個(gè)是保持存量貸款的穩(wěn)定增長(zhǎng)，目的是配合“保交樓”相關(guān)工作，而增量資金或更多投放于“三大工程”領(lǐng)域，引導(dǎo)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。相關(guān)房企，尤其是民營(yíng)房企，應(yīng)當(dāng)提前做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，主動(dòng)轉(zhuǎn)型以契合行業(yè)的新發(fā)展形勢(shì)。