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??導語

??建筑商逆勢“踩油門”，大手筆拿地背后是機會也是挑戰

??◎  文 / 房玲、汪慧、陳家鳳

??前言

??近年，伴隨房地產行業周期跌宕，大量民營房企身陷困局，而一批建筑央國企憑借背景資源以及產業協同優勢趁勢加快投資進場，迅速發展成一股新勢力，與地產開發商同場競技。

??“中字”三巨頭中國建筑、中國鐵建、中國中鐵持續發力，沖擊行業頭部地位，中國建筑旗下“中海系”、“中建系”雙軌同行，成為領軍力量，同時一些省級建工國企也來勢洶洶，在土地市場大手筆加倉，行業地位和影響力不斷提升，發展勢頭不容小覷。

??但機會與挑戰總是并存的，面對樓市持續低溫，以及上下游產業系統性風險傳導，地產開發業務投資轉化都面臨更大的不確定性，特別是一些中小型建筑商，地產開發業務競爭力缺乏，面臨更大的下行壓力。

??整體來看，告別“高增長、高盈利”時代，地產開發業務的長足發展最終還是依靠產品、管理、營銷等綜合性內力，總而言之，建工商轉型開發商，還是要量力而行，謹慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。

??PART.01

??“建筑系”布局地產并非一時之起
產業協同驅動跨界發展

??1、建筑商設立地產開發平臺，推動業務快速拓展

??“建筑系”開發商，是指建筑施工企業，以房建、基建工程為主業，同時涉足地產開發業務。按企業性質劃分主要有：“中字頭”基建央企，最為熟知的就是中國建筑、中國鐵建和中國中鐵，其他“中字頭”還包括中國交建、中國中冶、中國能建、中國電建等；省級或地方建工集團，如上海建工、北京建工、重慶建工、安徽建工、福建建工等國企；以及一些民營建筑企業，如中天控股、中南建設等。

??這類企業跨足房地產領域，與地產開發商同臺競技，部分還設立了專門的地產開發平臺，目前市場上以央國企為主，這也推動了建筑商地產開發業務的專業化和快速發展。最為典型的代表即基建央企三巨頭中國建筑、中國鐵建和中國中鐵，地產開發業務布局廣泛，并形成一定的規模和影響力。

??其中，中國建筑是全國最大建筑房地產綜合企業和房屋建筑承包商，地產開發業務可以追溯到20世紀80年代，目前旗下有中海系地產、中建系地產兩大地產品牌；中國中鐵早在20世紀90年代開始涉足地產開發業務，2006年國資委將房地產業確定為公司的主營業務，為公司全面進軍房地產業提供了“準入證”，2007年成立中鐵置業，是旗下主要房地產開發平臺。

??2、建筑與地產業務相協同，增利轉型是主要驅動力

??建筑商跨界地產開發具備其先天優勢，在房地產行業的發展也并非一時而起。建筑與地產聯動，既是產業鏈延申的結果，也是效益驅動的結果。

??一方面，業務協同性為“建筑+地產”聯動發展提供切入口。建筑業與房地產業是同一產業鏈直接上下游關系,建筑施工企業是地產開發的主要上游供應商之一，通常在地產開發中擔任承建方角色，對建設施工流程并不陌生，因此進入門檻較低。與此同時，這類企業具備設計、成本、招采、施工等多環節一體化業務能力，進一步為建筑商拓展地產業務構筑起競爭優勢。

??另一方面，房地產行業相對較高的盈利屬性也是建筑商進行產業鏈延申動力所在，通過布局地產開發業務有利于增厚企業業績、拉升盈利水平，形成多元、均衡的發展格局。房地產行業的毛利率水平一直以來顯著高于建筑施工行業（包括房建和基建），行業毛利率平均水平峰值一度達到30%，而建筑施工行業僅有百分之十幾，典型大型國央企建筑施工業務毛利率基本在6%-8%的水平。

??基于以上兩大點，很多建筑商早早跨界地產開發，基本與中國房地產行業一同成長。在房地產市場高速增長期，少數“建筑系”民營企業也曾在行業展露頭角，如中南建設。但此輪下行周期下，民營房企大面積失守，“建筑系”民營企業也不例外遇困，而越來越多“建筑系”央國企則逆勢突破，在引發行業廣泛關注。

??介于市場活躍情況與發展態勢考慮，本文將以“建筑系”央國企為主要研究對象，從銷售、拿地、財務、經營等多維度剖析其地產開發業務發展現況與前景。

??3、行業加速出清，為“建筑系”異軍突起提供契機（略）

??PART.02

??“建筑系”地產開發影響力擴張
綜合實力持續提升

??1、12家建筑系央國企躋身百強，央企巨頭沖擊頭部陣營

??近年，伴隨行業下行調整，地產開發商流動性問題凸顯，紛紛減速慢行，但“建筑系”央國企持續發力，行業地位和影響力不斷提升。

??克而瑞《2023年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》全口徑銷售金額百強榜單中，建筑系央國企占12家，包括中海地產、中國鐵建、中國中鐵、中建壹品、中建東孚、上海建工等，而2021、2022年度分別僅有5家和7家。

??從競爭格局來看，“建筑系”央國企分居各個梯隊，央企巨頭逐步向行業頭部陣營沖擊。中國建筑旗下除了中海地產，“中建系”有4個平臺公司上榜；中國鐵建2022年進入TOP20，2023年1-11月位居第16位；中國交建旗下的中交房地產也躋身TOP20，排名較2022年末提升8位。

??2、土地市場強勢加倉，投資倚重一二線重點城市（部分略）

??“建筑系”在房地產行業的關注度主要還是來自土地市場的表現。近兩年，在低溫行情下，“建筑系”央國企在土地市場大舉拿地、加速布局，包括中國建筑、中國鐵建、北京建工、陜西建工等均發力投資，活躍在一二線重點城市及熱點區域土拍市場。根據克而瑞新增貨值榜顯示，2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央國企連續入榜，其背后的原因是低位抄底還是戰略補倉引發行業關注。

??3、部分已形成標準化產品體系，構筑內核競爭力（部分略）

??在擁有高質量的可售資源以及銷售規模近年來實現快速擴張的基礎上，“建筑系”央國企旗下住宅類產品系列不斷豐富，產品細節日趨完善，產品品質日益提升。 

??八大建筑央企中，除中國化學，其余七家（中國建筑、中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國能建、中國中冶、中國電建）針對剛需型、改善型和高端豪宅型等多種類型，已經打造了不同的標準化產品系。 

??比如，中國建筑旗下的中海系全方位覆蓋客戶需求，已經形成C系（CLASSIC）、R系（REFINED）、A系（ADVANCED）、F系（FOREMOST）、T系（TOP）等核心的產品系列，最新推出的藏峰系、里系均屬于TOP系。而中國建筑的另一大房地產板塊—中建系也在不斷順應市場變化，結合不同類型的客戶需求，打造差異化的產品系列。如中建一局旗下的中建智地,住宅開發板塊面向高端TOP、深度改善類、首次換房改善以及剛需客戶,已經形成“宸系-府系-璟系-印系” 四大產品系；而中建三局的中建壹品、五局旗下的中建信和、七局旗下的中建七局地產和八局的中建東孚，面向不同的客戶群體，建立起標準化的產品體系。 

??此外，部分“建筑系”國企在房地產開發業務的影響力也越來越大，覆蓋的產品類型愈發豐富，產品系列也在進行逐步擴充。如上海建工，針對不同區域市場和各類購房客群的需求，形成的中高端“海玥”品牌，現有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等產品系列，為標準化建設和精準營銷奠定了基礎。

??4、城中村改造提速，建筑商與房企同臺競爭挖掘機會（略）

??PART.03

??建筑系央、國企各有千秋
地產下行是共同課題

??在民營房企發生大規模信用危機的背景下，建筑系央國企憑借明顯的信用優勢從銷售、投資、產品等多個維度夯實自身競爭力，穩固和提升行業地位。但面對經濟下行、建筑施工主業增長乏力、房地產市場持續低迷等現況，“建筑系”的地產開發業務也面臨諸多挑戰，從不同的企業屬性來看，建筑系央企與地方國企的發展力也呈現出一定差異。

??1、“建筑系”央企整體競爭力高于地方國企，經營策略各有不同

??整體來看，“建筑系”央企整體品牌競爭力、行業影響力高于地方國企。地方國企以中小體量為主，集中在TOP50之外，且進入百強的僅有北京建工、上海建工，最大的即上海建工。而央企已有中國建筑、中國鐵建、中國中交三家躋身TOP20行列，部分已在市場打響品牌。此外，“建筑系”地方國企銷售受制于本地市場表現和企業競爭影響更大，而央企的全國化程度更高，穩定性較強。

??從投資端表現來看，當前“建筑系”央企外拓力度明顯高于地方國企，且積極補充核心城市高質量土儲趨勢日益凸顯。以地產開發業務體量最大的中國建筑、中國鐵建兩家央企為例，根據監測，2023年1-11月中國建筑（含中海系和中建系）、中國鐵建拿地銷售金額比0.42、0.45，補倉力度高于百強；且對核心城市幾乎采用“全面撒網”策略, 中國鐵建、中建系一二線的拿地總價占到全部的85%和87%，中海系甚至超過95%，持續鞏固北京、上海、廣州、深圳等地的土儲優勢。而反觀“建筑系”地方國企，與央企在資金、產業鏈話語權、抗風險能力存在差距，并伴隨著央企對核心城市的“攻城略池”，地方國企本地土儲優勢略顯“乏力”。

??以下本文選取中國鐵建、上海建工作為“建筑系”央企與地方國企的典型代表，具體分析不同企業性質的“建筑系”在當前房地產下行周期中的經營策略，以及面臨的制約。

??2、中國鐵建：房地產業務逆勢發力，分散化加劇管控壓力（略）

??3、上海建工：房地產業務下行壓力加大，現階段側重城市更新（略）

??PART.04

??建筑商經營風險攀升
中長期面臨較大考驗

??1、建筑商營運能力承壓、信用風險分化，民企面臨出清風險（部分略）

??“建筑系”央國企逆周期發力引發關注，目前在行業已形成一定影響力，尤其以中建、中鐵建、中鐵為代表的建筑系央企逆勢補倉，銷售規模躍升頭部陣營。而受房地產行業下行等因素影響，建筑商主營業務增速出現明顯滑坡，尤其近期房企和地方政府流動性風險持續釋放，經營壓力與信用風險呈現雙攀升趨勢。

??2、地產開發拓展動力減弱，建筑商業務“內功”不比房企

??“建筑系”房企杠桿高企，流動性緊張，部分弱資質企業面臨較大出清風險，在此背景下建筑企業向下游拓展房地產業務的動力整體減弱，除財務因素外，還有以下原因：

??1）房地產行業“今時不同往日”。經過2021下半年的房地產深度調控，房地產銷售端持續筑底，即使近階段核心城市不斷釋放需求端的利好消息，但依舊未改成交的萎靡態勢。在長期人口總量下滑、購房者加杠桿意愿退潮、未來存在征收房產稅預期的趨勢下，房價只可能漲不可能跌的預期被市場打破，適齡的購房者對樓市轉向觀望。

??2）建筑企業缺乏精細化的開發項目操盤經驗，對資金周轉效率弱于房企。房地產行業是資金密集性行業，涉及行業鏈條長、主體多，對投資資金的規模要求較高，因此杠桿率整體偏高，這與建筑行業類似。而經過多年發展，龍頭穩健的房企已經形成自身的項目精細化管理體系，對資金周轉效率提出較高的要求，如綠城的“一年兩熟”，大幅壓縮了每個環節的周期，實現1筆資金在12個月之內實現兩次輪轉。而建筑企業核心業務的應收賬款規模較高，且有轉化為壞賬損失風險，疊加房產開發經驗少，項目管理能力弱，資金周轉效率整體偏弱。

??3）國企改革的趨勢讓國央企回歸主業，逐漸剝離集團內部的低效資產。如前幾年央企加速進行房地產資產清退，中國航空集團、國家電網、中國重汽集團等選擇了剝離房地產業務等。而具備房地產開發優勢的央國企開始推進內部的資源整合，收購房地產業務，包括保利發展和保利置業、中糧地產和大悅城地產、南國置業和電建地產的重組。這一趨勢，未來也會延續下去。而建筑央國企由于具備地方政府平臺屬性，未來定位還是承接地方政府相關的保障性租賃住房、城市更新等項目，涉獵市場化的開發業務較少。

??整體來說，房地產市場態勢持續低迷，購房信心的重塑道阻且長，投入產出預期仍不明朗，對開發商的流動性考驗還在持續。同時，房地產行業已經告別高增長以及粗放時代，越來越依賴開發商的內力出業績，這也是中長期最嚴峻的考驗所在。因此，建工集團轉型開發商，還是要量力而行，謹慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。