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??12月11日至12日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議定調2024年經濟工作要穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，房地產領域要化解行業(yè)風險、推進“三大工程”、加快構建發(fā)展新模式。

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??定調地產：首要任務化解行業(yè)風險

??工作重點“三大工程”，治本之策發(fā)展新模式

??會議強調，要統(tǒng)籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。

       第一，化解行業(yè)風險仍是首要任務，意味著2024年房地產政策寬松主基調不變，供給與需求兩端支持均有加力空間。今年中央經濟工作會議再次將房地產歸入化解風險板塊，并列于三類風險之首，表明化解行業(yè)風險仍是明年首要任務，當務之急是要讓房地產行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，避免風險進一步蔓延外溢，2024年，房地產政策寬松的主基調不會改變，將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)主體、穩(wěn)需求。供給端，表述由去年的“防范化解頭部房企風險”變?yōu)椤耙灰曂省薄ⅰ安煌兄啤保饧幢Ｖ黧w覆蓋范圍有所擴大，民營房企有望獲得增量支持，這一點從近期金融機構紛紛召開房企座談會，參會企業(yè)多為民營房企甚至包含部分出險企業(yè)，以及11月幾大主要銀行向非國有房企投放300億元開發(fā)貸款中已可見端倪。需求端，通過保交付、保就業(yè)進一步穩(wěn)定收入預期和強化購房信心，在各種限制性調控措施陸續(xù)退出同時，財稅刺激尚未發(fā)力、信貸政策也有加碼空間。

??第二，“三大工程”是工作重點抓手，預計將加力金融支持，推動形成更多實物工作量。2023年4月、7月兩次政治局會議對“三大工程”做出重要部署，7月，國務院發(fā)文推進超大特大城市城中村改造，8月，國常會審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，10-11月，住建部領導帶隊赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調研。不過受制于資金來源和規(guī)劃，“城中村改造”規(guī)模和替代效應難及當年棚改貨幣化安置，保障房性住房建設基本停留在頂層設計階段。“三大工程”既是拉動投資的重要引擎，也是構建新發(fā)展模式、形成多元住房供給體系的關鍵一環(huán)。預計2024年，中央將加大對“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補充抵押貸款，為其提供中長期低成本資金，解決資金這一主要掣肘，“三大工程”項目有望加速落地。

??第三，構建房地產發(fā)展新模式是長遠之計、治本之策，基礎性制度或涉及土地供應、住房供給、行業(yè)融資、房企經營等方面。所謂發(fā)展新模式，住建部部長倪虹在今年11月接受專訪時已經釋明其內涵——在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在體制機制上，一方面是“人房地錢”的四要素聯(lián)動機制，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場大起大落。另一方面，建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。基礎性制度的完善也將圍繞這些要素展開，土地供給層面，根據(jù)人口增減情況動態(tài)調節(jié)用地指標，通盤活存量建設用地，健全城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余和補充耕地指標跨區(qū)域交易機制等；住房供給層面，以推進城中村改造、保障房建設為抓手，推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局，滿足不同層次人群的住房需要，規(guī)范租賃市場發(fā)展，優(yōu)化改革商品房預售制及相應資金監(jiān)管模式等均是題中之意；房企經營層面，轉向拼品質、拼科技、拼服務等。

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      定調經濟：以進促穩(wěn)、先立后破

??財政適度加力、貨幣精準有效

??會議定下明年宏觀經濟總基調——“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，比去年增加“以進促穩(wěn)”預示著明年整體宏觀政策基調更積極，“先立后破”指的是經濟轉型升級中新舊動能轉換銜接問題，擯棄舊動能、破除舊模式要建立在新動能、新模式逐步建立的基礎上，不能急于求成、“先破后立”或“邊破邊立”，推及房地產領域，構建和過渡到發(fā)展新模式并非朝夕之功，在此之前，市場要穩(wěn)住，風險處置節(jié)奏要把握好，進而穩(wěn)妥過渡至新階段。

??會議指出，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財政政策強調“適度加力”等表述，預示著明年財政赤字率可能繼續(xù)突破3%。貨幣政策強調“精準有效”，“社融、貨幣供應量匹配價格水平預期目標”等提法預示未來降準降息可期。

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??2024展望：穩(wěn)主體穩(wěn)需求、啟航新模式

??行政限制優(yōu)化退出、財稅信貸加力有空間

??2023年，以7月中央政治局會議定調“行業(yè)供需關系發(fā)生重大轉變”為分水嶺，房地產政策力度逐漸轉向“托舉并用”，需求端，降首付、降利率、認房不認貸接連落地，核心城市開啟“四限”松綁潮，供給端，“三個不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

??展望2024年，中央層面房地產政策有望從三方面發(fā)力：第一，以“三大工程”建設為抓手，推動構建房地產發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內容，也是房地產發(fā)展新模式的題中之意。第二，落實供給端金融支持，落地執(zhí)行細則讓“三個不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。第三，下調住房交易稅費，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅、縮短增值稅、個人所得稅征免年限等，通過人才補貼、新市民、多孩家庭購房補貼等財稅激勵措施，穩(wěn)需求進而穩(wěn)市場。

??地方限制性政策可以進一步優(yōu)化，一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間。一線城市政策或將精細化調整，譬如限購局部松綁，調降遠郊區(qū)域社保年限和套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調降落戶門檻等，又比如信貸政策上，適當下調首套、二套商貸及公積金首付比例，再比如下調各類交易稅費征免年限，以及京滬普宅標準等均有調整可能。二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等調控政策還有所保留，可以全面放開限購、限售，下調商貸首付比例，放寬限價鼓勵“優(yōu)質優(yōu)價”等均是可選項。其余二三線城市住房交易行政限制已經全面解除，可優(yōu)化的比如限貸套數(shù)認定，進一步放寬至認貸不認房，實行商業(yè)貸款貼息，公積金政策在流動性充裕的情況下可以考慮提高可貸額度、放開“商轉公”等降低購房消費門檻。