??熱點聚焦

??12月5日，蘇州市完成第五批次集中供地。此次共供地10宗，最終7宗以底價成交，3宗溢價成交，其中2宗觸頂搖號；總出讓面積50.77萬平方米，總規劃建面83.2萬平方米，總成交金額132億元，成交樓面平均價15866元/平方米，平均溢價率4.8%。

??熱點評析

??優質地塊帶動蘇州第五批次集中供地熱度提升，“國企+民企”聯合拿地表現突出

??從土拍規則來看，蘇州市第五批次集中供地基本延續了四批次的土拍規則，采用“自由報價+限時競價+現場搖號”的方式，溢價率控制在15%。地塊均要求簽訂土地出讓合同時支付土地出讓金的50%，剩余土地出讓金根據地塊要求12月26日前付清或2023年2月20日前付清。從地塊分布來看，工業園區3宗、高新區2宗、相城區3宗、吳江區2宗。其中，工業園區3宗地塊由于地理位置優越、交通便捷、配套齊全，加上盈利空間較大，成為蘇州本次集中供地的最大亮點，吸引華潤、招商、中海、建發等多家品牌房企參拍。據統計，園區湖東中海上華琚西06號地塊最終歷經42輪報價，園區湖東唐寧府東07號地塊歷經28輪報價，園區獨墅湖公園66號地塊歷經52輪報價，園區土拍熱度可見一斑。從土拍結果來看，10宗地塊全部成交，整體溢價率4.8%，為今年五批次集中供地中最高，土地市場熱度較上一批次有所回暖。但冷熱不均、區域分化的情況依然存在。園區3宗地塊，有2宗達到最高限價，等待搖號成交，1宗由品牌房企綠城以14.4億元、溢價率10.35%競得。反觀其他區域，包括市場熱度較高的高鐵新城、科技城及吳江太湖新城板塊的地塊，均以底價成交。從拿地房企來看，2宗由國企競得，2宗由民企競得，分別是綠城和蘇州偉業迎春地產，4宗由國企和民企聯合競得，另外2宗觸頂待搖號。國企仍是拿地主力，民企參拍積極性有所提升，“國企+民企”聯合拿地表現突出。總體來說，蘇州市第五批次集中供地雖然在供應規模和成交規模上較第四批次下降，但由于園區3宗優質地塊的帶動，疊加近期防疫政策轉向和房企融資端持續改善等利好帶動市場信心修復，土地市場熱度有所回升。至此，蘇州市2022年集中供地宣告落幕，總計出讓地塊69宗，總出讓面積約351.7萬平方米，總成交金額約942.3億元，較2021年涉宅用地總出讓金額1333億元約縮水29.3%。

??“金融16條”和“三支箭”目標側重為優質房企紓困，房地產恢復關鍵仍要看銷售端改善

??12月5日，徐州完成2022年第五批次集中供地，共推出22宗涉宅用地，成交21宗，流拍1宗；總成交建面約213萬平方米，總成交金額約81億元；除鼓樓區2022-85煙廠北廠區B地塊以0.3%的溢價率成交外，其他均以底價成交；拿地房企主要以國資平臺和本地民企為主。同日，南通市完成2022年第四批次集中供地，共推出8宗涉宅用地，成交7宗，1宗延期出讓；總成交建面約44萬平方米，總成交金額約52億元；7宗地塊均以底價成交；拿地房企以國資平臺及本土民企為主。從同一日蘇州、徐州、南通三地集中供地表現來看，一方面，城市間、區域間冷熱差距明顯，國資平臺仍是拿地主力，另一方面，民企參拍、拿地的積極性有所回升，土地市場正出現一些積極向好的變化。近期，隨著“金融十六條”和房企融資“三支箭”的落地，市場對房地產行業預期出現明顯改觀。但需要清醒認識到，無論是“金融十六條”，還是“信貸融資、發債融資、股權融資”，首要目標仍在于穩主體、保交樓，緩解當下房企資金壓力，維護房地產行業穩定乃至社會穩定。證監會更明確強調，房企股權融資不得用于新增拿地、開發新樓盤等。這也就意味著，房企融資端利好短期內對土地市場的折射作用將十分有限，土地市場能否持續回暖，關鍵仍要看地方樓市尤其是銷售端能否有效改善。從目前情況來看，在“房住不炒”調控定位下，短期內房價基本不可能再現普漲行情，甚至大部分城市或地區持有房產的風險仍將上升。疊加疫情和居民收入的不穩定性，居民尤其是剛需在購房意愿和購房能力上均存在一定障礙，購房需求的激發或需地方政府及房企給予更大力度支持。房地產市場包括土地市場恢復或仍需較長時間。