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??導語

??決定樓市房價的按鈕從來不在美聯儲手上，而是背負在千千萬萬負債前行的購房者身上。

??◎  文 / 易天宇

??北京時間9月19日凌晨，美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間下調為4.75%至5%，即降息50個基點，為自2020年來四年的首次降息。一時間，中國投資市場彌漫樂觀情緒，而房地產股票也集體迎來了一波反彈，如保利發展19日收盤價7.91元，比開盤價上漲3%；中海發展在港股收盤價較開盤價上漲3.99%。除此之外，華潤置地、富力地產、金地集團的股價表現均有明顯提振。

??對于美聯儲降息，有市場解讀為1）降息將有利于資本回流，資本進入我國樓市股市，將對房價起到支撐作用；2）美聯儲降息會進一步打開中國的貨幣政策寬松空間，進一步激發樓市活力。可事實又是否真的如此？

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??降息與外資流入并不存在必然關聯
經濟基本面才是核心

??有部分投資者認為，美聯儲降息落地后，外資會開始流向中國，而其中最受外資追捧的很有可能是中國的房地產。從歷史經驗來看，美聯儲加息與降息，和我國外資流進流出之間似乎并不存在著清晰的必然關系。從美聯儲公布的歷年聯邦基金利率來看，2016年至2018年，以及2022年至2023年是兩段主要的加息期；而2019年下半年至2020年第一季度，而是降息期。

??根據統計局數據，在美聯儲2016年至2018年第一段加息期間內，我國實際利用外商直接投資金額于2016年同比下滑1%，符合上述規律，但2017年及2018年回到正增長2%及1%，雖增長放緩卻沒有出現下滑趨勢。而在美聯儲2019年下半年至2020年第一季度的降息期，外商直接投資規模并未出現大幅增加的情況。而是在2021年，外商直接投資金額同比增加了21%，根據彼時官方解釋原因為新冠疫情在其他國家反復，而我國率先實現復工復產。在第二輪加息期，美聯儲是在2022年初加息，而我國2022年的外商直接投資金額仍增長5%，卻在2023年同比下滑14%。

??事實上，外資中有相當比例的屬于產業資本，更看重長期運營預期，標的國家的經濟基本面才是這類外資流向的核心考慮因素。而那些會跟隨美聯儲加息與降息政策的金融資本僅占部分，并不能起到決定性影響。中國只有在經濟層面實現真正穩中向好，方才是決定外資流入的核心因素。就在近日，橋水基金創始人達利歐在2024年米爾肯研究所亞洲峰會期間，接受采訪時坦然表示，“他會繼續投資中國，但目前正在縮減投資的比例，不宜讓中國成為投資組合中占主導地位的部分。并認為中國當前面臨比1990年代日本更嚴重的經濟挑戰，并期待中國在經濟結構化改革中能走出來。”可以說，達利歐這段話或代表了外資部分主流的聲音。

??其次，美聯儲對降息的預期管理做的相對較好，本輪確定降息也大致符合前期預期，相關的利好已提前釋放。外資的流向調整并不會隨著降息公布而發生較大變動。

??最后，即使外資流入中國，預期房地產行業能夠直接受益的概率也是小之又小。此前，大量美元債的違約曾讓境外投資者承受較大損失，部分頭部房企的海外債務仍處于清算階段，未塵埃落定。在此背景下，房地產行業也較難成為外資流向的主要標的。

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??引導存量房貸利率降低50基點
政策惠民但難以扭轉供需關系

??在美聯儲宣布降息，尤其是疊加了后期多輪的降息預期（2024年底利率預期再降50BP，2025年底利率預期再降100BP，2026年再降50BP），市場普遍預計中國央行可能跟隨該行動并采取相應的降準和降息措施。但根據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年9月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.35%、5年期以上LPR為3.85%，均持平前期，并沒有發生市場所預期的下調。

??而根據此前9月初的彭博社消息，提及金融監管機構提議在全國范圍內將存量房貸利率下降80個基點左右，并通過兩步進行。首次下調預期在幾周內（9月或10月），第二次下調預期在明年年初生效。

??而就在9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右，與此前外界的預測基本吻合。由于9月的LPR沒有下調，未來存量房貸BP將迎來更大的下調空間。

??事實上，存量房貸利率還有多少下調空間，仍要觀察多方博弈后的結果。根據2024年8月9日，金融監管總局發布的2024年二季度銀行業保險業主要監管指標數據，繼2023年四季度末商業銀行凈息差首次低于1.7%，2024年一、二季度銀行凈息差下降至1.54%。而根據“兩會”期間，金融監管總局局長李云澤的說法，“銀行凈息差已降到20年來最低水平”。存量房貸作為銀行的優質資產，若將利率進一步下調，勢必會影響銀行的盈利空間。

??可以確定的是，存量房貸利率能夠下調，勢必會是惠民的好政策，但對于房地產的利好或影響有限。事實上，房地產的回穩發展取決于多重因素。當前居民的收入及購房能力仍相對較弱，庫存房積壓，房企債務壓力及保交樓任務較重，供需關系在短時間內難以逆轉。而調整存量房貸利率主要影響的是背負房貸的購房者，僅憑利率下調難以扭轉行業頹勢。

??整體來看，對于美聯儲降息，并不能一廂情愿地就認為能從根本上改變目前局面。引用摩根大通CEO杰米戴蒙的一句話，“無論美聯儲降息25個還是50個基點，這一舉措‘都不會產生驚天動地的影響’”。對于當前的困境與挑戰，中國經濟或中國樓市只能依靠自身，通過政策引導紓困，逐步提升經濟基礎面的活力。因為，能夠決定樓市房價的按鈕從來都不掌握在美聯儲手上，而是背負在千千萬萬的負債前行的購房者身上。