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??本文將從上海市“70/90”政策松綁后的新規出發，通過研究建筑面積10萬㎡的土地可開發規劃和策略的變化，來測算政策調整后上海住宅市場供應量可能發生的變化，包括供應總量、不同戶型供應比例變化以及各環線區域供應量的變化等。并結合企業開發的實際情況，來預判未來上海市住房市場在大小戶型關系方面可能呈現的發展趨勢。

??供應模擬

??地塊規劃調整有利于大戶型供應量增加

??由于上海市“70/90”政策松綁后新規要求，多層/小高層/高層住宅中小套面積從100㎡提升到了120㎡，中小套面積占比中環以內調整為不低于60%，中外環間不低于70%，外環外不低于50%，為了研究戶型新規則調整后對上海市房地產市場的具體影響，我們先假設一塊建筑面積10萬㎡的土地，將其放在不同規則下進行供應結構的模擬計算，其中大戶型面積設定為150㎡。具體可能至少有以下四種情形：

??第一種情形是按舊規70%面積需做100㎡小戶型。在舊規要求70%面積即總計7萬㎡必需做100㎡小戶型的前置條件下，該地塊約能供應700套小戶型；與此同時地塊剩余的30%面積、總計3萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應約200套大戶型；總計供應量約900套。

??第二種情形是按新規在中環內60%面積需做120㎡小戶型。在新規要求中環內60%面積即總計6萬㎡必需做120㎡小戶型的前置條件下，該地塊能約供應500套小戶型；與此同時地塊剩余的40%面積、總計4萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應約266套大戶型；總計供應量約766套。

??第三種情形是按新規在中外環間70%面積需做120㎡小戶型。在新規要求中外環間70%面積即總計7萬㎡必需做120㎡小戶型的前置條件下，該地塊約能供應583套小戶型；與此同時地塊剩余的30%面積、總計3萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應約200套大戶型；總計供應量約783套。

??第四種情形是按新規在外環外50%面積需做120㎡小戶型。在新規要求外環外50%面積即總計5萬㎡必需做120㎡小戶型的前置條件下，該地塊約能供應416套小戶型；與此同時地塊剩余的50%面積、總計5萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應約333套大戶型；總計供應量約749套。

??按照上海市土地新規進行計算后可發現，如果一塊10萬㎡的地塊在中環內，意味著小戶型供應量將從700套減少至500套，即減少29%；大戶型供應量將從200套增加至266套，即增加33%；使得總供應量將從900套下降至766套，即減少15%。如果地塊在中外環間，意味著小戶型供應量將減少至583套，即減少17%；大戶型供應量維持不變；使得總供應量將減少至783套，即減少13%。如果地塊在外環外，意味著小戶型供應量將減少至416套，即減少41%；大戶型供應量將增加至333套，即增加67%；使得總供應量將減少至749套，即減少17%。

??開發策略

??企業不會一味做大，具體問題具體分析 

??按照上述模擬情況，在新規影響下，中小套型面積從100㎡提升至120㎡后，三房兩衛戶型會增加一些面積，可以把收納需求更好地設計出來，改善過去100㎡左右的中小套型產品緊湊、同質化的問題；中小套型比例調整后，企業可以根據不同地段進行不同的產品配置，大戶型供應會增加，定位也會更精細，可以做出更符合住宅市場需求的產品。這將極大地促進大戶型供應量增加，也會使得中小戶型供應量減少。

??但需注意的是，上述分析主要是基于開發商完全按照政策新規，以“做大”戶型為核心目標而模擬的地塊規劃調整策略。實際上，當中小套型的比例要求降低后，為企業提供了建造更多大戶型住宅的機會，開發企業也確實可能會在產品中增加大戶型的比例，但這并不意味著企業就一定會采取“做大”戶型的開發策略，這中間存在著企業對于市場需求預期的判斷，以及和購房者的營銷博弈等多重因素。企業具體會采取什么樣的開發規劃，還需要根據地塊的具體特點進行考量，具體問題具體分析。此外，在政策出臺后，部分企業也可能在市場下行期沿用過去更保守、穩妥的做法，未必就會迅速調整開發策略，即短期內上海市的新房供應結構也未必就會發生根本性的變化。

??更具體來看，上海是一個多層次客群的城市，不同區域的改善型需求存在著顯著差異。市中心的改善型需求主要分為高端改善和剛性改善兩類，前者需要300㎡以上的大面積，而后者一般在140㎡-180㎡之間就能滿足。在郊區，五大新城的改善型群體也分為本地客和外溢客群。外溢客群的改善型需求可能在140㎡-150㎡，而本地客群由于原有住房面積較大，需求會更大一些。但總體來說，大部分改善需求仍然集中在200㎡以下。目前在行業下行期，客戶像買理財產品一樣買房的投資心態削弱了，會更多考慮居住的便利性，居住的功能在被不斷放大。外溢客群的改善型需求相對有所減弱，且當前主要的改善型需求是更大面積、戶型在5居室以上的高端豪宅而非140㎡-180㎡的3-4居室剛性改善住宅。對于企業來說，可能簡單地增加150㎡左右的普通改善型住宅供應量未必是個符合市場的策略。

??此外，在上海市中心，由于單價和總價較高，小戶型依然受到青睞。特別是在內環內，高品質且面積緊湊的小三室新房非常暢銷。部分改善型購房者寧愿選擇緊湊的戶型，以換取更好的地段。如果大戶型供應過多，可能會超出市場的購買力，因此對企業而言，為了控制風險，未來一段時間里上海新建商品住宅市場的主流設計戶型大概率仍然是90㎡-100㎡的三房兩衛。

??趨勢總結

??上海高端改善型市場有望迎來高速發展

??根據上述分析，預計“70/90”政策調整后未來上海市住房市場將呈現以下趨勢：

??第一，開發商可能會重新評估過去的產品組合，以適應新的政策要求和市場需求。可能會有更多的創新和差異化的產品設計出現，以吸引不同需求的購房者。這使得上海房地產市場可能會出現更明顯的細分，例如，針對不同收入水平和家庭結構會有不同的特定產品。

??第二，市場方面，在總體上，受各區域中小戶型住房供應量都將大幅下滑的影響，上海全市住房供應量將有所減少。特別是100㎡以下的剛需小戶型供應下滑速度可能會比較快，因為新的政策將中小套型住宅的面積標準從100㎡提升至120㎡。但中小戶型住房仍將保持一定的供應比例，以滿足首次購房者和剛需家庭的需求。而由于中小套型住宅面積占比的調整為開發大戶型住宅提供了更多的空間，大戶型住房供應將逐步增加，以適應改善性需求的增長和居民對高品質居住環境的追求。此外需要注意的是，大小戶型的比例關系和變化幅度受到區域供地量的結構性影響較大。

??第三，從各區域具體來看，中環內小戶型供應比例將下降三成左右，而大戶型供應比例將上升三成左右。中外環間大小戶型的結構調整變化相對較小，其中小戶型供應量小幅下降，而大戶型供應量將保持穩定，原因是在新規中，中外環間大小戶型占比結構要求較過去變化不大。由于新規將外環以外的中小套型住宅占比調整為不低于50%，調整幅度較大，預計這一區域的大戶型供應量會有顯著增加，而中小戶型供應量會顯著減少。

??第四，在房價方面，隨著中小戶型供應的減少，市場上供大于求局面將有所改善，這一面積段的房價可能將較快企穩，尤其是100㎡以下的新建商品住宅，需求可能會保持穩定，而供應未來可能會變得更稀缺，從而推高這一面積段的房價。此外，大戶型供應的增加可能會對一二手房市場聯動也產生一定的促進作用，從而對價格產生一定的穩定作用。

??第五，對于購房者而言，未來剛需客入門門檻將明顯提高，特別是對預算有限的購房者來說，可能需要考慮更遠的地區或者其他類型的住宅產品，建議預算有限的購房者應盡早做出選擇；而市場上大戶型產品的增加將給有改善需求的購房者提供更多的選擇，利于希望提升居住品質的家庭。此外，考慮到政策變化對不同區域和戶型的影響，投資者則可能需要重新評估他們的投資策略，以適應市場供求新形勢。

??本文為上海市房屋管理局研究項目編號：FG2024-03《供求關系發生重大變化背景下的上海房地產市場發展研究》課題報告的部分節選。課題組由上海市房產經濟學會、上海易居房地產研究院共同組成。