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??相關閱讀：關于發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》的公告

??中房網訊 （亞晨/文）2月20日，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

??2022年11月28日，證監會曾出臺調整優化房企股權融資5項措施。其中第五條措施提出，要積極發揮私募股權投資基金作用。而此次試點工作也是落實“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。

??由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。

??實際上，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。

??投資者首輪實繳出資不低于1000萬元

??對于投資者的要求方面，考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

??在基金規模方面，不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

??證監會要求，此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

??參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

??據悉，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

??不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權

??同時，為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。

??同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

??符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業務活動前，向基金業協會報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，并依照規定進行產品備案。同時，不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協會有關自律規則，繼續開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務。

??易居研究院研究總監嚴躍進對中房網表示，此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化，此類私募基金參與后續保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對相關房企在不良資產項目處置上發揮了積極的作用。

??《不動產試點指引》發布：規范私募投資基金從事不動產投資業務

??此外，在證監會的指導下，中國證券投資基金業協會同日正式發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下稱《不動產試點指引》），進一步規范私募投資基金從事不動產投資業務。該指引將于2023年3月1日起施行。

??據了解，《不動產試點指引》共二十一條，遵循試點先行、穩妥推進原則，明確不動產投資范圍、管理人試點要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事后監測等，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規范，較好地兼顧了行業規范和發展。

??《不動產試點指引》主要從以下四個方面作出規范：

??（一）明確試點原則、不動產投資范圍、管理人要求，新增產品類型。一是試點先行。參與試點管理人可按指引要求開展不動產投資業務，不參與試點的管理人原有業務模式及登記備案不受影響。二是明確不動產投資范圍。包含投向特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等。三是明確管理人試點要求。從管理人實繳資本、不動產投資管理規模及經驗、專業人員、主要出資人及實際控制人背景等方面提出要求。四是新設“不動產私募投資基金”產品類型。為區別試點不動產基金和原基礎設施及房地產基金類型，遵照試點指引設立的基金產品類型選擇為“不動產私募投資基金”。

??（二）明確適格投資者及基金運作要求。一是提出適格投資者要求。不動產私募投資基金投資者應當以機構投資者為主，對于不動產私募投資基金持有被投企業75%以上股權的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風險。二是從基金募集、投資、運作、信息披露等方面規范投資運作。為規范不動產私募投資基金運作，指引從基金首輪實繳規模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報告等方面，明確不動產私募投資基金運作要求。

??（三）適度放寬股債比及擴募限制，提升不動產基金運作靈活度。對于符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經營性物業貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程序的不動產私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購（認繳）。

??（四）防范風險，加強事中事后監測。明確不動產私募投資基金應強制托管；要求管理人有效控制不動產私募投資基金風險；嚴禁管理人使用基金財產投向其實際控制人控制的企業或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質押、股東借款等特殊風險的，應進行特殊風險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協會報送運作情況。

??基金業協會表示，下一步將認真落實《不動產試點指引》，穩妥推進不動產私募投資基金試點工作，積極發揮私募股權投資基金作用，有力支持房地產市場平穩健康發展。證監會稱，將根據試點工作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規則，支持私募基金不斷豐富產品類型，發揮服務實體經濟的功能作用。