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??中房網訊 （亞晨/文）國家統計局今日（９月16日）公布的《2022年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-8月份全國房地產開發投資90809億元，同比下降7.4%。商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有19個，環比下跌的城市有50個，1個城市環比持平。二手住宅方面，環比上漲的城市僅13個，環比下跌的城市有56個，1個城市持平。根據易居研究院測算，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-2.1%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.3%。

??從數據上看，當前房地產仍處于下行通道。對此，易居研究院認為，在刺激房地產開發投資方面要有創新政策，以確保該指標不失速。另外，從房價方面來看，新房表現繼續頹廢，要警惕市場進一步降溫的風險。雖然部分重點城市表現相對不錯，但要看9月份交易數據。隨著新一輪購房政策放松開啟，客觀上有助于促進房價的趨穩和健康。同時，二手房市場與一手房走勢一致，下行壓力略有增大。從穩定健康發展的角度看，后續需要關注二手房的交易態勢。在9月份的購房政策中，對于此類市場的政策放松也需要加大，二手房的活躍也將帶動一手房的交易。

??房地產仍處下行通道

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，繼續面臨降溫壓力。1-8月份，全國房地產開發投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，當前要繼續穩投資，注重開發商的投資拿地意愿和新開工意愿，在刺激開發投資方面要有創新政策，以確保該指標不失速。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-８月份，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，同比下降42.5%。房地產開發企業到位資金方面，1-8月份，房地產開發企業到位資金100817億元，同比下降25.0%。其中，國內貸款12280億元，下降27.4%；利用外資59億元，增長11.6%；自籌資金35771億元，下降12.3%；定金及預收款32719億元，下降35.8%；個人按揭貸款16243億元，下降24.4%。

??從數據來看，最近幾個月土地購置數據普遍保持在下跌近50%的水平。嚴躍進認為，這說明土地數據改善方面并不明顯。目前拿地方面積極性不高，和房企資金壓力大有直接關系。另外，從到位資金情況看，和外部金融環境存在略矛盾和不吻合的地方，也說明當前要夯實既有政策，真正促進房企資金狀況的改善。各地要高度重視此類問題，防范滋生出新的金融風險。

??商品房銷售繼續處于盤整階段

??商品房銷售情況方面，繼續處于盤整階段，最近幾個月普遍保持在下跌近兩成的水平。從單月銷售情況看，則略有回升。

??數據顯示，1-8月份商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

??根據2022年以來的國家統計局數據分拆后測算，8月份商品房銷售面積為9712萬平方米，環比上漲4.94%。商品房銷售額為10107億元，環比上漲4.29%。從同比情況來看，8月份商品房銷售面積和銷售額相比2021年同期分別下降了22.58%和19.89%。

??另外在庫存方面，自年初創下階段新高后，依然呈連續回落態勢。截至8月末，商品房待售面積54605萬平方米，同比增長8.0%。其中，住宅待售面積為26015萬平方米，增長15.1%。

??房價下降城市個數增加

??國家統計局同日發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。

??根據報告，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有19個，環比下跌的城市有50個，1個城市環比持平，上個月環比上漲和下跌的城市分別為30個和40個。二手住宅方面，環比上漲的城市僅13個，環比下跌的城市高達56個，1個城市持平。上個月環比上漲和下跌的城市分別為19個和51個。

??具體到各城市表現，新建商品住宅方面，根據國家統計局發布的數據整理，8月份上海（0.6%）位居漲幅首位，北京、南京、杭州、成都、銀川和無錫以0.4%的漲幅并列第二。北海（-1.4%）、武漢（-1.3%）和湛江（-1.2%）處于跌幅前三位。同比方面，杭州、北京、成都、銀川、上海、西安、長沙、深圳、烏魯木齊、三亞、重慶、贛州、濟南、南京、南昌、海口、無錫、合肥、廣州、寧波、青島等21個城市上漲；以北海、湛江和哈爾濱為代表的49個城市處于下跌態勢。

??在嚴躍進看來，上漲明顯的普遍是重點城市以及基本面不錯的城市。其中上海環比漲幅最大，和上海房地產市場較強韌勁有關。實際上上海近期一手房交易確實不錯，體現在新房認籌熱度高、購房者認購意愿強。這使得新房交易活躍，帶動了價格相對堅挺。也說明上海逐漸走出了此前的疫情陰影，房地產市場有趨穩的基礎。

??二手住宅方面，8月份南京（0.7%）漲幅居首，上海和成都以0.6%的漲幅并列第二；宜昌（-1.3%）、湛江（-1%）和北海（-1%）位居跌幅前三。同比方面，僅成都、北京、上海、海口、昆明、無錫和贛州7個城市繼續呈上漲態勢。

??從二手房數據來看，南京、上海、成都和昆明等城市表現較好。對此，嚴躍進特別提醒，昆明二手房相對強勁，需要注意風險。尤其是過去幾年昆明新房供應相對偏少，部分購房需求進入二手房市場，此類城市表現有點類似此前海口二手房出現價格上漲的現象。