??2022年第44周

??10月24日-10月30日，迎來成都第三輪集中土拍和無錫第四輪集中土拍，并且22城之外的徐州也完成了第四輪集中土拍，因此重點監測城市的土地成交規模較上一周大增44%，平均地價也增至6053元/平方米，環比上周上漲7%。就土拍熱度來看，成都和無錫集中土拍熱度均處于低位，無錫13宗地塊均底價成交，成都溢價率也僅有0.44%，并且還有4宗地塊流拍，土地市場整體下行。

??土地政策

??土地市場持續低迷

??南昌發文力爭退出集中供地名單

??10月28日，江西省住房和城鄉建設廳對外發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》，在“持續完善房地產政策”方面提到，指導南昌因城施策完善房地產市場調控政策和用足用好政策“工具箱”，促進房地產業良性循環和健康發展。發揮省聯席會議辦公室牽頭協調作用，協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。不過值得注意的是，在10月31日時查詢江西省住建廳網站，已經沒有該政策的相關信息。

??這是在長沙提出土地推介將改為常態化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。集中供地政策的出臺本意是通過穩定供應來穩定地價，從而達到穩定房價的目的，但鑒于當前部分城市土地市場持續低溫，為了保證土地出讓，無錫、杭州、南京等城市均增加了土拍輪次，土拍規則也一再寬松，降低企業競拍成本，如在杭州最新第四輪土拍中，即從“次高者得”再度回到了“限價+搖號”。

??土地供應

??北京、杭州四批次掛牌明顯縮量

??本周供應規模環比下滑

??供應方面。重點城市四批次集中供地持續，本周迎來北京、深圳和杭州等城市的集中掛牌，但是由于北京、杭州本輪掛牌量較少，使得本周供應規模環比有所下降。據CRIC監測數據，本周重點監測城市的土地供應建面1390萬平方米，環比下降16%。聚焦城市來看，北京、深圳和杭州等集中供地城市供應規模均較少，其中北京計劃出讓土地僅6幅，起拍總價112.9億元，幅數和金額均為年內各輪最低；與北京一致，杭州本輪供地規模也創下新低，僅涉及8宗，總起始價僅91億元，其中位于主城上城區的錢江新城二期地塊備受關注。深圳則推出了7宗，建筑面積達101萬平方米，幅數與上一輪持平，但建面卻不及上一輪。值得一提的是，深圳此次供地規則明顯調整，取消了競自持改為競可售安居房，意在吸引房企拿地。

??土地成交

??成交規模環比大漲44%

??平均地價亦環比上漲

??成交方面。由于本周成都、無錫等重點城市均完成了集中供地，這些城市成交規模大、單價也相對較高，因此重點監測城市的成交量較上周明顯上漲。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為1569萬平方米，環比增加44%；成交金額亦同步上漲，重點監測城市土地成交總金額為950億元，環比上漲54%；由于成都、無錫等高地價城市成交占比明顯上升，重點監測城市的成交樓板價也出現了小幅上漲，平均地價為6053元/平方米，環比增幅為7%。

??各能級城市方面，三四線城市成交占比顯著上漲，本周成交建面占總成交面積的比例達63%。具體來看，一線城市僅上海、廣州有少量商業用地成交，總體量僅39萬平方米。二線城市中，本周完成第三輪集中土拍的成都成交規模最高，總成交建面為334萬平方米，共收金326億元，西安本周也成交了6宗地，成交建面為87萬平方米，共收金45億元。三四線城市中，徐州、無錫本月均完成第四輪集中土拍，成交建面分別為397、179萬平方米，其余城市的成交規模均比較少。

??市場熱度

??溢價率持續下行

??成都、無錫集中土拍均延續低熱

??市場熱度方面。受成都、無錫、徐州等主力成交城市土拍熱度低位影響，溢價率持續下行，本周重點監測城市的土地成交溢價為0.5%，環比再降0.8個百分點。土地流拍率則較上周有所走低，環比下降至8.8%。

??聚焦于城市來看，各城市的土拍熱度仍在低位，出讓地塊也基本均底價成交。三大成交主力城市成都、無錫和徐州在本周分別完成了第三、四、四批次集中土拍，其中成都48宗掛牌地塊中，4宗流拍，成交了44宗地，42宗以底價成交，僅有2宗溢價成交，并且均未觸及最高限價，平均溢價率僅為0.44%，降至集中供地以來的新低；無錫和徐州集中供地地塊雖然均成功出讓，但均以底價成交，競拍熱度仍在低位。

??周度TOP5

??入榜地塊均為底價成交

??無錫第四輪土拍外來房企拿地占比明顯提升

??雖然無錫本輪集中土拍供地質量有所提升，但其土拍熱度仍在低位徘徊，13宗涉宅地均以底價成交，包括地理位置較為優越的地塊也是如此。就總價榜中入榜地塊來看，TOP5均為底價成交，其中無錫占據三席，西安和上海分別占1席。

??另外從企業拿地情況來看，盡管無錫本輪土拍加大了核心區優質地塊的供應，但受企業資金端壓力依然較大的影響，房企拿地信心也明顯不足，13宗地均僅有1家房企報名；不過，值得欣慰的是，地方國企拿地比重大幅下降，中鷹黑森林、保利、綠地香港等房企均有所斬獲。

??重點地塊點評

??中鷹黑森林底價拿下太科園XDG-2022-69地塊

??地塊分析：

??10月25日，無錫完成第四輪集中供地，成為22個城市中首個完成集中供地的城市。為提高房企參拍積極性，本輪供地質量有所提升，斷供已久的太科園板塊也有兩宗宅地掛出。但受市場整體下行的影響，無錫第四輪集中土拍熱度仍然處于低位，13宗涉宅地塊均只有一家房企報名，所有地塊均底價成交。

??不過，本輪土拍地方國資拿地比重明顯下降，中鷹黑森林、保利發展、綠地香港、朗詩等企業均現身拿地。以成交單價為高的XDG-2022-69地塊為例，該宗地位于新吳區太科園板塊，該板塊已經斷供三年，新房市場供應不足，最終該地塊被首進無錫的中鷹黑森林拿下，樓面價達18000元/平方米。除中鷹黑森林外，重倉無錫的綠地香港也在梁溪區拿下三地。