??導 讀 

??1月，在新一輪集中供地尚未開啟之下，土地市場出現周期性調整，成交金額、面積同比降幅均超過七成。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：1月，在新一輪集中供地尚未開啟之下，土地市場出現周期性調整，成交金額、面積同比降幅均超過七成。樓市下行疊加企業資金壓力，房企投資依然十分謹慎。在寧波第三輪土拍回暖的帶動下，TOP一百中僅有不到三成房企納儲，其余均被項目開發商以及地方性國企、城投公司、平臺公司所“瓜分”。 

??我們認為，2022年謹慎的投資預期難以大幅扭轉，投資結構性回暖是大概率事件，但仍需要一定的傳導時間，預計投資力度需要3-6個月的修復期。在策略上，城市分化越來越嚴重，對于城市選擇，堅持長期聚焦人口基本面尚佳、經濟基礎良好、城市軟實力較強的核心城市。在拿地節奏上，考慮到目前地價尚未真正下降，一旦2022年首輪集中供地熱度低迷，第二輪集中供地或將成為投資的“窗口期”。

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??1月土地成交規模同環比腰斬
三四線流拍現象不減

??2022年1月，全國300城經營性土地總成交建筑面積僅5478萬平方米，環比12月降幅近九成，同比降幅也接近七成。成交總金額降至1133億元，環比上月大降90%，同比也下降了75%。成交樓板價延續了自9月份以來下滑趨勢，1月僅為2069元/平方米，環比降幅高達15%。

??土拍熱度上，在寧波成交回暖的帶動下，1月溢價率環比略有回升，為4.3%。但流拍率較上月略有增加，增至21%。除西安、石家莊等少數二線城市流拍地塊相對較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并且多為含宅地塊。究其原因，主要還是由于當前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之這些城市的樓市下行壓力依然巨大，房企投資謹慎的態度短期內還在延續，流拍也在意料之中。

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??受供地節奏影響
新增貨值、金額百強門檻同比下降19%和49%

??2022年伊始，受到新一輪集中供地尚未開啟的影響，企業拿地并不積極。1月，新增貨值百強門檻12.3億元，同比下降19%。新增拿地價值、建面百強門檻2億元、12萬平方米，同比分別減少49%和10%。

??從拿地金額（全口徑）角度來看，2020年1月僅有綠城和華潤2家房企金額超過50億元，與去年15家的數量相比相距甚遠。整體來看，拿地金額排名靠前的房企均來自1月份寧波第三輪土拍，如華潤、濱江、新希望、偉星等。

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??近九成百強房企首月未拿地
地方城投、平臺公司是“主力軍”

??樓市下行疊加企業資金壓力，并且1月僅有寧波完成2021年第三輪集中供地，因此銷售百強房企拿地幾乎“停滯”，僅有10余家房企首月有土地入賬。其中銷售TOP50房企單月拿地金額不足200億元，同環比均下降90%以上。

??值得注意的是，剩余入榜企業主要以項目開發商、地方國企、城投和平臺公司為主。其中民企僅占到30%，國家隊“托底”現象并未減少。實際上，由于部分地方平臺公司并不具備很強的獨立開發模式，未來合作開發或將成為品牌房企補充核心土儲的渠道之一。

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??聚焦核心城市
關注今年第二輪集中供地機會

??2022年開年首月，全國土地市場成交規模迎來周期性下滑，較去年同期也大幅腰斬。一方面是由于在集中供地政策影響下，多城供地節奏發生變化所致；另一方面，則是由于房企投資態度仍舊保持謹慎，地市成交熱度因此也難回升。

??在樓市、地市熱度持續下探的背景下，近期中央部門多次提及要維護房地產市場穩定發展，加強預期引導，支持房地產企業合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求。可以預見的是，今年一季度房地產行業的資金環境將有所改善。但考慮到一季度也是各大房企的償債高峰，行業整體風險偏好的降低，也會在一定程度上影響企業舉新債拿地的積極性，謹慎投資仍是主旋律。

??2022年，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。從第三輪土拍的情況來看，在經歷了第二輪的“冰點”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價成交，但市場人氣略有恢復。考慮到目前地價并未有實質性的下滑，因此，在三穩的預期下，未來各城地價仍有下調空間，一旦2022年首輪集中供地熱度低迷，或會出現在第二輪集中供地中下調地價的情況，疊加市場回暖與資金寬松的預期，明年第二輪集中供地或是房企補貨的窗口期。