市場報告馬千里 2025-05-15 17:25:58
- 城市:全國
- 發布時間:2025-05-15
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??2025年以來，與中央部委加快落實專項債收儲政策同步推進，地方主管部門發布土地收儲計劃的速度逐月加快。至截稿時已經有171個城市發布收儲計劃，合計收儲金額達到3918億元，明確涉及收儲宅地規模達到6565公頃，據CRIC測算，相當于為2025年樓市去庫存加速54%，全國廣義庫存去化周期下降超過2個月。
??01
??二季度擬收儲規模爆發式增長
??4月發布1730億、7198公頃已超過一季度總和
??據CRIC不完全統計，至5月13日，全國擬收儲總規模達到3918億元，涉及城市達到171個。發布規模逐月快速增加，二季度以來發布量更是迎來爆發式增長，4月份公告擬收儲土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。
??3月全國兩會過后，隨著中央穩市場穩預期的施政方略愈加明確，以及專項債發行的持續推進，各地收儲計劃的發布速度也明顯加快，與重點城市土拍熱度的回升同步，共同促進市場供求預期進一步趨穩向好。
??02
??收儲宅地6565公頃加速去庫存
??等效于前4月新房成交面積增長54%
??進一步聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明細地塊中，除去沒有標注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購總價2250億元，擬收儲面積總和達到6565公頃。
??在新房交易流速較歷史峰值下降超過40%時代背景下，2025年住宅成交雖然已現企穩勢頭，且土地成交規模也已降至新低，但為了行業更快達成新的供求平衡，從數據邏輯看，土地收儲才是當下去庫存的關鍵突破點。按全國土地平均容積率折算，擬收儲宅地的理論建筑面積已經超過1.3億平方米，超過前四月估算新房銷售規模的一半。從降低庫存規模的角度來說，若公布的收儲宅地規模如期落實，等效于2025年前四月新房成交面積同比增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。并且考慮到還有超過二成的地塊沒有明示土地屬性，以上估算還只是保守估計。
??03
??宅地收儲主要面向三四線發力
??13城計劃收儲超100公頃
??持續聚焦含宅用地，可見收儲規模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲5437公頃，占比達到84%，合計收購總價1659億元，占比74%，因各能級地價差距，三四線總價占比稍低于面積占比。
??相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務測算無法滿足開工條件，導致城市潛在庫存高企。為加快達成行業的新的供求平衡，土地收儲成為了現階段這些地塊的唯一出路。
??就城市收儲規模來看，目前有13個城市擬收儲規模超過100公頃，其中僅有4個二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。
??鄭州擬收儲規模273公頃高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。面對本輪市場調整的挑戰，鄭州在加速盤活庫存方面作出了諸多努力，除加快土地收儲之外，還在穩定商品住宅銷售、配售型保障房建設方面作出諸多努力，加速需求端去庫存，2025年以來鄭州各月新房成交規模均維持正增長，其中4月份更是同環比雙增；2024年鄭州即率先推出全國首批配售保障房共4628套，并在2024年9月完成全國首批交付570套。
??擬收購總價最高的城市是西安，合計公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲土地平均地價達到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價最高的城市。就西安收儲土地位置來看，有過半地塊位于西咸新區、空港新城等城市新區，這些區域均為城市新房交易的主力，收儲相關區域的待開發土地，有助于進一步改善城市的潛在庫存，助力城市保持相對健康的供求關系。
??04
??收儲驅動城市降庫存新模式
??14城廣義消化周期下降1年以上
??進一步探究宅地收儲的影響，結合各城市近一年新房交易規模測算，若擬收儲計劃全部落實，將有14個城市廣義庫存下降超過1年。其中九江、六安等新房交易規模較低的三四線城市，理論上可降低廣義消化周期超過三年。而漳州、南充、咸寧、金華、安慶、濱州等城市也超過2年。
??值得一提的是鄭州，在新房年交易量仍然達到500萬平方米的情況下，得益于城市在土地收儲方面的堅決執行、快速推進，廣義庫存消化周期下降也達到了1.1年。2025年迄今為止，鄭州是一二線城市中唯一因為土地收儲改善廣義庫存超過1年的城市。
??05
??約七成收儲土地為城投項目
民企占比僅為17%
??就企業類型來看，據不完全統計，城投企業成為土地回收主力，收購面積占比達70%，平均收儲價格為3506萬元/公頃；央國企占比12%，但平均收儲價格最高（3998萬元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲價格3352萬元/公頃。從城市能級看，一二線城市民企土地收儲占比（21%）略高于其他能級城市，反映市場開放度和企業參與度的區域分化。
??城投高占比與其近年“托底拿地”的被動角色直接相關。2021-2024年，城投在三四線城市土地市場中大規模兜底拿地，但開發率長期低于三成，形成大量“閑置”土地。地方政府通過專項債資金加速收儲，本質上是化解城投債務壓力、優化土地資源配置的政策延續。
??央國企收儲價格最高（3998元/㎡），與其持有地塊多為核心區位優質資產有關。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導致收儲均價偏低。
??綜上，經過4個多月以來的落實推進，專項債收儲政策已進入密集發布階段，各地政府通過高頻次公告有效改善市場供需預期，并成為當前房地產穩市政策體系的關鍵支撐。但是從各地專項債實際落地情況來看，主要投向房地產領域的資金規模只有1600億左右，且可查數據顯示資金主要流向土地一級開發等傳統領域（如棚改、城中村改造），與專項債收儲存在結構性偏差。
??建議各地主管部門可從兩方面進一步優化推進：其一，加速存量收儲計劃的落地轉化，讓更多“擬收儲”變為“已收儲”，推動政策由“穩預期”向“穩市場”實質性轉變；其二，著力構建細化信息的透明機制，細化專項債收儲地塊的權屬信息、區域分布及開發進度等數據維度，精準識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準調控提供動態數據支撐，全面提升因城施策的精準性和可操作性。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
