公積金貸款亟待盤活，兩省明確證券化思路

??2月13日，海南發布《海南省住房公積金個人住房貸款資產證券化管理辦法(征求意見稿)》。這是2023年全國首個提出公積金貸款證券化政策的省份，具有信號意義。當前住房公積金支持購房的政策非常多，但是從公積金貸款盤活的角度，則政策相對少。此次海南證券化政策，意在盤活公積金貸款資金，有助于確保后續公積金中心流動性更加充裕。其對于增加職工公積金貸款額度、降低購房成本、進一步解決住房問題等都有積極的作用。

??一、各地證券化政策與實踐

??1、各地政策和實踐梳理

??公積金貸款證券化，全稱為“住房公積金個人住房貸款資產證券化”，其是指公積金中心將缺乏流動性但能夠產生可預測的穩定現金流的個人住房貸款組成資產池，以資產池所產生的現金流作為償付基礎，在資本市場發行資產支持證券，回籠的資金再用于個人住房貸款。公積金貸款證券化工作，對于各地公積金中心引入外部資金、緩解資金壓力、增加個人住房貸款額度等都有積極的作用。

??回顧全國該領域的證券化工作。早在2014年10月份，住建部、財政部和央行就發布了《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。此次政策明確，有條件的城市，要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。在2015-2016年，包括武漢、常州、鹽城、上海、三明、瀘州、南京、杭州、湖州、蘇州、滁州等城市就有過相關項目的落地，累計募資142.24億元，有利地支持了所在城市公積金貸款需求。

??但是很顯然，2017年開始這項工作停滯了，一直持續到2022年。2022年3月，中國人民銀行、銀保監會、證監會、國家外匯管理局和浙江省政府發布的《關于金融支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》中，明確提及在住房公積金貸款資產證券化等方面先行先試。這或意味著公積金貸款的證券化之路重啟。而今年2月13日，海南發布了《海南省住房公積金個人住房貸款資產證券化管理辦法（(征求意見稿)）》。其再次說明，該項政策推進有加快的趨勢。

??2、海南試點情況

??此次海南發布了《海南省住房公積金個人住房貸款資產證券化管理辦法(征求意見稿)》。此次海南政策的目的是明確的，即為了充分發揮住房公積金制度作用，保障繳存職工購買安居房“應貸盡貸”，確保自貿港安居房制度的落實，擬創新融資方式解決公積金貸款資金缺口問題，并保證公積金流動性安全。此次政策明確了發行的流程，包括選聘機構、注冊額度、確定產品規模、組建資產池、配合開展盡職調查、產品報批、產品推介、產品發行、產品設立、報送發行情況等18個步驟。海南政策或意味著公積金貸款資產證券化工作在提速，值得全國各城市和公積金中心的關注。

??二、市場規模

??1、全國公積金貸款余額

??住房公積金個人住房貸款所指的住房，主要包括新房、二手房、建造翻建和大修自住住房、租賃住房等類型。我們根據住建部發布的歷年《全國住房公積金年度報告》，可以發現，個人住房公積金貸款余額總體上呈現逐年攀升的態勢，體現了公積金貸款的投放力度大、持續支持合理住房消費需求的導向。最新一期數據為2021年的數據。數據顯示，2021年底全國個人住房貸款余額為68931億元。而2021年新建商品住宅成交金額為162730億元。簡單對比發現，全國個人住房貸款余額約占了42%的比例，其規模較大。同時，基于歷年該余額的情況和走勢，我們估算，2022年住房公積金個人住房貸款余額會超過7萬億規模。這也意味著后續若推進資產證券化工作，其底層資產是非常充足的。

??2、重點城市可盤活的金額

??本報告基于各地《2022年公積金年度報告》，對相關城市2022年底公積金貸款余額和當年投放規模進行了統計。統計顯示，全國15個城市公積金貸款余額總計4193億元，即平均每個城市貸款余額為280億元。這也意味著，理論上每個城市可盤活280億元的資金規模，其數量是可觀的。

??資產證券化下，盤活的或募集的資金，相當于多少年的新增貸款投放量？我們定義：證券化募集資金可滿足N年的貸款需求=2022年底公積金貸款余額/2022年公積金貸款投放額。計算結果顯示，全國15個城市貸款證券化后可滿足6.2年的貸款需求。其通俗含義是，若把目前公積金貸款余額全部證券化，其形成的募資額用于再投放，相當于解決了未來6年的公積金貸款新需求。當然該計算值是理論值，但這至少說明，盤活住房公積金貸款資源，其對于增強公積金中心貸款投放能力具有積極的作用。

??以海南為例，2022年海南省發放住房公積金個人貸款100.71億元，同時個人貸款余額555.61億元。若按上述公式計算，證券化募集資金可滿足5.5年的貸款需求。其通俗含義是，若把所有公積金貸款用證券化方式進行盤活，那么2023-2027年即便沒有其他公積金的繳存收入，這些盤活的資金也可以滿足購房者的貸款需求。這足以看出公積金貸款證券化的重要性。

??下圖給出了全國15個城市“證券化募集資金可滿足N年的貸款需求”的理論值。數據顯示，宿州、瀘州、宿松等城市的N值均超過8年，這也說明此類城市盤活公積金貸款的意義更大。相對來說，嘉興、嵊州、六盤水的N值都小于5年。當然該計算為理論值，實際可募資的金額要遠遠小于理論值，各地要基于公積金中心的證券化工作規劃、公積金貸款的質量與結構、資產證券化的基礎與條件等測算。

??三、政策趨勢

??此次海南提出了公積金貸款證券化的工作思路，對于全國各地都有較好的啟發。其也說明，在后續住房公積金貸款工作開展的過程中，既要從公積金投放即需求端去考慮，也要從公積金資金池即供給端進行考慮。只有公積金資金池的資金充裕，其才可以更好支持貸款工作，進而更好支持合理住房消費需求的釋放。

??1、要關注企業繳存方面的困境問題

??傳統意義上，公積金資金池的資金來源在于各企業和職工的繳存資金。不過，2022年各企業因疫情沖擊，部分申請了緩繳公積金。在企業減負的同時，其也會對公積金的繳存金額或歸集金額產生影響。換句話說，各地要充分認識到此類風險，防范公積金資金池面臨流動性不足的問題。當然隨著宏觀經濟的復蘇，企業后續繳存的能力會明顯提高。但是從資產證券化的角度看，各地除了依賴企業繳存的渠道外，也需要積極導入資產證券化的模式。通過資產證券化的方式盤活公積金貸款，也可以為公積金資金池注入更多的資金，以更好滿足購房者的公積金貸款需求。

??2、要密切關注購房者貸款需求

??公積金貸款政策的變化，和公積金貸款需求有較大的關系。當前全國房地產市場正處于復蘇階段，購房信心明顯增強，其對于住房公積金貸款的需求也明顯增強。傳統層面上，各地會基于公積金個貸率來調整公積金貸款發放的政策。但若2023年出現時松時緊的操作，則往往會影響購房者的貸款信心和預期，其對于促進房地產市場的平穩健康發展也不利。而一個有效的措施，就是要積極做資產證券化的創新。通過此類創新，可以盤活沉淀資金，同時募集的資金可以投放到新一輪職工的公積金貸款市場中。這樣就可以更好保障職工家庭的公積金貸款需求，進而真正促進住房消費的提振。