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??導語

??“試點城市受益人群達1.05億人，住房需求總量超31億㎡，預計2025年保障房占新房交易比例可突破二成”。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點

??近年全國新房銷售規模大幅下滑，2023年全年新房住宅交易規模僅9.48億平方米左右，較2021年的高點下降39%，從成交結構來看，剛需產品的交易量下滑更為顯著，不僅置業觀望情緒濃厚，且有更多客群轉向了二手房市場。為構建房地產發展新模式，2023年住建部提出推進房地產“三大工程”，為行業帶來新的增長點。并在2024年初進一步擴容了保障性住房試點城市的準入范圍，進一步加快推進建設規模增長。從行業發展結構角度來看，配售型保障房建設的加快，將推動新房銷售進入“雙軌制”發展新階段，對住房市場發展的影響更為深遠。并且在行業銷售規模縮量，企業追求盈利確定性的當下，配售型保障房也將為企業帶來更多高安全邊際的投資機會。對于具備豐富開發經驗的民企而言，相對城中村改造、平急兩用工程而言，對于配售型保障房建設也更為熟悉。

??01

??行業持續深度調整
保障房建設穩需求促雙軌制發展（略）

??1、行業亟需構建發展新模式，“三大工程”打造新增長點（略）

??2、配售型保障房建設影響深遠，多方面利好樓市平穩發展（略）

??02

??配售型保障房開辟行業新賽道
多地已公布配售型保障房計劃

??考慮到各城市在人口、經濟、產業等方面存在較大差異，各城市的房地產規模和發展情況本身也存在較大差異，各城市銷售型保障性住房規模及其對城市的房地產市場的影響也各不相同。本節則梳理了重點城市銷售型保障房規模及配售型保障房建設計劃，來進一步評估各城市銷售型保障房進程及規模。同時基于《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，梳理了銷售型保障在規劃、資金、籌集、售價、分配、轉讓等方面的相關規定。

??1、上海保障房規劃規模領先，深、廣首個配售型保障房搶先落地

??近些年，重點一二線城市逐漸加大了保障性住房的供應力度。根據公開數據估算，上海、深圳、南京等城市十四五期間年均規劃建設銷售型保障房規模均在100萬平方米以上，尤其是上海，銷售型保障房規模在400萬平方米以上，是規劃銷售型保障房規模最高的城市，占近三年年均商品住宅銷售面積的27%，也居于全國首位，為全國其他城市起到了良好的示范效應。

??由于城市規模存在較大差異，我們按照各城市銷售型保障房面積占近三年宅地成交面積的比重來衡量各城市銷售型保障房的供應力度。就這一數據來看，上海表現最為突出，占比高達27%；其次是深圳，《深圳市住房發展2023 年度實施計劃》披露，2023年深圳供給13640套銷售型保障房，按照套均80平方米的套均面積測算，2023年銷售型保障性住房規模達109萬平方米，占近三年深圳住宅銷售面積的17%；此外，北京、南京、溫州等城市銷售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供給力度也處于相對高位。其余城市比重多在5%以下。

??隨著頂層設計的不斷落地，各地也在積極規劃配售型保障房的建設目標，并跟進配套舉措。以廣州為例，雖然2023年廣州銷售型保障房規模處于低位，占住宅銷售面積的比重僅有3%。但其2024年銷售型保障房規模大增，年內將籌建不小于1萬套，并且首批銷售型保障房已經開工。除廣州外，南寧、福州、深圳等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳計劃1萬余套，福州首批約1.24萬套、南寧約4000套、沈陽2200套，積極推動配售型保障房落地，積極解決中低收入人群和引進人才住房困難問題。

??2、配售型保障房開辟新發展模式，關鍵變化在于申請條件放寬和封閉管理（節選）

??03

??國際經驗：供需兩端齊發力
成就新加坡“居者有其屋”典范

??新加坡的房地產體系建立在對土地、稅收、金融、供給四大方面不斷完善的基礎上。土地方面，通過政府強制征地和低價補償，實現了低成本拿地、低成本供地，從而快速組建房屋以應對“房荒”；金融方面，中央公積金和商業貸款先后為房地產行業提供了充足的資金，助力政府“建得起”、居民“買得起”；稅收制度房，通過累進稅、重交易抑制了房地產投機，平抑了房價波動；供應體系方面，組屋為主、自有為主的獨特體系為居民提供了物美價廉的居住環境。

??1、多層次、雙軌制供給體系下，新加坡超八成居民住在政府組屋（略）

??2、土地、資金、產品管理制度完善，確保供給側高效利用資源（略）

??3、申購資質兼顧中等收入家庭，擴大住房保障范圍（節選）

??申購方面，為了保證公平公正，新加坡居民要向建屋發展局申請購買組屋，需通過一系列較嚴格的資格審查；并且對不同層次的組屋產品，有家庭月收入上限要求，同時適用于申購資質要求和轉售要求。《2022年住戶收入主要趨勢》報告數據顯示，去年新加坡受雇居民住戶的工作月入中位數達10099元，意味著絕大多數中低收入家庭在收入條件上都符合組屋申請條件，涉及房型從兩房式至四房式、更大組屋、大型公寓式組屋，申請門檻相對較低。在整個過程中，監管機構對房地產市場控制力強，嚴厲打擊投機炒作，并且申購、配售、轉售制度保障中低住房需求。

??04

??國內現狀：存量需求空間龐大
配售型保障房發展規模可期

??就行業交易規模的測算角度來看，配售型保障住房的發展，不僅豐富了住房保障房體系，更降低了剛需住房門檻，在客觀上擴大了新房市場交易的期望規模，為行業開發規模企穩提供了有利支撐。但是從城市視角來看，還是外來人口更多，收入指標優勢更大的城市，有望在新的保障房建設模式變動中獲得更多利好。

??1、105個試點城市受益人群達1.05億人，住房需求總量超31億㎡

??《關于規劃建設保障性住房的指導意見》中明確提出，支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐保障性住房發展工作，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。2024年初監管部門更進一步明確，將把試點城市范圍擴圍至省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。2023年末最新發布的《城市建設統計年鑒》數據顯示，目前城區人口超過100萬及省會城市共有105個，城區總人口達到3.7億人。

??這些城市聚集了大量首置人群，平均城區暫住人口占比高達28%，巨量的流入人口為這些城市提供了充沛的剛需，也是本輪保障性住房的重要保障對象。聯系居民住房來源來看，目前這些城市大約有1.05億人租房居住，相關住房需求總量超過31億平方米，新一輪保障性住房建設的大力推進，將有效降低這些人群的購房門檻，促使31億平方米的剛需“蓄水池”開閘放水。

??值得關注的是，大多數租賃人口都來自于少數核心城市城市，在34個城區接近過超過300萬的城市中，租賃人口總量大約8700萬，相關住房需求超過26億，占105個城市試點總量的比例超過八成，尤其是對于集聚了大量外來租賃人口的上海、深圳而言，配售型保障住房建設的發展，意味著千萬級人口的住房需求釋放，將為城市帶來巨量的住宅項目投資和開發空間。

??對于城區人口在300萬以下的大多數城市而言，發展配售型保障房的意義，更多的還是在于降低置業門檻，加快城鎮化率發展步伐，為城市帶來更多增量住房需求。

??2、配售型保障降低剛需置業門檻，加快人才流動、擴大住房需求基數（略）

??3、保障房供求規模抗周期更強，典型城市新房交易中占比已接近二成

2022年以來新房成交雖快速下行，但銷售型保障房的交易規模仍保持相對穩定，2022年成交量僅下滑4%，在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。作為對比，這些城市的2022年新房成交總量跌幅高達四成。未來隨著銷售型保障房建設力度的進一步加強，銷售型保障房的建設規模或進一步上升，并且在目前剛需新房銷售被二手房搶占市場份額的情況下，為更多市場提供更多高安全邊際的地產投資機會。

??具體到城市，上海、福州、徐州、鎮江、溫州等城市保障房交易占比較高，2023年占比均在四成左右或更高，已經成為了新房交易的主力。在傳統常規的住宅行業規模研究中，保障性住房雖一般不會被考慮在內，但對于這些城市而言，保障性住房已經在事實上滿足了大量的居民置業需求，成為產權住房供給體系的重要一環。未來福州、溫州、徐州等城市保障房的成交占比或難有進一步上行空間，就新房成交總規模的視角而言，配售性保障房的“規模托底”作用或不甚明顯。不過從成交結構來看，考慮到這些城市保障房交易仍是以動遷安置房為主，在安置房和配售型保障房交易“一退一進”之下，相關的結構性發展機會依舊值得關注。

??與之相對的，目前長沙、北京、廣州、青島等城市保障性住房交易占比較低，且2023年新房交易規模持續低位運行，配售型保障房的發展將有利于提升中低收入的剛需群體入市交易，為房地產新房市場帶來更多的項目開發機會。

??4、動遷安置建設規模高點已過，配售型保障房份額將顯著上升（略）

??5、典型城市：“十四五”重點發展保租房，經適房、限價房等建設規模明顯收縮（節選）

??為進一步研究銷售型保障房的發展空間和結構性特征，本節就上海、天津、徐州等當前銷售型保障房成交占比較高的城市進行了進一步分析。從發展現狀來看，由于這些城市2019-2020年房屋征收規模仍然處于高位，使得動遷安置房簽約規模在2022-2023年達到了近年高位，再加之商品住宅交易規模的收縮，使得動遷安置房成為了這些城市近年新房交易的中流砥柱。至于最新強調發展的配售型保障性住房方面，由于“十四五”相關規劃更重要的是強調發展保租房，上海的共有產權房、天津的限價房、徐州的經適房建設規模均有不同程度的收縮，并且徐州的建設規模縮量更為顯著。

??上海：近年建設規模筑底，預計短期交易量低位，但長期規模依舊可期

??2016年，上海頒布《上海市共有產權保障住房管理辦法》，明確了政府所有產權的轉讓辦法，將共有產權房從經適房的舊模式中獨立出來，上海也由此確立了廉租房、公租房、共有產權房（經適房）、征收安置房 “四位一體”的住房保障體系，其中共有產權房即對應最新的“三大工程”建設中提及的配售型保障房，征收安置房即通常概念中的動遷安置房。

??就銷售型保障房供給結構來看，在2011-2020年間，上海征收安置房供應約50萬套，共有產權房累計簽約13萬戶，兩者之比大約為4:1，動遷安置房仍是銷售型保障房的絕對主力。且從上海發布的共有產權相關公告來看，為控制開發成本，目前上海大多數的共有產權房房源，都來自于動遷安置房相關項目。如長寧區的2023年第十一批次共有產權房公告了380套房源，其中大部分均來自于舊改大盤保利南翔秀城，其余的60套房源，也來自于另外兩個動遷安置項目。

??動遷安置房方面，近年上海交付規模低于預期。2019年以來，上海市政府進一步加強了住房征收力度，2021年征收民宅戶數達5.6萬戶，為2010年以來新高，但是動遷安置房的交付規模并沒有隨之持續上升，僅在2021年短期觸頂至7.9萬套，2022-2023年的交易規模均不足6萬套。按照上海以往2.5倍左右的征收還建比估算，在2019-2021年間征收的民宅或仍有半數尚未交付相應的安置房，受此影響，預計短期內上海民宅征收速度或有所放緩，動遷安置房對于新房交易規模的“托底”作用也會有所減弱。

??共有產權房方面，據 “十四五”規劃，上海計劃期間新增供應保障性產權住房約23萬套，依舊保持在相對較高規模。但是從最新披露數據來看，共有產權房的簽約量不及預期，2021-2022年僅簽約不到2萬套，這一方面是收到動遷安置房規模回落的影響，導致共有產權房的新增供應下降，受疫情及行業景氣變化影響，2021年以來上海動遷安置房的竣工規模有所放緩，2022年后動遷安置房成交規模也顯著下滑，考慮到動遷安置房均為現房備案，與共有產權房簽約存在1-2年的時間差，因此共有產權房的供給規模在2021年先一步受到了影響；另一方面是人口增長速度的放緩，2020年以來上海常住人口總量進入滯漲階段，2022年更是下降了14萬人，導致共有產權房的惠及對象也有所下降，以閔行區2023年某次公告為例，推出房源380套，最終只有294戶復合條件的家庭提交資料，且其中56戶家庭棄選，最終之后238戶家庭選購。

??就發展趨勢來看，鑒于上海動遷安置房交易規模的持續下行，預計當前模式下的共有產權房供給規模會持續低位，不過隨著新概念下的配售型保障房的加速發展，隨著供給模式進一步豐富，在劃撥用地+“保本微利”新模式下，供給側有望迎來更多可挑選的保障性產權住房。配售型保障房將一定程度上取代原有的動遷安置房，成為上海樓市成交規模新的“穩定器”。

??在申請資格方面，配售型保障房也有望進一步寬松申請標準，為更多家庭解決住房困境。住房條件方面，目前非本市戶籍家庭要求為無房已婚、本市戶籍家庭要求為人均住房面積不高于15平方米，適當放寬住房要求、尤其是放寬對于非本市戶籍家庭的“無房”限制，將有效釋放居住在“老破小”外來家庭的住房需求；在收入方面，目前要求家庭人均可支配收入不得超過7.2萬元，考慮到當前上海房價水平、以及對于家庭生育的鼓勵，適當放寬收入水平限制，可讓更多中低收入家庭有資格申請保障性產權住房。而住房保障目標的擴大，也可將更多外來常住人口納入上海產權性質的住房保障體系，對于坐擁千萬級租賃人口的上海而言，配售型保障住房的發展前景仍尤為可觀，為低收入人群提供質量更高、選擇更多的住房解決方案。天津：現行限價房模式略顯“雞肋”, 建議開辟配售型保障房發展新通路（略）

??徐州：“十四五”規劃暫停新建經適房,建議適度恢復建設規模助樓市筑底（略）

??05
保障性住房發展趨勢及相關建議

??當前，中國新房市場交易正面臨著置業需求衰退、盈利空間逼仄、二手房搶占份額等三重壓力。為促進房地產市場構建健康發展新模式，住建部于2023年提出了城中村改造、保障性住房、平急兩用“三大工程”。對于目前大部分以住宅開發為主的房地產企業而言，關聯度較高的是城中村改造和保障性住房，不過在城中村以改為主，原則上要求拆除比例不高于20%的要求下，可以預見新一輪城中村改造對于新房市場的拉動作用將遠小于上一輪棚戶區的改造；而至于最新的保障性住房方面，作為新開辟的行業賽道，未來規模發展預計仍將大有可為。

??1、預計2025年保障房成交占比可突破二成，成為剛需產品供求主力

??據CRIC統計，2022年以來銷售型保障房的交易規模仍保持相對穩定，2022年成交量僅下滑4%。并且在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。這一方面是由于近年新房交易規模的大幅下降，另一方面則是由于2019-2020年仍處于房屋征收規模的高點，動遷安置房備案一般會延遲2-3年左右，因此2022-2023年成為了不少城市動遷安置房交易的高點。

??雖然大多數城市動遷安置房征收規模有所放緩，但是CRIC統計數據來看，2021-2022年降幅相對較小，年交易規模仍處在5000萬平方米以上的高位，直至2023年相關規模才出現較大幅度的下滑，但仍高于2018年的安置房相關用地成交規模。考慮到動遷安置房交易數據的延后性，預計相關影響會在2026年以后出現，不過考慮到屆時配售型保障房建設的推進，按照以往經適房、人才房發展模式來看，若同樣允許預售，在統計數據上配售型保障房是來得及承接動遷安置房交易規模的下跌。并且若配售型保障房規模如期發展，鑒于安置房交易規模下行在數據上會延后，2025年銷售型保障房占新房交易的比例或進一步突破二成。就成交結構角度來看，受房價下行影響，近年來重點城市剛需產品交易規模急劇下行，購房者更多地將關注重點轉向了二手房市場，未來隨著配售型保障房進入市場，勢必會吸引相當大多數剛需群體回流，再加上依舊處于高位動遷安置房交易，銷售型保障房將成為剛需產品的供求主力。

??2、天津、合肥等近年剛需轉向二手，保障房發展空間值得關注

??具體城市方面，近年來天津、合肥、南京大量剛性需求轉向二手房市場，導致二手房中低總價段房源成交占比高企，尤其是合肥二手房交易結構中，100萬元以下房源占比達到54%，而在新房交易中，僅有3%的為100萬以下。未來隨著配售型保障性住房的發展，得益于更低的價格門檻，這些城市的二手房市場中的剛需份額有望重新向新房市場回歸。聯系相關統計數據來看，這些城市目前租房人口均達到百萬級別以上，待釋放剛需規模龐大。以天津為例，按相對嚴格口徑估算，目前仍有4%城鎮家庭的人均住房面積低于13平方米，估算相關人口45萬，按人均30平方米計算，嚴格意義下的配售型保障房可發展空間突破1200萬平方米，對標目前天津200萬左右的動遷安置房建設規模來看，至少需要6年以上的時間。對于有意于參與配售型保障房建設的房地產企業而言，可在較長一段時間內，重點關注這些城市的項目開發機會。

??3、配售型保障房投資更具“確定性”，規模量增帶來更多投資機會（略）

??4、財政收入制約發展速度，部分城市短期建設規模或難及預期（略）

??5、首置類新房去化面臨嚴峻挑戰，建議積極落實閑置房改造（略）