市場報告克而瑞城更中心 2024-03-18 10:05:53 來源：丁祖昱評樓市
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- 發布時間:2024-03-18
- 報告類型:市場報告
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??去年7月，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，其中提到設立城中村改造專項借款。
??近期，全國首批城中村改造專項借款落地廣州，意味著金融支持政策持續加碼，助力城中村改造提速。
??據克而瑞城更不完全統計，截至2024年3月15日，已有34個城市或省份完成新一輪城中村專項借款的授信或發放，僅公開的授信額度已合計超萬億元，其中，兩大政策性銀行已完成至少1181億元城中村專項借款的發放。
??城中村專項借款一定程度上可以緩解項目前期資金籌措壓力，但其發放仍在起步階段，具體項目進程決定了后續資金落地速度。
??自2023年7月提出擬設立城中村改造專項借款，至2024年1月30日全國首批城中村改造專項借款落地廣州。在半年內，數百個城中村改造項目已完成政府審批、授信、國家開發銀行和中國農業發展銀行提供資金支持，推動專項借款早落地、早投入，加速推進城中村改造。
??與此同時，去年下半年以來，各地有關城市更新專項借款的政策持續出臺，進一步明確了專項借款的適用范圍、規范了審批發放流程。
??政策推動下，城中村專項借款逐步落地。
??據克而瑞城更不完全統計，截至3月7日，國開行已發放城中村改造專項借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個城市的271個項目，惠及城中村居民約36萬戶，支持建設安置房69.5萬套。截至3月13日，農發行累計投放城中村改造專項借款567.46億元，簽訂借款合同累計金額4948.67億元，惠及村（居）民29.8萬戶，建設安置房54.8萬套。
??總體看，兩大政策性銀行已完成至少1181億元城中村專項借款的發放，基本覆蓋35個城區人口超過300萬的城市。
??從城市推進情況來看，截至2024年3月15日，已有34個城市或省份完成新一輪城中村專項借款的授信或發放。僅公開的授信額度已合計超萬億元，其中廣州、成都授信額度超1000億元，居于前列。
??根據公開信息計算，專項借款授信額約占所涉及城中村項目總投資的78%，可撬動1.2倍的資產規模。以目前專項借款授信額來估算，涉及的城中村項目總投資至少可達約1.38萬億元。
??專項借款成本低、期限長可緩解城中村改造項目所需投資多、周期長，尤其是前期征收安置階段而帶來的資金壓力，也為改民生、穩增長、擴內需發揮積極作用。
??專項借款主要用于符合條件的城中村改造項目的前期工作、征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。市場普遍認為，PSL（抵押補充貸款）是城中村改造專項借款的主要資金來源。PSL期限通常為3-5年，當前利率為2.25%，相較于1年期MLF利率低25bp，且遠低于3-5年和5年期以上的貸款基準利率（4.75%；4.9%），具有利率低、期限長的優勢，可提高乘數效應。
??2014年央行正式啟動PSL，主要用于棚改貨幣化安置，在第一輪2014-2019五年間共投放了3.65萬億。后于2022年9-12月累計投放6300億元，用于保交樓和基建相關領域。
??此次央行再次重啟PSL，創單月歷史投放第三高，2023年12-2024年1月2個月間共投放5000億元。根據住房和城鄉建設部提供的數據，2016年至2020年，全國棚改預計完成投資約7萬億元。而此時間段內PSL累計投放2.59億元。
??由此可估算PSL對投資的杠桿拉動效應約為2.7，此輪PSL投放或可產生1.35萬億左右的新增投資，基本可填補目前所涉城中村項目投資的資金缺口。
??雖然專項借款能夠解決一定資金層面的問題，但在落地流程中仍存在難點、堵點，需考慮更多細節上的問題。
??專項借款資金實行封閉運行、專款專用。政策要求申請專項借款的城中村改造項目需列入城中村改造年度計劃，且為具備條件實施拆除新建的項目，或實施拆整結合項目中的拆除新建部分。
??從各地要求來看，專項借款以城市為單位借入、使用、償還。市政府對市專項借款負統借統還責任，負責督促借款主體按期償還專項借款本息，并統籌安排還款資金來源。由市政府指定市專項借款的借款主體，負責借入、償還專項借款。
??市級城投公司作為政府指定的統借統還平臺，可強化資金的集中管理，加速資金流動并合理分配，增強還債能力，降低借款風險。
??此外，專項借款一般是5年期，其償還資金的主要來源仍是土地出讓收入、商品房、保障房銷售收入及持有資產帶來的經營性收入。
??在商辦市場低迷、城中村改造規劃中商品房占比有限等背景下，以土地出讓收入支付土地一級開發成本的過程中，若是項目自身無法達到資金平衡，對于地方政府來說會存在較大的債務風險。專項借款償債資金應根據城中村改造項目市域內資金平衡方案統籌安排，加強項目前期審核、過程監督，避免新增地方政府債務風險。
??從借款推動效果來看，城中村專項借款的落地有助于吸引更多元化的資金進入，緩解實施主體和地方政府的資金籌措壓力。
??以云南五華區昭宗片區城中村改造項目為例，該項目總拆遷量約65.6萬平方米，估算總投資約48.76億元。其于2020年9月啟動第一次征遷后因一級開發企業的資金鏈問題而停滯至今。2月1日，農發行云南省分行發放了1152萬元的專項借款，為該項目的重新啟動奠定了堅實的基礎。該項目一級開發將由專項借款和政府籌資共同完成。其計劃2024年6月份啟動回遷房建設，9月完成征收拆遷工作，預計于2026年9月完成回遷房竣備交付。
??實際上，城中村專項借款能夠進一步加快城中村改造步伐，加速城市建設和改善人居環境。
??但按當前統計數據，城中村專項借款已發放450億元占總授信金額的5%不到，其中發放占比最多的城市武漢目前約21%，仍處于起步階段。
??國開行表示堅持保本微利原則，根據項目實施進度發放貸款。專項借款的后續資金落地速度還需看具體的項目進程。
??2023年下半年至今，城中村改造一直在提速，專項借款的落地有望緩解城中村改造資金壓力，加快推進城中村改造，在一定程度上能引導和釋放內需，為商品住宅市場的可持續發展創造條件。
??今年1月，央行重啟投放PSL，作為城中村改造專項借款的主要資金來源，有望緩解城中村改造的資金壓力，后續的投放體量仍有待持續關注。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
