??9月16日上午，國家統計局公布了2022年1-8月宏觀經濟和房地產行業數據。房地產市場出現了積極變化，銷售和投資規模分別環比上漲5%和2%。但整體房地產市場仍處在下行過程中，雖續建項目交付增長推動房屋竣工高增至年內次高，但房屋新開工面積和土地購置面積均環比再降，受此影響下房地產開發投資額同比降幅再度擴大。從銷售方面改善傳導到房地產投資生產方面，仍然需較長過程。

??東部回升帶動8月銷售面積環比增5%

??同比降幅收窄6pcts

??據國家統計局數據：1—8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

??單月來看，8月商品房銷售面積和金額均實現了同比降幅收窄。8月全國共計完成商品房銷售9712萬平方米和10107億元，同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；環比也分別上漲5%和4%。

??需要說明的是，8月全國商品房銷售表現仍處于歷史較低水平，同比降幅顯著收窄主因是2021年同期基數較低（2021年7月起商品房銷售面積同比由正轉負，2021年8月同比降幅擴大7.1pcts至15.6%）。同時從規模上來看，2022年8月銷售規模也僅高于7月和4月。

??分地區來看，東部地區銷售筑底回升為拉動全國商品房銷售規模環比上漲的主要因素。從商品房銷售面積來看，僅東部地區1-8月同比降幅較1-7月收窄了0.1pct，中部、西部和東北地區降幅分別繼續擴大0.6pct、1.6pcts和0.3pct。

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??16城房價環比由升轉跌

??三四線新房房價同比降幅擴大至3.7%

??根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，8月商品房銷售均價下調至10407元/平方米，環比小降1%，同比增3%。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，一線城市商品住宅銷售價格環比微漲0.1%；而二線和三四線城市分別環比下降0.22%和0.4%。

??具體來看，8月70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有50個，比7月增加10個。如廣州、重慶、鄭州、福州、揚州、徐州等8月新建商品住宅銷售價格均環比由增轉降，其中重慶環比下降1.1%回調最大。

??同比來看，全國整體商品住宅銷售價格繼續下探，一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴大。

8月70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有49個，比7月增加1個。如武漢、廈門、沈陽、福州、天津等同比降幅均擴大，其中武漢較7月擴大1.6pcts，最為顯著。

??新開工走弱至年內新低、竣工走強至次高

??土地購置環比再降7% 

??據國家統計局數據：1—8月，房地產開發企業房屋施工面積868649萬平方米，同比下降4.5%；新開工面積85062萬平方米，下降37.2%；竣工面積36861萬平方米，下降21.1%。對比1-7月，新開工面積同比降幅擴大了1.1pcts，拖累施工面積同比降幅也擴大了0.8pct；而竣工繼續發力，面積同比降幅收窄2.2pcts。

??單月來看，“開工走弱、竣工走強”的狀態依舊延續。8月房屋新開工面積和竣工面積分別為8995萬平方米和4833萬平方米，環比分別下降6.7%和上升42%。其中，新開工面積已降至全年新低，同比下降45.7%；竣工面積則回升至年內次高，同比降幅也收窄至2.5%。

??各地“保交樓”和“停工”項目復工政策進一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制，對房屋竣工起到有效促進作用。相反，各房企房屋新開工計劃也進一步擱置。

??據國家統計局數據：1-8月，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-7月擴大1.56pcts和收窄0.47pct。

??單月來看，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環比下降7%。8月重點城市集中供地進入后半程，除深圳土拍熱度仍在高位外，濟南和天津成交地塊多以底價成交。

      8月開發投資額環比增2%

      但新開工土地購置萎靡致同比降幅再擴大至14%

??據國家統計局數據：1—8月，全國房地產開發投資90809億元，同比下降7.4%，降幅較1-7月擴大1pct。其中8月全國完成房地產開發投資額11347億元，環比上漲1.8%，同比降幅擴大1.5pcts至13.8%。

??8月房地產開發投資額環比增長，主要依靠的是續建項目加快竣工進度所產生的建安投資。正如上文所說，8月房屋竣工面積的環比高增為整體市場投資規模提供了一定支撐。

??但仍需注意的是房地產投資仍處于底部下行階段，8月同比和累計同比降幅仍在擴大。由于房屋新開工規模持續萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力，單靠房屋竣工難以維持原有投資體量。

      綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年8月房地產行業出現了一些積極變化，如銷售和投資整體規模均環比上升，但整個房地產市場仍處在下行過程中。從銷售方面改善傳導到房地產投資生產方面，仍然需要一個過程。

??新房銷售方面，各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限。考慮到2021年下半年前值較低，預計后續商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規模將保持筑底姿態，累計同比降幅則將緩慢收窄。

??房企拿地方面，8月多個城市發布了第三輪集中供地公告，料9月房企土地購置面積將較8月有所回升。但民營房企拿地意愿仍極為有限，第三輪集中土拍仍將以“國央平”為主，其中部分地方平臺公司已有乏力跡象。因此整體土拓投資仍將保持較低規模。

??房企將繼續加大竣工投資但對新開工熱情有限，一方面抓政策支持下將盡量多地實現“保交樓”以促進資金回籠，另一方面對后市不樂觀下房企很難擴大新開工投資。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發投資如期回升。當前全國房地產投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續投資規模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。