??導 讀 

??1、百強10月業績環比回升1.4%
??2、逾8成房企單月業績同比降低，37家同環比雙降
??3、房地產市場持續降溫，年末成交不容樂觀

??☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??前言：2021年10月，房地產市場持續降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中，一線城市市場成交環比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二三線城市市場難言好轉，成交環比下降4%，同比下降23%。

??企業層面，10月TOP一百房企單月業績規模較9月環比回升1.4%，單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢，但降幅收窄至32.2%。逾8成百強房企單月業績同比降低，其中44家房企業同比降幅大于30%，同環比雙降的百強房企數量達37家。10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期。

??整體來看，下半年在市場降溫的大背景下，“銀十”的市場行情未如期到來，“十一黃金周”的市場相比往年也略顯慘淡。預計年末，房地產市場難言樂觀，市場成交或將緩步下行、房企銷售將繼續承壓?！耙詢r換量”仍是企業加快成交去化的必要選項，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。

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??業績：百強房企10月單月業績環比回升1.4%

??2021年10月，TOP一百房企實現銷售操盤金額7761.4億元，單月業績規模較9月環比回升1.4%。受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢，但降幅略有收窄至32.2%。累計業績來看，1-10月百強房企實現銷售操盤金額93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長18.5%和6.7%，累計業績增速放緩。

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??門檻：TOP30房企保持規模優勢
百強門檻179.4億元

??2020年1-10月，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化, 行業競爭加劇。其中，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP十房企1-10月銷售操盤金額門檻達到2288億元，同比增幅達25.3%，較2019年增長40.1%。 

??TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升23.5%和11.3%，實現規模穩定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻與去年同期基本持平，達到485.6億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。此外，截至10月末TOP一百房企的銷售操盤金額門檻同比增長5%至179.4億元。

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??企業表現：逾8成房企單月業績同比降低

??具體從企業表現來看，2021年10月百強房企中逾8成企業單月業績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，有近8成企業單月業績不及上半年月均水平。整體來看，10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，同環比雙降的百強房企數量達37家。

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??市場：市場持續降溫、打折降價常態化
近半二三線成交跌幅擴大

??2021年10月，房地產市場持續降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。

??一線城市市場不容樂觀，成交環比增長4%，同比跌幅收窄至18%。其中，北京、上海成交整體仍處低位，廣州市場形勢最為嚴峻，成交創年內次新低，僅限于深圳成交明顯回升。北京新房市場轉冷，6成以上新盤推出特價房源，優惠力度不低于9折，曾經的熱銷盤甚至銷冠項目開始啟用中介渠道拓客。二手房市場迅速冷卻，掛牌量持續增加，但成交量持續下滑，價格同樣向下調整，海淀區部分學區房售價跌幅多達15%。上海市場明顯降溫，隨著入圍規則的調整，熱銷盤的入圍積分明顯降低，部分項目因認購量不足主動延長認籌時間。第五批次集中供應房源對外公示，共計57個樓盤、1.5萬套房源。其中，備案均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目便有15個，有望提振市場熱度。廣州市場形勢愈加嚴峻，房企打折降價常態化，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達30%。為了降低購房門檻，部分項目實行首付延期，可在3個月內付清首付，外圍區域的部分樓盤更是出現了“首付貸”等亂象。深圳新房市場同樣遇冷，除了個別網紅盤仍能實現日光之外，不少項目啟用中介渠道分銷，甚至通過提升傭金比例爭搶客戶資源。打折降價漸成市場標配，部分項目不僅推出特價房、折上折等優惠措施，而且額外返傭。二手房市場愈加慘淡，成交連續7個月下滑，市場價格繼續向下調整，部分小區現已接近指導價。

??25個二、三線城市市場難言好轉，成交環比下降4%，同比下降23%。其中，4成二、三線城市成交環比回升，不乏南寧、天津、鄭州這類壓力城市。反觀寧波、南京、廈門等熱點城市成交持續下行，成都、常州等環比近乎腰斬。2成二、三線城市成交同比轉正，徐州、西安等皆升至年內高位。不過，近半二、三線城市市場依舊低迷，成交同比跌幅繼續擴大，廈門更是續創年內新低，島外在售樓盤頻頻降價促銷。

??近期，決策層輪番表態：維護房地產市場的健康發展，保障好剛需群體信貸需求。預示著短期居民按揭貸款將邊際改善，廣州、深圳、成都、無錫等更是先行先試，涉及下調房貸利率，縮短放貸周期等。但需要提醒的是，銀行集中放貸主要還是前期簽約的按揭貸款合同，房貸新增授信規模相較有限。退一步講，部分城市即便將明年初的房貸額度挪至今年底使用，扣除前期積壓的按揭貸款規模，新增按揭貸款規模仍難顯著提升。

??而從周度成交數據來看，市場仍難言轉向。10月第一周，31個重點監測城市成交環比下降49%，近4成城市環比腰斬。第二周，31城成交環比增長90%，4成以上城市環比實現翻倍增長。第三周，31城成交環比下降9%，武漢、長沙、寧波等成交放量后再度轉降，環比跌幅皆超30%。

??展望11月，隨著前期積壓的按揭貸款陸續放貸，部分城市或將集中網簽備案，成交有望明顯提升。但由于新增按揭貸款規模增長受限，在售項目依舊面臨較大的去化壓力。值得一提的是，房地產稅加速進入實操階段，長期將改變樓市供需及房價預期，短期也將加劇市場觀望情緒。預計年底房地產市場還是不容樂觀，成交或將緩步下行，以價換量仍是加快成交去化的必要選項。

??企業層面，四季度房企銷售繼續承壓，通過“以價換量”來促銷售、抓回款的空間也越來越小，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。短期來看，年末企業仍需加快開發節奏、保證年底的貨量供應，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業績。長期來看，未來房企的經營邏輯向“以銷定投”轉變，在開發和銷售端對企業的經營效率、供貨節奏以及去化效率都提出了更高的要求。