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不動產統一登記全面實現，涉及800億方房屋

??4月25日，全國自然資源和不動產確權登記工作會議上，自然資源部部長宣布：我國全面實現不動產統一登記。這意味著經過10年努力，我國將國土空間所有不動產都進行了統一登記。不動產統一登記制度成型，為后續高效研究國土空間、推進相關改革等都創造了非常好的條件。不動產統一登記過程中，很大一部分會涉及到房地產，尤其對住房市場將產生積極的影響。

??一、概念厘清

??我們對“不動產統一登記”這個關鍵詞進行拆解，以更好分析該概念的實質含義和內涵。主要包括：不動產指什么？登記了什么內容？統一是指什么含義。

??1、“不動產”指什么

??“不動產”要比“房地產”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。當然從房地產或城鄉的角度理解這個問題，我們要重點關注三類不動產：城市里的房屋和相關土地、農村里的農房和宅基地、農村的耕地。這三類不動產和普通老百姓關系最為密切，也是房地產領域關注較多的類型。統計數據顯示，十年來全國累計頒發不動產權證書7.9億多本。我們認為，這其中很大一部分涉及到農村土地承包經營權、宅基地、城市老舊小區和老公房、遲遲無法辦證的商品住房等。

??需要提醒的是，“房地產”也不等于“住房”。所以實際上城市里的商業地產、工業廠房等其實都屬于此次不動產統一登記的對象。這也意味著，此次改革不光和居民家庭有關，也和企業等機構有關。理解到這個點，才能更清晰明確此次改革和居民家庭住房的關系。

??2、“登記”了什么

??不動產統一登記，涉及到“硬內容”和“軟內容”的登記。其中，硬內容是指可以測繪或直接統計到的內容，包括房屋坐落、不動產單元號、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見、摸得著的內容，是不動產統一登記的部分內容。

??而軟內容是指權利，包括權利人名字（如戶主名字、企業名字等）、權利類型（如土地使用權、房屋所有權等）、權利性質（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權截止年限等）、權利其他狀況（如房屋結構、樓層、竣工時間等）。當然和居民家庭或普通老百姓關系較大的，主要指土地使用權和房屋所有權。另外從這兩年各地不動產登記中心的推進情況看，部分地方增加了居住權、繼承權等新內容。

??3、“統一”了什么

??這里所指的“統一”，包括四層含義。第一是統一的登記機構，即由自然資源部負責指導和監督全國不動產登記工作，各城市成立統一的不動產登記部門。第二是統一的登記簿冊，即紅色的不動產權證書。第三是統一的登記依據，包括物權法、不動產登記暫行條例等法規。第四是統一的信息平臺，即各城市不動產登記中心和信息平臺。

??我們認為，有兩個“統一”是需要重點理解的。第一、過去土地、海域、房屋、林木等不動產登記是分散在不同部門的，而現在統一為不動產登記中心，即交由一個部門承擔，涉及申請、受理、審核、登簿、頒證等工作。第二、各地業務部門的名字或有差異，如不動產登記領域網上辦事服務平臺、不動產登記一體化平臺、不動產登記網上“一窗辦事”平臺等，但功能相似，均屬于信息平臺和數據庫。此類信息庫實現了縱向和橫向的打通，其中縱向指國家、省、市、縣四級打通；橫向指自然資源、房管、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門打通。

??二、難點分析

??按照原國土資源部的規劃，2017年我國要全面實施不動產統一登記制度。而此次自然資源部消息說明，“全面”的工作目標滯后了6年時間才實現。換句話說，這項工作推進節奏比預期的慢很多，也充分說明全面的不動產統一登記工作之不易。我們觀察到，最近兩年各地推進了清零行動，基層人員攻堅克難，加速了這項工作的順利完成。

??本報告統計了最近幾年人民群眾在不動產登記中遇到的各種矛盾點，并由此分析不動產統一登記所遇到的難點。我們認為，影響不動產統一登記節奏的，主要包括6種干擾因素。我們簡單測算了其占比，即產權瑕疵（30%）、房企違約（22%）、房產違法（18%）、工作體量（15%）、登記效率（10%）和確權質量（5%）。

??具體對這6個干擾項進行細分。1）產權瑕疵。其包括：房改房下沒有補繳土地出讓金、土地沒有做過分攤登記、房產信息復雜或遺漏、房產登記內容錯誤或手續不全、產權登記有爭議等。2）房企違約。其包括：開發商沒有繳納初始登記費、項目停工爛尾或破產、項目銷售出現一房多賣、項目開發主體不明確、房產沒有解除抵押等。3）房產違法。其包括：宅基地超標、違章搭建、房企項目開發違法等。4）工作體量。其包括：涉及的戶數規模較大、需要確權和核實的內容較多、測繪工作量較大、農村房地一體登記工作繁瑣、老舊小區樓層編號信息缺失等。5）登記效率。其包括：疫情帶來的干擾、當事人材料提交缺失、收費情況不清晰、登記流程不清晰等。6）確權質量。其包括：登記后需要修正或返工，涉及權利人名字、房產區位和面積等內容。

??三、房屋分析

??我們從房屋的角度理解不動產統一登記所帶來的影響。需要說明的是，這里所指的房屋包括了全國各種房屋類型。1）既包括城市房屋，也包括農村房屋。2）既包括住宅，也包括商鋪和廠房等。3）既包括房企開發的項目，也包括建筑企業獨自開發的項目。4）既包括個人房屋，也包括企業房屋。因此，理論上所有房屋都會納入到本次不動產統一登記制度改革中。我們基于國家統計局和各地房產普查情況，測算了2022年底全國房屋建筑面積約為800億平方米，其在各等級城市和農村的占比如下表。通俗理解，不動產統一登記制度已經覆蓋到全國800億平方米的所有房屋，或者說都頒發了“房產證”或“身份證”。當然需要說明的是，嚴格意義上有一些房產類型是無法納入到統一登記數據系統中的，包括本身已有房產證且沒有必要更換的、房產項目違法且短期內難以糾正的。

??四、市場影響

??1、供求關系

??廣義上說，此次不動產統一登記制度全面建立，是對全國國土空間進行的一次大盤點、大匯總，其涉及各種類型的不動產項目，有助于保護相關權利人權益。包括后續土地房屋等方面的買賣、抵押、證明等工作，都可以基于全國不動產信息系統，更有效開展工作，客觀上有助于我們更好盤活存量，提高不動產項目在國民經濟發展中的相關作用。

??而從房地產角度看，此次不動產統一登記帶來了三個重要的影響。第一、部分有瑕疵、有糾紛、無產證的房產項目有了合規標簽，具備不動產權利證書后，其后續交易將更加順暢。對于大城市來說，相關房產交易受益更強，包括這兩年持續推進的老舊小區改造、城市更新等工作，都將因這項工作而提速。第二、潛在的房屋交易規模要增加，或者說增加了二手房掛牌量和交易規模，存量房市場也將形成規范、有序、高效的交易模式。第三、有助于購房政策更加合理規范。具備跨城市、跨部門的住房登記信息，自然可以增加對房地產政策的精準度，也有助于促進房地產市場平穩健康發展。

??2、市場焦點

??此次自然資源部宣布全國全面實現了不動產統一登記，引起了社會大眾的關注，也引起了一些焦慮或討論。這些問題主要集中在三個領域，包括房東是否會加快拋售房屋、是否會開征房地產稅、房價是否會下降。我們對這三個熱點問題進行分析。1）拋售潮是否會來臨的問題。我們認為短期內并不會出現。此次全國全面實現不動產統一登記的消息發布，是全國自然資源和不動產確權登記工作會議的情況匯報，不能理解為針對房地產業。所以購房者或房東無需多慮，也無拋售一說。2）房地產稅開征的問題。全面建立不動產統一登記制度，利好房產信息掌握和使用，將利于房地產稅開征工作的推進。但房地產稅在2023年沒有開征基礎。后續即便開征，也會考慮共同富裕總體框架、財稅政策改革導向、房地產市場形勢變化等內容。3）房價下降的問題。短期看，全國住房市場正處于復蘇階段，房價總體企穩回升。中期看，新型城鎮化工作繼續推進，合理住房消費需求繼續釋放，房價總體平穩向好。長期看，要視房地產稅推進情況、租賃住房市場發展情況等。