??○ 熱點聚焦

??3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告。報告簡述了著力擴大國內需求、加快建設現代化產業體系、切實落實“兩個毫不動搖”、更大力度吸引和利用外資、有效防范化解重大經濟金融風險、穩定糧食生產和推進鄉村振興、推動發展方式綠色轉型、保障基本民生和發展社會事業等八項工作重點。在房地產方面，報告肯定了過去五年堅持“房住不炒”定位、建立實施房地產長效機制、擴大保障性住房供給、推進長租房市場建設、穩地價穩房價穩預期、因城施策促進房地產市場健康發展的實踐成果，并在今年工作重點中指出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展；加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??○ 熱點評析

??2023年政府工作報告釋放總體穩健的目標和政策信號

??從政府工作報告對今年工作部署來看，重點仍突出“穩字當頭、穩中求進”，主要體現在幾個方面：一是在綜合考慮去年GDP增速相對較低、當前世界經濟和貿易增長動能仍在減弱等因素背景下，將GDP增速目標設為相對穩健的5%；二是提出積極的財政政策要加力提效，并將財政赤字率由2022年的2.8%提高至3.0%，為經濟恢復發展提供更多支持；三是強調穩健的貨幣政策要精準有力，保持廣義貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，繼續支持實體經濟發展；四是在全球需求趨勢性減弱背景下，提出著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優先位置；五是強調風險防范化解，明確指出系統性金融風險、房地產市場風險和地方債務風險三大類風險，并提出了相關政策建議等。此外，據不完全統計，2023年政府工作報告中，“穩”字出現了近90次，為1978年改革開放以來最多的一次，從側面反映了維穩的政策基調。總的而言，2023年政府工作報告延續了二十大和中央經濟工作會議精神的內容，總體目標和政策均相對穩健，強調以穩為主、穩中求進，既要關注量的增長，也要重視質的提升。

??2023年房地產工作將重點聚焦“防風險”、“促需求”

??政府工作報告明確，2023年房地產工作有“防風險”和“促需求”兩方面工作重點。

??在“防風險”方面，提出給予優質頭部房企更多呵護，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時也強調了防止無序擴張。這與進入2023年以來，央行、銀保監會等監管層面多次強調實施改善優質房企資產負債表計劃的政策導向是一致的，同時也意味著優質頭部房企或將得到更多包括融資等方面的政策支持，房地產行業的并購重組有望適當提速，風險加速出清。與此同時，伴隨著房地產行業的風險出清和房企發展格局變動，保交付、穩民生相關工作也將持續重點推進。

??在“促需求”方面，繼續圍繞“租購并舉”，一是加強住房保障體系建設，二是支持剛性和改善性住房需求。事實上，在保障房市場，自2021年7月國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房》以來，我國保障性租賃住房籌集和建設進程已明顯加快。據住建部統計數據顯示，2021年6月至2022年10月底，全國共已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。政策層面，2022年8月，首批保障性租賃住房REITs上市發行，2023年2月，央行、銀保監會發布住房租賃“金融17條”征詢意見稿，3月，《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》正式施行，將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）納入其中等，住房租賃市場相關政策正在加緊完善，未來發展空間仍然較大。在商品房市場，政府工作報告自2016年以后首次將支持“改善性住房需求”寫入其中，這一方面是為了順應和滿足居民由于生活水平提高日漸強烈的改善需求，另一方面則是為了繼續提振住房消費、促進房地產市場平穩健康發展，這也就意味著地方在延續支持剛需購房的同時，改善性住房需求支持如首付比例、交易稅費、貸款套數認定、限購等政策有望進一步優化。

??此外，雖然2023年政府工作報告未出現“房住不炒”“房地產新的發展模式”等相關表述，但從二十大報告、中央經濟工作會議和近期地方政府工作報告來看，“房住不炒”儼然已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，而防范化解優質頭部房企風險、加速房地產行業出清、加快構建租購并舉住房制度等則是推動房地產業向新的發展模式轉型的必由之路。