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??導語

??現房銷售制度的推行將是大勢所趨，從長期來看對行業整體利大于弊，但轉型期間必然承受一系列“陣痛”，需要政府、市場和企業三方合力將轉型期度過。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??1月15日，隨著鄭州鄭東新區北龍湖地塊成交，鄭州的首宗現房銷售試點地塊落地，而實際上“現房銷售”自2023年初以來便在多個省、市住建部工作會議或通知中被提及。整體來看，現房銷售制度未來將成大勢，且長期以來將利大于弊。

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??從“抑制土地過熱”到“維穩市場信心”
2023年下半年以來超10城提出現房銷售

??2023年8月份，河南省住建部已經提出以鄭州、開封作為試點城市，積極探索現房銷售。直至今年1月份，鄭州成功出讓首宗現房銷售試點地塊，也是今年鄭州成交的第一宗純住宅地塊，地塊位于鄭州傳統改善/高端住宅板塊北龍湖，由本土房企河南海義和鄭東新區管委會聯合拿下，溢價率36%，總價7.9億元，樓板價11428元/平方米。

??事實上，現房銷售在土地市場中早已屢見不鮮。北京、上海、深圳等核心城市早在2015年左右已出現個別現房銷售的地塊，而在上一輪市場上行周期中，蘇州、杭州等城市也試圖通過“現房銷售”控制土地市場過熱的勢態，推行集中供地以來，北京更是出讓過多宗競現房銷售的地塊。

??2023年后在“保交付”壓力下，住建部在年初工作會議中提出有條件的城市可以進行現房銷售試點，隨后山東、安徽、四川、河南等多省市都在工作會議中提及現房銷售試點，且政策顆粒度逐漸從省細化至市、甚至個別區域：例如河南試點城市為鄭州、開封，山西試點城市為晉城市、湖南試點城市為長沙市，2023年9月，雄安新區取消了商品房預售制度，成為繼海南后第二個進行全面現房銷售的地區。

??僅2023年下半年以來，已經有超過10個省/市通過會議或各類通知，提出關于現房銷售推進的有關措施，部分地區如成都已經出臺了較為具體的細則。此外大部分地區采取的鼓勵措施，以稅收優惠、緩繳配套設施費、鼓勵金融機構給予貸款等為主。

??從現房銷售政策本身而言，已經由過去上漲行情中作為抑制土地市場過熱的手段，逐漸演變成行業出清階段“保交付”、維穩市場信心和購房預期的重要抓手，也是房住不炒之下長效機制的一種體現。

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??現房銷售試點地塊多為央國企所拿
地塊本身預留盈利空間大

??為了更直觀的探究現房銷售的情況，我們以北京為例，作為各大龍頭房企、規模房企的戰略重地，北京土地市場熱度橫向對比一直居高不下。且從2021年集中供地開始，便將“競現房銷售”作為控制土地市場熱度的手段之一，也是目前現房銷售地塊最多的城市。

??據cric統計，從2021年至今北京共有13宗含宅地塊中含有現房銷售的部分，按照現房銷售建面所占地塊總建面的比例來看，現房銷售比例主要分布在10%-50%之間，僅有2021年12月出讓的朝陽區勁松地塊需要全現房銷售。整體來看，北京的現房銷售項目主要有以下3個特點：

??項目位置較優或配套完善，屬于優質核心土地資源。“競現房”作為土地競拍達到最高限價后的控制方式，基本僅有優質土地資源能夠到達熔斷價后到達這一環節，因此大多數現房項目分布于朝陽區、海淀區這兩個重點區域，而昌平區高教園區地塊、豐臺區造甲村地塊等周圍也配套完善、或已有濃厚居住氛圍。

??拿地企業以國央企為主。由于北京土地總價較高，自帶一定的進入門檻，加上現房銷售的條件后，對拿地房企提出更高的要求，因此目前北京13宗現房銷售項目的競得人中，僅有懋源控股一家民企，其余拿地房企均為央國企或有國資背景的企業。

??預留盈利空間較高。現房銷售無疑拉長了項目的回款周期，在以“高周轉”為核心的房地產行業中將會大大影響房企的盈利，因此這些現房銷售項目均從銷售指導價方面保持了較高的空間：例如全部現房銷售的朝陽區勁松地塊，銷售指導價106600元/平方米，與樓板價之間有7.8萬元/平方米的價差，地價房價比低至0.27。此外大部分含現房銷售的地塊，房價與地價之間都有3萬元/平方米以上的價差，留足了相對充裕的盈利空間，也給打造好的產品預留了足夠空間。

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??入市周期長市場波動影響顯著
現房項目銷售喜憂參半

??除了近幾年集中供地中不少城市已“競現房”作為控制土拍熱度的方式以外，上海、深圳更早率先已有個別地塊進行了現房銷售的試點，例如上海黃埔區五里橋街道104街坊39/1宗地以及深圳龍華新區A816-0060地塊，均要求全部以現房銷售，目前兩個地塊項目均已入市，具體銷售情況有所不同：

??上海廿八尊項目總體量較小，總建面僅9639平方米，共規劃28戶，一次性推出并開盤當天認購率達到71%，后續也基本沒有銷售壓力，迅速售罄，但項目從拿地到開盤經歷了6年時間，開發周期較長。

??深圳龍華金茂府體量達到14.6萬平方米，共規劃1326戶，2019年11月首次開盤推出220套，認購率為73%。但由于拿地時2016年，市場正處于上一輪上行周期中，預期較好，開盤時2019年末，深圳處于樓市高熱狀態。但后續又出臺了限購限貸加碼政策、推出二手房參考價政策等，導致后期項目銷售受到較大的影響。

??總體來看，現房項目的銷售上存在諸多優勢，例如所見即所得、購房者的主動性增強，以及與周邊期房項目相比能夠存在一定的價格優勢。但同時也面臨兩大痛點：一是拿地至開盤時間過長，項目回款速度慢；二是在較長的建設周期中，外部市場環境或將出現較大的變化，與拿地階段的研判可能有較大出入。

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??短期“陣痛”難改長期推進趨勢
高端/改善項目更適合作為試點

??長期以來，期房預售制度下房地產行業已經形成了一套較為成熟、規范化的開發流程，在項目開發的各個環節中房企都以期房預售為基本出發點，現房銷售制度的推行，無疑將對整個行業的運營模式都將產生較大的影響。

??從政府端來看，有兩大方面值得考慮：一是推行現房銷售制度在短期內可能將對企業的拿地產生負面影響，市場下行周期中疊加現房銷售要求將進一步影響房企投資積極性，土地財政壓力進一步加大；另外推行現房銷售制度需要更多激勵方式相匹配，目前實施的稅收優惠、緩繳配套設施費、貸款利率優惠等刺激力度可能不足。

??從市場端來看，現房銷售制度能夠明顯降低交付風險，也對一手房重新占領市場份額有促進作用，同一區域內的現房項目銷售優勢將明顯大于期房銷售項目；另外在目前市場信心不足的情況下，現房銷售有利于提升購房者的信任度和主動性；此外現房銷售將拉長項目的入市供應周期，有助于改善目前供過于求的整體情況。具體項目來看，城市核心區域的豪宅/高端項目較為適合作為試點項目推行。

??從企業端來看，現房銷售制度對兩類企業相對更加“友好”，一類是運營實力與資金實力并重的國央企，第二類則是在過去一輪上升周期中并未高速擴張、杠桿率可控、專注地方市場的“小而美”開發商。

??總體來看，現房銷售制度的推行將是大勢所趨，從長期來看對行業整體利大于弊，但轉型期間必然承受一系列“陣痛”，需要政府、市場和企業三方合力將轉型期度過。現房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點帶面的方式逐步試行，且需要實力強勁的國央企作為表率，而其他的民企和中小房企也需要盡快轉換思路，適應未來新制度下的運營方式的轉變。