??2022年第1周

??12月27日-1月2日，由于重點城市中僅北京、鄭州有集中土拍，個數較上周顯著減少，因此本周重點監測城市土地成交量價環比下行，溢價率也因北京、鄭州土拍低熱影響而仍舊維持在較低水平。接下來，結合供應來看，由于臨近傳統假期，各城市推地節奏也多放緩，近幾周土地供應量也在低位運行，因此接下來幾周內成交規模或將維持在1000萬平方米以下的低位運行。

??1 土地政策

??北京未來保障租賃住房供應力度將加大
惠州新建住宅區須配建養老設施

??2021年以來，保障性租賃住房發展一直被放在極為重要的位置，各地也相繼出臺意見支持加快發展保障租賃住房。而在近日，北京發布《關于進一步規范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》，其中要求新建產權住宅建設項目中應按照一定比例配建公租房、保障性租賃租房，其中要求商品住宅項目應以配建保障性租賃住房為主。由此可以預計，接下來北京供應地塊中保障性租賃住房的比例仍將保持在高位。另一方面，針對日益增長的老齡人口，各地也提出了需在住宅區配建相應比例的養老設施，惠州也于日前公布養老服務設施配建標準，要求新建住宅區應按照每百戶不低于20平方米且最低套內面積不低于100平方米的標準配建養老服務設施。

??2 土地供應

??供應規模延續低位運行
杭州、合肥為本周推地主力

??供應方面。受杭州、合肥等城市有多宗土地推出影響，重點監測城市的土地供應面積較上周略有上漲，但由于臨近年關，大部分城市供地節奏仍在進一步放緩，重點監測城市的土地供應規模也仍在年內較低水平。具體來看，本周重點監測城市的供應建面達801萬平方米，依舊呈現環比增、同比降的趨勢。城市方面，本周供地主力仍為二線城市，其中杭州、合肥均有超100萬平方米建面的土地推出，但杭州推出地塊多為商辦用地，合肥推出地塊則集中于肥西等郊縣。

??3 土地成交

??重點城市三輪土拍潮接近尾聲
本周土地成交量價齊跌

??成交方面。由于本周僅北京、鄭州有集中土拍，個數較上周顯著減少，因此重點監測城市土地成交量價環比齊跌。具體來看，本周重點監測城市土地成交建筑面積達1718萬平方米，環比下降54%，同比也有41%的降幅；成交金額也隨之回落至645億元，同環比均大幅縮減；受城市成交結構變動影響，平均樓板價也隨即下跌至3751元/平方米，較上周幾乎腰斬，和去年同期相比也有19%的降幅。

??分能級城市來看。一線城市本周僅成交4宗地，其中1宗為綜合用地，位于北京房山區拱辰街道，由中建智地溢價15%競得；其余三幅均為商辦用地，分別位于上海和廣州。二線城市中，集中土拍的鄭州成交量居首，總成交建面達212萬平方米，共成交16宗地，其中14宗為鄭州第三批集中成交地塊，總體量達198萬平方米，除管城區78號地塊和金水區76號地塊溢價成交外，其余地塊均為底價成交。三四線城市中，徐州的成交量最高，達278萬平方米，共成交28幅地，成交主力區域集中在下轄的縣市，主城區無地塊成交。

??4 市場熱度

??溢價率延續低位運行
鄭州成為本周流拍主力

??市場熱度方面。本周，重點監測城市的溢價率較上周環比下滑至1.6%。各能級城市中，除一線城市因北京有宅地溢價15%成交致整體溢價率上升至10%以上外，二線城市和三四線城市的溢價率仍位于5%以下的低位。

??土地流拍方面。隨著房地產行業資金環境的邊際改善，土地流拍率已連續多周位于20%以下運行，本周為15%。從流拍地塊所在城市來看，鄭州成為本周流拍主力，第三輪土拍前夕有11宗地中止掛牌；除此之外，清遠、南通也有多幅地遭遇流拍，土拍熱度處于較低水平。

??5 周度TOP5

??入榜地塊多為底價成交
國企仍為拿地主力

??由于重點城市第三輪集中土拍已漸進尾聲，因此本周成交總價TOP5和單價TOP5中入榜地塊多來自非重點城市。其中，總價榜中榜首地塊來自佛山南海區，成交總價為50.37億元，由保利發展底價競得，門檻地塊來自北京房山區拱辰街道，由中建智地以18.63億元的總價競得，溢價率15%，也是總價榜中唯一溢價成交的地塊。

??從兩榜入榜地塊的拿地企業可以看出，國企仍為拿地主力，尤其是在常州、揚州、佛山等三四線城市，拿地企業基本均為本地國有企業，且多為底價成交。由此來看，國企托底現象當前仍然比較突出。

??6 重點地塊點評

??北京三輪土拍中唯一“觸頂”成交地塊

??地塊分析：

??12月27日，北京房山區拱辰街道地塊進行線下競價。由于無人競現房銷售面積，最終由中建智地以18.63億元的總價競得，成交樓板價16375元/平方米，溢價率15%。而在二輪集中供地時，中建也以14.6億元的總價拿下周邊一宗含宅地，成交樓板價為16185元/平方米。若考慮配建因素，此次實際成交價格略低于第二批次成交價格，項目利潤空間有所提升。

??在兩次集中供地中，房山區拱辰街道的宅地均受到了多家房企的爭奪。據地理位置來看，該宗地位于良鄉大學城內，周邊有多所高校環繞，氛圍較佳，周邊商業配套也能滿足基本生活需求，教育和醫療配套均一應俱全。同時，地塊周邊交通也十分通達，靠近軌交房山線良鄉大學城西站，距離六環入口也不遠，出行較為方便。目前，項目周邊2公里內僅二批次中建競得的地塊待售，新房供應較為稀缺，周邊二手房掛牌價格相比新房售價較低，但房齡也多在十年以上。據此來看，項目未來入市的去化壓力不會太大。