??重點(diǎn)城市集中土拍熱度持續(xù)分化，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地備受追捧。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??臨近年末，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)與出讓節(jié)奏都有所加快，多個(gè)城市先后完成了年內(nèi)的第四輪土拍潮，無(wú)錫也開(kāi)啟了重點(diǎn)城市第五輪集中土拍。在此支撐下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模達(dá)到年內(nèi)最高水平，但平均地價(jià)因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)再度下調(diào)。熱度方面，雖然武漢、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等大部分重點(diǎn)城市本輪集中土拍依舊以底價(jià)成交為主，但受北京、杭州供地質(zhì)量提升的影響，土拍熱度小幅回溫，在此帶動(dòng)之下，本月整體溢價(jià)率小幅上漲至2.85%。

??核心要點(diǎn)

??供求：新增供應(yīng)周期性增加，成交維持年內(nèi)高位、但同比由平轉(zhuǎn)降

??熱度：溢價(jià)率延續(xù)低位，流拍率回升至年內(nèi)高點(diǎn)

??能級(jí)：重點(diǎn)城市集中土拍供應(yīng)量明顯縮減，一二線城市成交量均環(huán)比下降

??后市展望

??重點(diǎn)城市集中土拍熱度持續(xù)分化，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地備受追捧

??2022年11月，由于北京、深圳、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市密集進(jìn)行第四輪集中土拍，因此土地成交規(guī)模仍維持在年內(nèi)較高水平。熱度方面，雖然武漢、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等大部分重點(diǎn)城市本輪集中土拍依舊以底價(jià)成交為主，但受北京、杭州供地質(zhì)量提升的影響，土拍熱度小幅回溫，在此帶動(dòng)之下，本月整體溢價(jià)率小幅上漲至2.85%。

??政策層面來(lái)看，雖然近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā)，對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用，但短期內(nèi)在政策效果在企業(yè)投資端還未能體現(xiàn)。當(dāng)前房企首要工作還是以增強(qiáng)融資、促進(jìn)銷售為主，而能否從銷售端實(shí)現(xiàn)“回血”還與市場(chǎng)信心息息相關(guān)，土地投資信心也依賴于市場(chǎng)信心的帶動(dòng)。在當(dāng)前有限的資金環(huán)境下，去化表現(xiàn)更好的核心板塊成為房企投資的首選。在樓市銷售仍未明顯復(fù)蘇的背景下，重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化的趨勢(shì)還將延續(xù)，流動(dòng)性緊張下房企也仍將重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的投資機(jī)會(huì)。

??01 供求

??新增供應(yīng)周期性增加
成交維持年內(nèi)高位、但同比由平轉(zhuǎn)降

??土地供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市多地于月內(nèi)發(fā)布了第4、5輪集中供地公告，加之11月本就是行業(yè)供應(yīng)的年度周期性高點(diǎn)，11月土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比大幅上升。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為4.18億平方米，環(huán)比上升93%，但較去年同期仍下降36%。重點(diǎn)城市集中供地方面，一線城市中上海、廣州均在本月發(fā)布了集中供地公告，深圳也發(fā)布了2幅商辦地塊的供應(yīng)信息。本輪集中供地上海和廣州均只有6塊宅地供應(yīng)，其余12幅地塊均為商辦地塊，與北京類似，本輪上海、廣州土拍的幅數(shù)和金額均為年內(nèi)各輪最低。二線城市方面，重慶、蘇州等多個(gè)城市在月內(nèi)發(fā)布了集中供地公告，推地建筑面積大多在100萬(wàn)平方米左右，僅青島供應(yīng)規(guī)模較大，新增供應(yīng)40幅地塊，總建筑面積超過(guò)了200萬(wàn)平方米。

??土地成交方面，截至11月29日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為15492萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比來(lái)看由平轉(zhuǎn)降，降幅約為24.1%；成交幅數(shù)2854幅，環(huán)比上漲11%，同比下降15.5%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額達(dá)4199億元，環(huán)比小幅下降5.5%，同比減少18.9%。平均樓板價(jià)方面，因月內(nèi)三四線城市成交占比增加，土地成交均價(jià)進(jìn)一步回落至2710元/平方米，環(huán)比下降11.6%，不過(guò)較去年同期微漲了6.9%。

??02 熱度

??溢價(jià)率延續(xù)低位徘徊
流拍率回升至年內(nèi)高點(diǎn)

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有多市在月內(nèi)進(jìn)行集中土拍，除北京和杭州外，其余城市土拍熱度依舊普遍處于低位，11月土拍溢價(jià)率為2.9%，較上月增加了0.8個(gè)百分點(diǎn)，仍在年內(nèi)低位徘徊。一線城市方面，在北京、深圳有多宗土地觸頂成交的帶動(dòng)下，一線城市本月溢價(jià)率上漲至4.7%，尤其是北京，成交6幅地中僅1幅底價(jià)成交，其余均溢價(jià)出讓，更是有3宗競(jìng)地價(jià)及現(xiàn)售面積雙觸頂，平均溢價(jià)率高達(dá)10%。二線城市方面，多數(shù)集中供地城市的土拍熱度仍維持在低位，以月中進(jìn)行集中土拍的長(zhǎng)沙為例，成交的21幅地塊均以底價(jià)成交，且大多數(shù)仍由地方城投公司托底，規(guī)模房企中僅有萬(wàn)科、中交出手拿地，僅杭州的第四批次土拍顯著回溫，8宗地中3宗觸頂成交，平均溢價(jià)率達(dá)8.4%。三四線方面，大多數(shù)城市出讓地塊也均為底價(jià)成交，僅鹽城、麗水、馬鞍山等少數(shù)長(zhǎng)三角城市土拍保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價(jià)率超過(guò)了5%。

??流拍率方面也再度走高。和上月相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率大幅上升至16.1%，較上月增加了3.9個(gè)百分點(diǎn)，重新回到年內(nèi)較高水平。11月土地流拍率的上升，主要還是大量三四線城市供地規(guī)模的增加所致，隨著12月行業(yè)傳統(tǒng)周期性成交高位的到來(lái)，預(yù)計(jì)高流拍率的城市還將繼續(xù)密集出現(xiàn)。就本月流拍情況來(lái)看，以深圳為例，本輪集中供地中再度出現(xiàn)了1幅流拍地塊，龍崗板塊的0080地塊由于靠近東莞，地理位置較差，且周邊二手房供應(yīng)量較大，周邊在售的新房項(xiàng)目去化不佳，最終無(wú)人競(jìng)價(jià)遭遇流拍。

??03 重點(diǎn)地塊

??供應(yīng)降量提質(zhì)下京、杭土拍回溫
多宗地塊封頂成交

??2022年11月，北京、深圳、杭州、南京、長(zhǎng)沙、武漢等城市先后進(jìn)行了第四輪集中土拍，無(wú)錫也開(kāi)啟了年內(nèi)的第五輪集中供地。因此，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量仍在高位，如北京朝陽(yáng)區(qū)、杭州錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城核心區(qū)等區(qū)域均有土地推出。在此影響下，房企參拍熱情有所回升，其中北京、杭州等城市均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。

??就這些城市的土拍表現(xiàn)來(lái)看，熱度表現(xiàn)持續(xù)分化，北京、杭州等城市第四輪土拍持續(xù)回溫，尤其是北京，第四輪整體溢價(jià)率達(dá)到10%，不僅是今年溢價(jià)率最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價(jià)率最高的城市；而無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南京等城市持續(xù)低溫，所有地塊均底價(jià)成交。以單價(jià)榜入榜TOP10地塊來(lái)看，北京、杭州等多宗溢價(jià)封頂成交地塊入榜，來(lái)自北京朝陽(yáng)區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，還同時(shí)實(shí)現(xiàn)了最高限價(jià)+現(xiàn)房雙觸頂成交。