全年成交規模降至近十年新低
流拍趨緩難掩地市涼意

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

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??市場大環境遇冷背景下，土地市場成交規模較2021年同期有明顯下滑。截止2022年12月7日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了37和34%，成交建面更是降至近十年新低。分能級城市來看，無論是成交建面和成交金額，各能級城市土地均不及去年同期水平。熱度方面，考慮到大多數房企的資金壓力仍舊趨緊，房企競拍熱情依然處于低位，2022年溢價率僅有3.7%，同比降幅高達7.9個百分點。展望未來，在當前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩市場仍是第一要務。要想讓市場熱度回升，仍需等待需求側調控放松取得理想的成效，屆時土地市場熱度才將有可能回溫。就此來看，明年土地市場成交規模或仍將處于低位，市場熱度也將延續低位。值得注意的是，受樓市熱度表現差異影響，各城市土地市場的熱度分化也將持續，并且“由外至內”的特征也會愈發顯著。

??總  結

??1成交面積：2022年成交面積同比降幅再度擴大，全年土地成交規模預計近十年最低

??截止2022年12月7日，全國300城土地市場成交建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。即使12月“翹尾”現象如期而至，但在土地市場持續遇冷下，12月成交規模也難敵去年同期。在此影響下，2022年土地市場成交規模同比降幅還將較目前繼續擴大，全年降幅大概率在四成，總成交規模將創近十年新低。

??（1）成交規模同比全線回落，一二線城市同比降幅達四成分能級結構來看，受市場大環境遇冷，各能級城市土地成交面積均不及去年同期水平。其中，一線城市總成交規模為3389萬平方米，較去年同期下降了41%。分城市來看，四個一線城市的成交面積均不敵去年同期，其中僅有深圳成交規模同比降幅低于5%，其它三個城市的成交面積較去年同期降幅都在兩成以上，尤其是上海和廣州，2022年成交規模降幅較去年減少了近五成。二、三線城市方面，成交規模同比均呈下降趨勢，同比去年同期分別下降了40%、36%。以二線城市為例，除西安、廈門、寧波、合肥、海口等少數城市成交規模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規模大都同比為負，且同比降幅多在40%以上，規模收縮較為顯著。

??（2）市場遇冷下成交規模跌多漲少，僅合肥、寧波等城市成交面積同比上漲截止12月7日，各城市成交面積來看，成交建面超過2000萬平方米的城市僅有兩個，分別是西安和成都。其中，西安以2170萬平方米的成交建面位于榜首，較去年同期微漲3%；其次是成都，成交體量達2075萬平方米，同比下降13%。排在第三位的是徐州，成交量達1964萬平方米，規模較去年同期略有上漲，長沙和濰坊則分別排在第四、五位。從成交面積TOP20城市來看，有12個城市的成交量相比去年有所減少，平均降幅達35.7%，降幅超過30%的城市多達7個，其中降幅最突出的當屬遵義，成交建面剛剛超過1000萬平方米，同比降幅高達65%。而成交體量同比上漲的城市也有8個，漲幅超過10%的有寧波、合肥、眉山、淮安和金華五城，其中合肥漲幅最為突出，成交面積較去年同期上漲四成。分能級來看，一線城市與去年保持一致，僅有上海和廣州入榜，排位分別居于第13、20位；二線城市有7個城市入榜，除了常客西安、成都、長沙、重慶和杭州外，寧波和合肥也進入榜單，并且名次均在前十名內；三四線城市多達11個城市入榜，較去年增加4個。

??2成交金額：企業拿地意愿顯著收縮，成交金額降幅高達三成以上

??（略）

　　3土地價格：成交結構變動致地價再度走高，但溢價率創歷史新低

??（本節有刪減）受上海等一線城市供地質量提升的影響，2022年全國300城土地成交樓板價小幅上漲，增至3266元/平方米，再度創下歷史新高。熱度方面，由于新房市場仍處于低位，加之房企資金壓力依然較大，房企拿地積極性仍處于低位，溢價率較三季度再度下行，降至2.7%的歷史低位，全年溢價率也僅有3.7%，與去年同期相比，下降了7.9個百分點。(1) 整體地價：優質地塊成交占比提升，平均地價再創歷史新高（略）(2) 城市地價：超半數重點城市地價上漲，北京樓板價蟬聯榜首整體來看，成交樓板價TOP20的城市中，有11個城市的樓板價同比表現為上漲，其中上海、建德、珠海、南京等城市表現尤為突出，平均樓板價同比漲幅均超30%，上海漲幅高達95%，主要是由于今年遠郊供地相對較少，供地質量明顯提升，進而大幅拉升了平均地價，樓板價升至24991元/平方米。而樓板價下降的城市中，江陰表現最為突出，降幅高達27%。從城市排名來看，北京蟬聯成交樓板價最高的城市，平均價格為30755元/平方米，同比增加了8%；排在第二位的是漲幅最高的上海；廈門則超越深圳，升至第三位；深圳則降至第四位。值得注意的是，不僅是上海，南京、杭州、蘇州等三個長三角城市今年供地質量也相對較佳，平均樓板價同比漲幅也均超20%，樓板價分別排在第五、六、七位。

??（3）溢價率：四季度溢價率持續下行，各能級城市溢價率均創歷史新低雖然整體地價較2021年小幅提升，但受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情持續下行，溢價率與2021年相比明顯下滑。成交溢價率由2021年的11.6%降至2022年的3.7%，同比下降了7.9個百分點。分季度來看，各季度表現相對均衡，溢價率均在5%以下；并且在四季度降至歷史低位，溢價率僅有2.7%。究其原因，主要是由于經過多輪集中土拍的消耗，房企拿地預算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，以22城為代表的土拍熱度也一再走低。企業方面來看，不僅民企投資保持低位，國央企投資也顯露出“疲態”，四季度拿地積極性也明顯下滑，僅剩城投公司仍在各地“托底”。各能級熱度變動表現一致，環比三季度均呈下滑趨勢，均降至歷史新低。其中，一線城市溢價率降至2%，二線城市中除杭州外，蘇州、南京、武漢等熱點城市在四季度的土拍中均遇冷，導致平均溢價率進一步走低，溢價率降至1.3%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢，2022年第四季度溢價率僅有3.3%。

??（4）流拍率：供地預公告+優化供地結構的影響下，土地流拍現象較上一年有所緩和（略）4集中供地：精準供地下平均地價漲至新高，低流拍率難掩市場熱度下行

??隨著市場熱度的逐步走低，政府在供地端也多選擇按需精準供地方式，即主力供應區域以位置優越、新房庫存壓力較低的板塊為主，新房銷售顯著遇冷、庫存壓力顯著增大的板塊則減少推地量。在此影響下，大部分城市22年第三批次土地集中成交規模較上一輪出現收縮。就重點城市集中土拍情況來看，超半數城市三輪集中供地成交量遞減，但受供應質量提升的影響，地價延續在高位；熱度來看，底價成交比重持續攀升，三輪土拍熱度依次遞減，第三輪土拍整體溢價率僅有2.5%。（1）量價變動：精準供地下第三輪平均地價漲至新高，但成交規模明顯縮減（本節有刪減）截止12月7日，僅有8個重點城市完成第四輪集中土拍，因此我們僅對比前三輪集中土拍量價走勢（三輪暫缺重慶和沈陽）。對比今年多輪土拍來看，22城集中供地的成交規模自第二批次到達最高位之后再度下行。第三輪集中土拍成交建面、成交金額較第二輪分別下降12%和11%，而在供地質量明顯提升的助力下，名義地價則延續高位，第三輪集中土拍平均樓板價高達12933元/平方米，同比去年三輪集中土拍平均樓板價高出39%。從成交量來看，2022年22城前三輪共計成交11816萬平方米，與2021年22城含宅地塊相比下降52%。其中杭州、成都、上海是成交最多的三城，均超過1000萬平方米。就三輪供地節奏來看，長沙、蘇州、寧波、南京、無錫、杭州等三輪的成交量顯著低于二輪，降幅均在40%及以上，僅有武漢、廣州、福州、上海等少數城市第三輪集中供地成交規模上漲。不過值得注意的是，上海、廣州、武漢等城市第四輪土拍規模明顯收縮。成交金額上，22城三輪共計成交1.52萬億元，6城成交金額破千億，上海以前三輪成交2713億位居各城之首。對比來看，除武漢、廣州、青島、上海、福州等成交放量的城市，其余大部分城市三輪成交金額均較二輪下跌，其中長沙、深圳、南京、蘇州等跌幅超過50%。

??隨著市場熱度的逐步走低，政府在供地端也多選擇按需精準供地方式，大部分城市提高了中心城區供地比重，因此樓板價延續在高位。22城2022年前三輪平均地價分別為12754、12820、12933元/平方米，三輪平均值為12834元/平方米，較2021年三輪平均地價高出38%。其中上海受中心城區供地質量顯著提升的影響，樓板價增幅高達110%。此外，蘇州、青島、南京等城市表現也比較突出，增幅均超二成。從第四輪已經拍完的北京、上海、杭州、南京、武漢等城市來看，多數城市2022年集中供地成交建面、金額再度下滑。在土地成交規模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計劃完成率明顯偏低。具體聯系各城市的2022年供地計劃來看，三輪供地結束后，僅上海成交規模占全年住宅用地計劃供應量的比例剛剛達到八成，多數城市的供地計劃完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市場相對較熱的城市也是如此。表：2022年重點城市前三輪土拍建面、金額、地價變動情況（單位：萬平方米、億元、元/平方米）（略）（2）熱度變動：底價成交地塊占比近八成，三輪土拍熱度再創新低經過前兩輪集中土拍的消耗，房企拿地預算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，進而導致22城集中土拍熱度也一再走低。從平均溢價率水平來看，至第三批次，已完成城市成交地塊的平均溢價率僅2.5%，較第二批次下降了1.6個百分點，降至集中供地以來的最低。與此同時，在多個城市已采取預掛牌的供地模式下，延期、撤牌、流拍的土地占仍較上一輪明顯上升，比重由第二輪的8.0%上漲至11.0%。不僅如此，第三輪集中成交地塊占比還不足四分之一，近八成地塊均是底價成交，土拍熱度的一降再降。

??聚焦至城市面，20個完成第三輪集中土拍的城市中，溢價率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個城市，而有11個城市的平均溢價率不足1%，其中無錫、長沙、濟南、長春和鄭州第三輪集中成交地塊則均是以底價成交，土地市場熱度降至谷底。在延期、撤牌、流拍地塊方面，由于多數城市采取預掛牌推地方式摸底房企拿地意愿，因此推出地塊全部成交的城市個數達9個，較上一輪有所上漲。但合肥、南京、廣州等城市的土地延期、撤牌或流拍現象仍然較為顯著，尤其是南京，第三輪集中土拍延期了14宗地，并有1宗流拍，占總供應地塊的比例超過三成，也因此導致第三輪集中土拍的流拍率較上一輪出現上漲。

??對比今年前兩輪集中成交熱度情況來看，在銷售端整體遇冷的影響下，大部分城市第三輪集中成交溢價水平較上一輪出現下滑。具體按照溢價率水平來劃分，這些城市大致可以分為四類：一、延續高位型，即每輪溢價都在5%以上的城市，包括合肥、杭州兩個城市。以合肥為例，2022年前三輪集中土拍成交溢價率分別為11.2%，7.9%和7.2%，均處于22城TOP2位置。結合房企參拍情況來看，相比于大多數城市，合肥參拍房企中民企的參與度比較高，即使是在整體市場出現降溫的第三輪，合肥也有7幅地觸及地價上限，占成交總幅數的三成以上，土地市場熱度由此可見一斑。二、回溫型，包括北京、寧波兩個城市，第三輪集中成交的溢價率水平均回升至5%以上，且達到了三輪最高。比如北京，在供地質量持續提升的影響下，尤其是三輪推出了海淀西北旺、豐臺造甲村、大紅門等諸多優質用地，北京集中成交溢價率連續上漲，至第三輪平均溢價率上升至6.1%，僅次于寧波和合肥。三、降溫型（略）四、持續低溫型（略）

圖：集中供地城市2022年前三輪集中成交溢價率和流拍率對比（略）

??展  望

??從全年成交變動來看，在樓市端表現持續低迷的影響下，2022年土地市場也持續低位運行，成交建面直接降至近十年新低，整體市場熱度也進一步走低。接下來，地市熱度的回暖仍將取決于樓市端的表現，只有各城市的樓市成交企穩回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才將有可能回溫。

??1維穩市場仍是第一要務，2023年市場熱度將延續低位運行自去年四季度以來，上層對房地產市場的調控政策不斷放松，尤其是四季度以來，紓解企業資金需求困境的政策力度頗大，“金融16條”正式發布后，支持房企信貸融資、支持房企發債融資、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資等“三箭連發”，房企融資環境顯著寬松，為穩定房地產市場進一步提供支撐。接下來，穩定房地產市場仍將是中央及各地調控的首要目標，土地市場也是如此。需要注意的是，上述融資政策的放松對土地市場尚未帶來明顯的直接利好。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現。而當下大部分城市的樓市成交持續低迷，如上海、杭州等城市的郊區也在今年下半年來出現了認購人數明顯下降、去化困難的現象。就此來看，明年土地市場成交規模或仍將回落，市場熱度也將延續低位。2重點城市集中供地將延續“少而優”，熱度分化也將繼續“由外至內”

??今年以來，重點城市集中供地也發生了較大的變化。在供應方面，為了應對土地市場的低迷，各城市在采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿的同時，也對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給予利好，土地出讓門檻持續寬松。同時，為了避免撞期，減輕企業拿地壓力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。但從地塊競拍熱度來看，大部分城市政策刺激效果有限，地塊競拍熱度持續走低，絕大部分地塊均以底價成交，僅少部分極為優質的利潤空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價成交。接下來，若銷售端仍未改善，企業拿地態度越發保守，會倒逼政府在供地端延續“少而優”的推地方式，并通過增加集中供地批次的方式來盡可能完成年度土地出讓計劃，增加土地出讓收入。而在熱度方面，受樓市表現差異影響，各城市土地市場的熱度分化也將持續，并且“由外至內”的特征也會愈發顯著。雖然北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點關注對象，但僅有這些城市的熱點板塊優質土地的成交將會維持在高位，庫存壓力較高、流速偏緩的遠郊以及利潤指標較差的地塊仍將會遭遇流拍或由地方平臺進行托底。