市場報告馬千里 2024-11-19 12:00:43
- 城市:全國
- 發布時間:2024-11-19
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??2024年以來，與新房市場一致，二手房同樣經歷了三輪成交規模的反彈期：年初1月、年中6-7月、以及10月。
??三次反彈期的形成原因各不相同，回升幅度也有明顯差距：
??1月份回升幅度最高，同比增加50%，更多的還是由于2023年疫情剛剛解封、基期數值較低，以及春節錯期的影響。
??年中回升幅度其次，同比增加33%，受益于“517”新政降首付、降利率及地方限制性政策寬松推動。
??10月回升幅度最小，同比增加24%，得益于“四取消、四降低、兩增加”政策組合拳、地方政策落地、企業優質產品加推對需求側信心的提振。
??不同于新房市場十月的優異表現，二手房成交反彈幅度為何不及年中？是哪些城市、哪些類型項目“拖了后腿”？
??PART01
??深圳、武漢成交同比增速大幅加快
??重慶、南京等由升轉降
??分城市表現來看，10月同比增速較年中上升的有：深圳、北京、武漢、合肥四市。9月末以來的政策寬松，對這些城市二手房成交均起到了明顯的推升作用。
??其中深圳表現最為搶眼，10月份二手房交易量同比增幅達到107%，增速較年中提升了30個百分點，較歷史高點（2021年均值）也增加了83%。2024年以來，深圳二手房市場成交規模持續放量，除2-3月之外，均維持同比正增，且在年內的三輪成交反彈期中，深圳成交增幅均領漲樣本城市，年中的社保年限三轉一、9月的非核心區購房無需社保等政策推出，加速推動外來常住人口積壓住房需求的釋放，大幅提升了深圳二手房的市場熱度。
??此外武漢表現也值得關注，年中武漢二手房成交尚且同比回落3%，但到了10月份卻由降轉增，同比大幅增長47%。9月末“漢十條”發布，對2024年四季度新購新建商品住宅，按首套房認定申請貸款，并促進“以舊換新”新房消費，在提振新房交易的同時，也大大促進了二手房成交。
??增速下降的城市方面，重慶、南京、蘇州等城市新政效果更多的還是利好新房市場，對而二手房市場提振作用有限。不過從產品類型角度來看，剛需類產品交易量仍較為穩定，比如南京10月份200萬以下二手房成交約4100套，同環比均保持正增。
??至于天津和西安方面，一方面是由于新房市場表現更佳，如天津10月全面取消限購、限售、限價，大幅推升了高性價比和無競品新房項目的去化速度，另一方面是受基數值過高影響，2023年以來兩地二手房交易規模走勢明顯好于其他樣本城市，對比新房交易峰值的2021年來看，2024年10月份兩市二手房交易量均較2021年有所增長，其中西安二手房交易量更是較2021年平均增長了90%。
??PART02
??二手改善、高端項目增幅大幅回落
??十月同比漲幅被剛需項目趕超
??在年初和年中，交易量同比增幅最大的均為改善和高端項目，到了10月份，同比增幅最快的則轉變為剛需類項目。
??與年中相比，改善、高端類項目同比增幅分別下降了13和19個百分點，而剛需類項目增幅僅下降了5個百分點。
??導致10月份二手房同比增速下降的原因，更多的還是由于改善、高端、頂豪類的增速下降所致。
??改善、高端類二手房項目交易量的增速“缺位”，必然反哺到新房市場上。
??結合10月新房市場走向來看，各城市高品質項目均取得了優異的成交表現。比如深圳的深業上城學府、鴻榮源珈譽玖璽，上海的融創外灘壹號院、青溪雲邸等等項目均在10月份取得了上佳的去化率數據。
??PART03
??二手剛需項目成交占比攀高
??北京、上海、天津剛需市場份額均超六成
??在年內歷次反彈期中，剛需項目成交占比均在小幅穩步提升，10月份剛需類新項目平均成交占比51%。對比年中成交份額，北京、深圳、上海、廣州剛需類項目提升幅度較為明顯，其中北京、上海、天津剛需類項目二手房成交占比均超過六成。
??比如北京通州的楊莊南里、上海松江新城的松南城善德苑、廣州從化的珠江國際城、深圳龍崗的龍珠花園等剛需項目，2024年10月流速同比增幅均超過100%。
??至于剛需類項目成交占比下降的城市，二手房成交動向表現也大多不佳。除武漢得益于“漢十條”新政推動，同比大幅轉增之外，蘇州、南京、重慶10月份二手房交易量均為同比下降。
??PART04
??十月二手房成交占比驟降五個百分點
??大量客群涌入新房市場
??2024年10月，二手房成交占比65%，較9月份驟降5個百分點，更低于年初和年中交易份額5個百分點以上。（6月份受企業業績結算和新房項目集中備案的影響，一手房成交占比偏高）。由此推論，二手改善、高端類項目“回落”的同比增幅，正在被新房市場所承接，再加上購房門檻降低帶來的優質首置客群。2024年四季度，一手房終于迎來了二手房交易份額的反哺。
??2024年10月，多數城市二手房成交占比出現下降，典型如廣州、重慶、蘇州、天津降幅更是超過5個百分點，典型如重慶10月新房成交環比翻番，分流了大量購房客群，導致二手房成交出現量價雙降。
??而二手房成交占比并未下降的，則是杭州、上海、西安等年內新房去化表現已然較好的城市。
??一二手房成交的發展趨勢，終歸是休戚相關的。前些年二手房承接了大量剛需剛改，如今一手房又在重新奪回更多高品質住房需求。最近三次成交反彈期中，二手房增速連連下降的另一面，也恰恰是一手房同比的努力回正。
- 12:33
- 11:11
- 11:07
- 11:04
- 09:53
- 09:42
- 09:41
- 09:39
- 09:34
- 09:33
- 09:25
- 09:24
- 09:21
- 09:19
- 09:17
- 08:47
- 08:40
- 08:36
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
