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??本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“房住不炒”“因城施策”定調(diào)，地方需求側(cè)支持政策持續(xù)加碼

??2023年4月，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松。中央層面，“428”中央政治局會議延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議精神，指出要堅持“房住不炒”定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；銀保監(jiān)會提出要全面推進鄉(xiāng)村振興，要重點為新市民住房消費等方面提供金融支持；央行提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策52條。其中，寬松性政策47條，中性政策3條，緊縮性政策2條。從政策內(nèi)容來看，地方寬松性調(diào)控更多偏向住房需求側(cè)支持，尤其以住房公積金政策支持為主要，超30個城市出臺了相關(guān)政策，內(nèi)容涉及上調(diào)住房貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、優(yōu)化“二套房”認定標準、放寬或取消貸款戶籍限制及加大多子女家庭住房貸款支持等多項舉措。此外，部分熱點二線城市區(qū)域性限購再松綁，如杭州市臨平區(qū)外地戶籍只需1個月社保即可購買臨平區(qū)的新房或二手房；合肥市明確廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)、蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)、包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不限購等。本期報告主要對4月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：堅持“房住不炒”和因城施策，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??4月，貨幣政策力度邊際轉(zhuǎn)弱，總體仍保持穩(wěn)健。4月14日，央行一季度貨幣政策委員會例會提出，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具“有進有退”，表態(tài)較此前偏向穩(wěn)健。同時，央行MLF超額續(xù)作量200億元是2022年8月以來的最低值，繳稅大月期間的公開市場投放也保持相對克制。但在3月底降準落地、 4月MLF小幅超額續(xù)作等作用下，資金面仍維持整體寬松。資金利率方面，4月DR001、DR007中樞較3月分別下行3.3bp至1.59%、上行1.8bp至2.06%。其中DR007基本圍繞政策利率運行，波動較小。MLF利率和LPR保持不變。

??在房地產(chǎn)方面，中央一方面強調(diào)繼續(xù)堅持“房住不炒”定位、堅持因城施策，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，首套房利率政策動態(tài)調(diào)整機制“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，另一方面，4月28日中央政治局會議積極表態(tài)“支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”，銀保監(jiān)會提出全面推進鄉(xiāng)村振興，重點為新市民住房消費等方面提供金融支持，央行提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況等，彰顯了中央延續(xù)維穩(wěn)房地產(chǎn)業(yè)的立場。

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??地方政策：調(diào)控整體延續(xù)寬松，政策更多偏向住房需求側(cè)支持

??1.寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多個重要二線城市“四限”再松綁

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年4月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策52條，較上月有所減少。其中，寬松性政策47條，過半涉及強化住房公積金貸款支持，部分城市在放寬“限購”、降低落戶門檻、發(fā)放購房補貼等也有所動作；中性政策3條，主要圍繞保障性租賃住房建設、老舊小區(qū)改造等展開；緊縮性政策2條，分別涉及嚴控商辦用房轉(zhuǎn)公寓、規(guī)范房地產(chǎn)廣告發(fā)布等。總體來說，地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松走向，且更多偏向需求側(cè)支持。

??行政干預核心舉措包括放寬限購、實施房票安置和發(fā)放購房補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要放寬限購、實施房票安置、發(fā)放購房補貼等。典型代表有：杭州市臨平區(qū)放寬南苑、喬司、星橋、崇賢、東湖、運河、塘棲等鎮(zhèn)街道限購，外地戶籍只需1個月社保即可購買臨平區(qū)的新房或二手房；合肥市明確廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)、蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)、包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不限購，有60歲及以上成員的本市戶籍居民家庭可購買第3套住房；南昌市在東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)四個中心城區(qū)范圍內(nèi)，國有和集體土地房屋征收與補償全面推行房票安置；岳陽市探索出臺房票安置政策，同時對在市城區(qū)購買商品住房的個人，簽訂商品住房買賣網(wǎng)簽合同并在2個月內(nèi)繳清契稅的，按契稅收入級次由市或區(qū)級財政部門依照網(wǎng)簽合同總價款2%的標準對其給予購房補貼，每套補貼最高不超過2萬元；宿州市舉辦房交會，個人購買的市區(qū)第二套新建商品住房，建筑面積在90平方米以上的，按照1萬元/套標準發(fā)放消費券；建筑面積在90平方米及以下的，按照5000元/套標準發(fā)放消費券等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)首付比例和放寬貸款申請限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金貸款最高額度、放寬貸款申請限制、降低最低首付比例等。典型代表有：鄭州將雙繳存職工家庭購買首套房最高公積金貸款額度上調(diào)至100萬元、二套房最高貸款額度上調(diào)至80萬元；泉州市申請公積金貸款購買首套房最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%，同時將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至80萬元、單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至50萬元；南寧市將申請公積金貸款購買首套房的雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至90萬元、將二套房最高貸款額度上調(diào)至80萬元；周口市將首套房和二套房認定標準由原來的“認房又認貸”調(diào)整為以戶籍所在地的不動產(chǎn)中心出具的個人房屋信息查詢情況表登記內(nèi)容為準，并取消貸款戶籍限制等。此外，新余、常州、福州、杭州、寧波、上海等多地實施多子女家庭住房公積金支持政策，多子女家庭最高貸款額度在市最高貸款限額基礎(chǔ)上進一步上浮。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬落戶門檻、給予人才租/購房補貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括落戶門檻放寬、人才購房補貼、多子女家庭住房配套支持等。典型代表如：杭州市對已在市區(qū)落實就業(yè)單位的35周歲以下的普通高校大專學歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則，在市區(qū)辦理落戶，同時進一步放寬技能人才、投靠、居住證積分等多項落戶條件，全面放開縣域落戶政策；北京市房山區(qū)給予獲評戰(zhàn)略人才和領(lǐng)軍人才的人士最高100萬元和50萬元購房補貼或最高100%、50%的租金補貼，優(yōu)先推薦辦理北京市戶口；寧夏全面落實縣城取消落戶限制，對吸納外來農(nóng)民工較多的縣域給予財政傾斜支持，加大保障性住房建設力度，及時將符合條件的進城農(nóng)民工納入住房保障范圍等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性租賃住房建設管理和老舊小區(qū)改造

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理和老舊小區(qū)改造。典型代表有：濟南市調(diào)整公租房實物配租常態(tài)化申請準入條件，并明確以低保、特困家庭為第一組、其他家庭中有60歲以上老人的為第二組、其他家庭為第三組的搖號順序；廣州市印發(fā)保障性租賃住房項目認定辦法，明確配套的宿舍型保障性租賃住房原則上以本企業(yè)員工或同一產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)員工租住為主，租金應低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房租金；北京市提出對位于核心區(qū)內(nèi)歷史文化街區(qū)和其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)、規(guī)劃道路、綠地、廣場、水域以及政務功能要求高的重點地區(qū)內(nèi)的危舊樓房，應進行騰退置換，引導居民異地安置，改建項目原則上不增加原有居民戶數(shù)。

??緊縮性調(diào)控主要涉及限制“商改住”和規(guī)范房地產(chǎn)廣告

??本月僅東莞、珠海兩地出臺緊縮性調(diào)控舉措。其中，東莞市進一步規(guī)范商業(yè)金融業(yè)用地、商住混合用地上的商業(yè)辦公用房等非住宅類房地產(chǎn)項目的管理，堅決杜絕新的“商改住”行為，對新增的“商改住”實行零容忍；珠海市進一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告發(fā)布，提出不得在房地產(chǎn)廣告中承諾或暗示該房地產(chǎn)可能升值或有投資回報、返利，房地產(chǎn)廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得捏造、散布不實信息，誤導消費者的市場預期和判斷等多項提示。

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??4月重要事項復盤

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??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月28日，中共中央政治局召開會議指出，當前我國經(jīng)濟運行好轉(zhuǎn)主要是恢復性的，內(nèi)生動力還不強，需求仍然不足，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級面臨新的阻力，推動高質(zhì)量發(fā)展仍需要克服不少困難挑戰(zhàn)。恢復和擴大需求是當前經(jīng)濟持續(xù)回升向好的關(guān)鍵所在。積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，形成擴大需求的合力。宏觀經(jīng)濟政策仍維持相對積極預期。在短期流動性方面，據(jù)國泰君安宏觀研究測算，若央行不進行任何公開市場對沖，5月流動性約有7803億元的缺口，流動性壓力主要來自政府債供給及繳準兩方面。在穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下，預計央行仍將通過公開市場操作進行適量對沖，流動性維持中性偏寬預期。

??在房地產(chǎn)方面，中央政治局會議重申了堅持“房住不炒”“因城施策”的調(diào)控基調(diào)，“支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等也基本延續(xù)了此前提法，表明當前房地產(chǎn)政策環(huán)境仍處在寬松周期，中央層面維穩(wěn)房地產(chǎn)市場立場未改。此外，本次中央政治局會議還重點強調(diào)了“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設施建設”“規(guī)劃建設保障性住房”，人口密集的一線城市和部分二線城市有關(guān)城中村、基礎(chǔ)設施和保障房改造建設工作將進一步提速。

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月重點30城新建商品住宅供應顯著縮量至1333萬平方米，環(huán)比下降35%、同比下降19%，為近5年來同期新低。其中，4個一線城市新增供應192萬平方米，環(huán)比下降45%、同比下降42%，26個重點二三線城市新增供應1141萬平方米，環(huán)比下降33%、同比下降13%。重點30城商品住宅成交1642萬平方米，環(huán)比下降27%、同比增長37%，雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019—2021年同期水平。其中，4個一線城市成交290萬平方米，環(huán)比下降11%、同比增長79%，26個重點二三線城市成交1352萬平方米，環(huán)比下降30%、同比增長37%。

??總體來看，4月樓市整體供求增長動能轉(zhuǎn)弱，一線城市房地產(chǎn)市場韌性較強，但環(huán)比仍出現(xiàn)小幅降溫，二三線城市成交環(huán)比則出現(xiàn)30%的回調(diào)。結(jié)合當前我國經(jīng)濟尚處于弱復蘇階段、房地產(chǎn)業(yè)承擔著國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的重要角色、中央延續(xù)穩(wěn)樓市立場等，地方房地產(chǎn)政策仍有進一步寬松空間。尤其在需求端，穩(wěn)預期、提信心、促消費仍是促進房地產(chǎn)市場恢復的關(guān)鍵。各地既要持續(xù)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，也要因城施策，繼續(xù)優(yōu)化和落實房地產(chǎn)需求側(cè)政策，如進一步優(yōu)化限購限貸、加大購房補貼力度、降低房貸利率和房屋交易稅費、加大多子女家庭住房配套支持等。但同時需避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“大起大落”，房地產(chǎn)調(diào)控政策“既管冷又管熱”，一線城市及部分市場韌性較強的二線城市政策調(diào)整仍需審慎。