??12月23日，天津第三輪集中土拍結束，掛牌的11宗宅地全部以底價成功出讓，成交建面137萬平方米，總成交金額76.7億元。就熱度來看，三輪集中土拍熱度較二輪進一步下降，整體溢價率為0%。

??11宗宅地全部底價成交

??超半數地塊被本地國企平臺拿下

??與第二輪集中土拍相比，天津三輪土拍表現更為冷清。具體數據來看，三輪集中土拍供應的11宗宅地全部底價成交，就連地處市區的兩宗河西宅地都以底價成交，市場熱度可謂降至冰點。

       至于流拍率，在本地國企平臺的托底之下，也降至0%；流拍情況較前兩輪明顯好轉。房企具體拍地情況如下：三輪集中土拍中品牌房企參拍的寥寥無幾，前兩輪拿地比較積極的央企、國企大都偃旗息鼓，僅有中鐵21局和萬達兩家品牌房企拿地。從數量上來看，占主力的是天津本地國企投資平臺，譬如渤海國資、團泊投資、農墾地產、泰達置業，此外，紅星置業等少數民企也有斬獲。

??樓市下行、土拍規則升級、需求指標糾偏

??使得房企拿地態度越發謹慎

??造成這種現象有多方面的原因。首先，從房地產市場來看，近期天津樓市降溫顯著。三、四季度商品住宅量價走勢較二季度均有明顯下調，月均成交規模降幅超兩成，并且商品住宅去化周期也在進一步拉長，11月份增至16個月，已經接近18個月的警戒線，去化周期同比去年同期拉長了29%，庫存壓力逐漸增加，這也進一步也加劇了開發商拿地的謹慎心理，使其不敢貿然出手。

??不僅如此，三輪集中土拍出讓規則較二批次延期之后還有一定的升級，不僅新增了“限馬甲”新規，還對出讓對競買人提出嚴格要求，存在非法轉讓土地，以及土地閑置一年以上等違規行為競買人及其控股股東不得參加土地競買活動，同時對房企資金來源以來嚴格管控。在房企資金環境依舊偏緊的當下，房企謹慎拿地也在意料之中。

??此外，天津本輪集中土拍的冷清還與天津常住人口被嚴重高估有關，“七普”數據中天津常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調查的常住人口規模少了175萬人，誤差在11%以上，是人口普查公布數據中人口被高估最嚴重的城市之一。

??按照七普數據測算，天津2020年常住人口較2010年僅增加了93萬人，而2010年與天津常住人口規模相當的廣州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，并且近些年天津人口流失的情況明顯被大幅低估。如果這種趨勢進一步延續的話，天津房地產需求規模的持續性堪憂，這也在一定程度上解釋了天津第三輪集中供地為何大幅減少。

??三輪土拍供應規模大幅縮減

??全年宅地計劃實際完成度僅76% 

??回顧天津三輪集中土拍，從規模上看第三輪土地供應大幅縮減，僅涉及11宗宅地，總供應建面為137萬平方米，遠不及前兩輪，分別僅占前兩輪供應規模的19%和23%。截止12月23日，2021年天津宅地累計供應量達907.6公頃，而2021年度天津住宅用地計劃供應950公頃，從供應角度來看，供地完成度達95.5%，基本完成了全年宅地計劃供應量。

??再來看實際成交，2021年天津宅地成交面積719公頃，較2020年全年下降了9%，成交規模略有縮減。另外，參照當年供地計劃來看（2021年度天津住宅用地計劃供應950公頃），天津2021年宅地供地完成率為76%，還存在較大的缺口。

??綜上來看，雖然當前房企資金環境略有緩解，但市場下行趨勢在目前仍未有明確見底回升信號；再加上天津本輪土拍規則依舊趨嚴、自身也存在庫存壓力大和常住人口規模被大幅修正影響了購房需求池等客觀問題，因此天津三輪集中土拍較二輪表現更為冷清，11宗宅地全部底價成交。值得注意的是，天津在三輪集中土拍中已經大幅減少了土地供應，已經在通過減少土地供應來減緩庫存壓力，得益于供給側的持續修正，中長期來看，城市優質板塊的投資機會依舊值得適度關注。