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??2月24日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）公開征求意見的通知。《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共提出17條具體意見。

??熱點評析   

??《意見》核心在于建立健全住房租賃金融支持體系和強化風險管理

??《意見》旨在改善住房租賃市場配套金融服務，其核心在于建立健全住房租賃金融支持體系和強化住房租賃金融風險管理。其中，在建立健全住房租賃金融支持體系方面，《意見》從金融機構合理分工、金融產品創新規范、信貸和資本市場配置優化等方面提出具體要求，如加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度、創新團體批量購買租賃住房信貸產品、明確信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房及住房租賃企業流動性和日常運營需求、資本市場側重于發展住房租賃投資長期融資工具等，著力為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系；在強化住房租賃金融風險管理方面，《意見》提出嚴格住房租賃金融業務邊界、加強住房租賃信貸資金管理、規范住房租賃直接融資產品創新、防范住房租賃金融風險、建立住房租賃金融監測評估體系等五項舉措，進一步加強和完善住房租賃金融管理。

??《意見》實現了對保障性和市場化租賃住房的全覆蓋，并在產品和服務方面作出多項創新

??從內容來看，《意見》有幾個亮點值得關注：第一，實現了對保障性租賃住房和市場化租賃住房的全覆蓋，明確支持各類主體新建、改建長期租賃住房、盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應；第二，創新性提出團體批量購買租賃住房信貸產品，鼓勵和引導企業和符合條件的事業單位、專業化規模化住房租賃企業批量購買閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房；第三，創新對住房租賃相關企業的綜合金融服務，鼓勵商業銀行積極探索適合住房租賃相關企業需求特點的金融服務模式和金融產品，提供開戶、結算、咨詢、現金管理等綜合性金融解決方案；第四，創新住房租賃擔保債權，明確了住房租賃企業可將持有運營的租賃住房抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券，并將住房租賃擔保債券納入債券管理框架；第五，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點工作，并優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

??《意見》將有效改善住房租賃相關企業融資環境，對房地產市場平穩健康發展具有積極作用

??近年來，中央持續積極推進培育和發展住房租賃市場，致力于構建保障性租賃住房與市場化租賃住房的雙軌制體系，并在全國多地開展了相關試點工作。但根據2022年財政部陜西監管局對試點城市之一西安的調研結果來看，目前住房租賃市場仍較多面臨住房供應存在體制機制障礙、配套支持政策未形成合力、市場不規范影響各方參與積極性等問題。此次《意見》一旦正式落地，對住房租賃市場無疑是重磅利好。一方面，住房租賃市場長期面臨的資金需求量大、投入周期長、回報率低等導致的資金和成本壓力問題或將得到有效改善。尤其政策明確自持物業型住房租賃企業將獲得重點支持，即已經布局長租房的房企、品牌長租公寓企業及其他有自持物業的非房企均將直接迎來融資利好，市場信心將顯著提升。另一方面，金融政策的支持將加快存量房產的收并購，不僅有助于擴大租賃住房供給、緩解大城市住房突出問題，同時對推進房地產去庫存和“困難”房企轉型、加速房地產行業風險出清等具有積極作用，有助于促進房地產市場平穩健康發展。