??導 讀 

??1、7月百強業績環比下降33%

??2、半數百強房企單月業績同環比雙降

??3、房企投融兩端監管不斷升級

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2021年7月，全國房地產市場有所降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。其中，一線城市成交整體仍處高位，北京、上海成交高位保持，同比均實現正增長。而受較低供應量影響，近7成二三線城市成交同比轉降，其中不乏南京、武漢、佛山這類熱點二、三線城市。
企業層面，7月百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷售操盤金額環比降低33%，降幅較往年有所擴大。包含幾家龍頭房企在內，不少企業的環比降幅超過35%。TOP100房企7月單月銷售同比降低8.3%，二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。TOP50房企表現不及百強整體，逾6成企業單月業績同比下降。

??1 業績：7月百強房企單月業績環比降低33%
同比降低8.3%

??2021年7月，百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比降低33%，降幅較往年29%左右的水平有所擴大。7月TOP100房企單月同比降低8.3%，較2019年同期增長15.3%。受房企貨量供應不足、部分城市市場調整、政策調控升級等多方面因素影響，二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。累計業績來看，1-7月百強房企累計銷售操盤金額分別較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%，增速較1-6月也有明顯降低。

??2 格局：各梯隊門檻同步提升
百強操盤金額門檻137.9億元

??2021年1-7月，百強房企各梯隊銷售門檻繼續提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到1753.2億元，同比增長56.9%，行業龍頭房企增長穩健、保持規模優勢。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升近40%，實現規模穩定增長。此外，截至7月末TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比提升43.8%至137.9億元。

??3 企業表現：7月半數百強房企同環比雙降

??2021年7月，百強房企中絕大多數的企業單月業績環比降低。包含幾家龍頭房企在內，不少企業的環比降幅超過35%，僅龍光、融信、佳兆業、仁恒等少數幾家企業實現環比增長。7月單月業績同比提升和下降的百強房企各占到近半數。TOP50房企表現不及百強整體，逾6成企業單月業績同比下降。此外，超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。

??4 企業：行業降杠桿主基調下
房企投、融兩端監管不斷升級

??值得注意的是，在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態化政策的基礎上，房地產行業監管還在持續收緊。據悉，目前被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求拿地金額不得超過年銷售額的40%，包括公開市場拿地和通過收并購獲取的土地。

??一方面，近期集中供地過程中部分城市土拍熱度較高、競爭激烈，熱點地塊溢價率走高，明確控制40%的投銷比是對“三道紅線”的進一步完善。通過對融資、投資行為的約束可以引導企業理性拿地，倒逼房企主動降桿桿、防范系統性風險。但另一方面，通過投銷比將企業拿地和銷售規模掛鉤，也勢必將在一定程度上令中小規模房企的擴張增速受限。

??整體來看，近年針對企業投、融兩端調控力度的不斷加強，意味著過去依賴加杠桿實現高增長的發展模式已不可行，降杠桿將是行業中長期政策的主要發力點。目前對于房企而言，一方面要積極供貨、深化營銷，將既有的貨量有效轉化為業績增長，以提升現金回流、加快資金周轉效率。另一方面，則是要更加關注產品升級、加強產品打造，在未來日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。

??5 市場：一線成交高位保持、上海多盤日光
近7成二三線成交轉降、徐州創年內新低

??2021年7月，房地產市場有所降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。

??一線城市成交整體仍處高位，環比下降17%，同比仍增長1%，較2019年同期也增長15%。各城市成交環比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均實現正增長，廣州、深圳成交持續走低。具體而言，北京限競房招商·臻瓏府、中旅·亦府，共有產權房首鋼陽光里等去化表現良好，月內成交套數均超200套。上海市場熱度不減，第三批新房集中入市銷售，復興瓏御、中糧瑞虹海景壹號、四季都會、融創未來金融城等多盤觸發積分，并于開盤當天日光。網傳廣州項目備案價將下調3%，月底房企加緊拿預售證，供貨力度同步轉向積極，市場則處于不溫不火的狀態，短期市場觀望情緒再起。一方面，擔心房價預期轉跌，等等可能價格更便宜；另一方面，擔憂購房困難程度增加，熱銷盤或將再次提高首付比例，甚至全款購房。深圳新房市場逐漸回歸理性，以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬科都會四季花園，開盤去化率不足6成，認籌客戶棄購率則達到35%；又如康達爾山海上城，開盤去化率約3成，認籌客戶棄購率則達到40%。

??25個二、三線城市成交適度回落，同、環比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近7成二、三線城市成交同比轉降，其中不乏南京、武漢、佛山這類熱點二、三線城市，主要還是受較低供應量影響，成交同比跌幅大都控制在20%以內。寧波、昆明、東莞等成交跌至年內低位，徐州更是創年內新低，同比近乎腰斬。濟南、蘇州、福州等成交仍處高位，同比均實現正增長，成都同比漲幅超50%。

??各區域市場持續分化，長三角地區市場有所降溫，諸如寧波、徐州成交大幅回落，供應低迷乃是重要因素，房企大都在蓄力備戰“金九銀十”，并不代表市場熱度顯著退坡。粵港澳大灣區市場逐漸恢復理性，核心城市深圳、廣州火爆打新難覓蹤跡，成交緩步回落至正常水平。京津冀地區市場強、弱兩極分化，北京、唐山仍有需求支撐，環京市場仍是一潭死水，以價換量常態化。中西部地區市場運行平穩，核心二線城市需求及購買力皆有支撐，成交繼續高位保持，多數三、四線城市購房需求趨于飽和，市場購買力同樣面臨瓶頸。山東半島地區市場由升轉降，下半年供應將顯著放量，但市場需求增長乏力。旅游地產更是“重災區”，煙臺、威海等市場需求近乎枯竭，唯有大幅降價，才能階段性提振成交去化。東北、北部灣等地區市場難言樂觀，供求關系顯著失衡，去庫存將是市場主旋律。

??展望8月，多數房企仍將留力備戰“金九銀十”，供貨節奏并不會明顯加快。而在供應未見大幅改善的情況下，預計成交較難實質性好轉。各區域市場仍將持續分化，相對而言我們更看好長三角地區市場，粵港澳、中西部地區市場或將回歸穩態，東北、北部灣等地區市場依舊面臨較大的下行壓力。