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??榜單解讀

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??入榜門檻：2021年前20內

??房企租金收入同比上升27%

2021年內房企和外資房企運營收入前10入榜門檻分別為55.6億元和14.9億元，內房企的運營收入前10門檻比外資房企高出了約40.7億元。此外內房企運營收入前20入榜門檻為23.7億元，遠遠超出外資房企前10的運營收入門檻。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外，2021年前20內房企的總租金收入同比2020年上漲了27%，相比2019年上升16%，整體商業租金規模穩定增長。

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??收入結構：外資房企租金收入

??占比超內房企達93.4%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達85.3%，而外資房企則為93.4%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2021年上半年富力的酒店運營占比達到了82%，而中國金茂這一占比也達到了53%。此外部分企業繼續加大長租公寓布局力度，如龍湖冠寓2021年上半年已布局30余個高量級城市，開業房間數已達9.4萬間，租金收入實現10.7億元，未來龍湖將繼續堅定發展長租業務，預期每年有超過30%的增長。

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??各路資本布局物流地產

??高標倉及冷鏈將成重要方向

??物流地產作為商業地產中的一種物業類型，2021年熱度不減，受到了各方投資者的青睞。如2021年10月凱德中國信托先以16.834億的價格收購了上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產。后11月，領展又以7.54億的價格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權，實現了首次涉足物流領域。

??而在地產寒冬下，也有不少房企轉道物流行業，試圖打開業務的新藍海。2021年11月19日遠洋集團以7.8億元代價認購遠洋物流地產所配發的3萬股目標股份，交割后遠洋物流將于遠洋集團綜合財務報表中列賬為合營企業。此次遠洋將遠洋物流注入上市平臺，后一步或將考慮遠洋物流出售給此前成立的私募基金，以實現最終退出，不僅可以將回流的資金用于進一步發展，同時也實現了輕資產化，在地產寒冬下增強企業風險抵抗能力。除遠洋外，萬科目前已成為國內最大的冷庫運營商。截止2021年上半年，萬緯物流在 44 個城市累計管理 148 個項目，可租賃建筑面積1149萬平方米；所管理的項目中，高標庫126個，可租賃建筑面積1056萬平方米；冷庫22個，可租賃建筑面積93萬平方米。

??值得注意的是，12月13日國務院印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》通知，不僅提到將拓展冷鏈物流企業投融資渠道；此外到2025年還將布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地。預計未來物流地產，尤其是高標倉及冷鏈物流將成為受關注方向，以萬科、遠洋為代表的房企還將繼續大力拓展，此外或有新房企進入物流領域轉型布局。與此同時，隨著房企布局多元業務的不斷細化，房企在商業、物管、長租、物流等各賽道中，遇到的競爭對手也越來越多，房企們在各細分領域中的實力也將受到考驗。

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??未來部分房企沖刺規模

??輕資產化將成為主要特點

??此外在傳統商業領域，有不少企業加快了未來的布局步伐。其中商管龍頭——萬達商管于年內開啟赴港上市。2021年3月，萬達集團發布公告，宣布撤回大連萬達商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。此后僅用時7個月，10月21日珠海萬達商管就向聯交所遞交了招股說明書。萬達上市后，將有助于改善企業的財務情況，同時能夠擴大境外融資渠道。在招股書中，萬達商管計劃未來三年每年將大概幫助業主開業約50到60個萬達廣場。

??除了萬達商管，房企商業運營商如龍湖、中駿等也在未來的商業項目個數上提出了要求，未來幾年龍湖計劃每年開業商場10個以上，而中駿則計劃每年增加世界城15個左右，以實現2025年100個世界城。除了商業規模，在租金規模上中海也提出了要求，計劃商業物業2023年實現年收入100億港元的目標。值得注意的是，商業輕資產模式成為未來重點發展方向。如世茂股份就表示，“輕資產是所有的同行未來可能共同選擇的發展方向”。截止2021年8月，世茂股份正在洽談的有50多個，其中有十幾個已進入到實質的洽商階段。除世茂股份外，大悅城控股則表示輕資產要提效率，保簽約，到2024年末，預計輕資產規模不低于40個項目。

??整體來看，當前商業地產從運營持有的重資產模式向輸出服務的輕資產模式轉型已成為必然趨勢。2021年預計將會有更多的房企將通過輕資產化的方式，實現規模上的快速突破，同時將風險降低。與此同時，輕資產化也對房企運營商的運營能力提出了新的要求，若運營能力不足，輕資產模式也會受制于合作方，給未來發展帶來不確定性。